Mixed use är på frammarsch och segmentet samhällsfastigheter växer som aldrig förr i popularitet. Om detta och mer berättar Cushman & Wakefields analytiker Annika Edström när hon synar läget och trenderna på den svenska och regionala fastighetsmarknaden.
Annika Edström är Head of What´s Next på Cushman & Wakefield och analyserar kontinuerligt den svenska fastighetsmarknaden i kombination med skarpa framtidsspaningar. Under Fastighetssveriges digitala event Fastighetsmarknadsdagen Östergötland förra veckan gav hon en dragning om lägesbilden och trenderna på den svenska och den regionala fastighetsmarknaden.
Mycket har hänt under det senaste året där pandemin delat upp marknadens segment i tydliga vinnare och förlorare och samtidigt skakat fram en del nya trender som kan komma att forma branschen framöver.
– Under 2020 var det bostadssegmentet som helt dominerade marknaden och stod för hela 36 procent av den totala omsättningen, logistik låg redan innan högt med 20 procent men förra året ökade det till 29 procent. Kontor har gått från 17 till nio procent och handel, som tappade i volym redan innan pandemin har fortsatt att göra det av förklarliga skäl. Det som är intressant för framtiden är att mixed use har ökat från sju procent 2020 till tio procent än så länge under 2021, och det här är en andel som vi tror kommer att öka framöver, säger Annika Edström och tillägger att det segment som lockar mest intresse just nu är samhällsfastigheter.
– Vi såg den här trenden öka ännu mer under 2020, det är väldigt stor intresse i samhällsfastigheter och det är något som drivs framför allt av demografiutvecklingen, vi lever längre idag helt enkelt och det skapar en större efterfrågan på de här fastighetslagen. Sedan lockar det också med triple-net-avtal och ofta långa kontrakt med stabila hyresgäster som ger en nära ren kapitalplacering. Lägesfaktorn blir viktig nära storstäderna så länge behovet anses vara kvar över tid.
Annika Edström tror att yielderna skulle kunna pressas ner ännu mer än de redan gjort i det populära segmentet.
– Det finns ett så stort intresse för samhällsfastigheter att avkastningskraven skulle kunna pressas ner ytterligare om det kommer fram riktigt, riktigt bra objekt. För skolor är yielden fortfarande något högre än för övriga samhällsfastigheter, där har det inte riktigt varit samma press än.
En annan strukturomvandling som börjat ske i branschen under pandemin är den ökande andelen personer som jobbar hemma, ett skifte som väntas bestå i någon grad även efter det att pandemin klingat av. Annika Edström tror att fördelarna med hemarbete är såpass stora att arbetsgivarna behöver tänka om kring kontorets roll men det behöver inte nödvändigtvis betyda att det blir en lägre efterfrågan inom segmentet.
– Framtidens arbetsplats kommer handla mycket om hybridlösningar och det här behovet kommer accelereras framöver. Anställda har vant sig över att inte behöva pendla, och vi tror mer på platsdelning av specifika ytor och att det kommer bli vanligare. Hyresnivåerna bibehålls dock.
För det pressade handelssegmentet tror Annika Edström att den pågående strukturomvandlingen avtar men att hyrorna kommer fortsätta sjunka.
– Hållbarhet, närproducerat och lågpris är populärt hos konsumenter och den efterfrågan kommer forma utbudet vid handelsplatser. I branschen pratas det mycket om att utveckla bostadsrätter i anslutning till köpcentrum för att minska vakanserna och det kan vi nog få se mer av, handeln är fortsatt en viktig del av en levande stadsbild. Hyrorna går i många fall ner och prognosen är att det fortsätter.
