Hur har Sveriges kontorsmarknad klarat sig jämfört med andra Europeiska städer? Den frågan ville Cushman & Wakefield besvara när de i förra veckan lanserade sin kontorsrapport, Office Snapshot Sweden. I rapporten har firman bland annat kartlagt nyckeltal för kontorsmarknader i femton Europeiska städer. Anders Elvinsson, Head of Valuation & Strategic Advisory på Cushman & Wakefield, ger Fastighetssverige en kommentar och sin syn på rapportens fynd.
Undersökningen som Cushman & Wakefield har gjort visar att prime-yielderna har ökat de senaste fem åren, samtidigt som topphyrorna ökat i alla städer under perioden. Ander Elvinsson menar att det faktum att vi är ett litet ”huskramande” land bidrar till en topplacering i en europeisk kontext och kan rädda oss från en snabb och smärtfri kontorsdöd, likt den vi ser i USA.
Vilka är de viktigaste slutsatserna från rapporten?
– De delmarknader som återfinns nära stadskärnan och har en attraktiv mix av service i närområdet samt närförortsdelmarknader med moderna kontor och goda kollektiva kommunikationer utkristalliseras som allt tydligare som vinnare. Kontorsdelmarknader i utkanten av innerstaden som upplevs ligga lite ”off” och som saknar tidigare nämnda ”attraktiva mix av service” har det kämpigare. Exempel här är Gärdet och Värtahamnen som just nu brottas med vakanser efter tex Sida och TietoEvry. Men de som har det allra tuffast är kontorsdelmarknader i närförort så som Kista där avståndet in till city upplevs som långt och där vakansen stuckit iväg vilket lett till en ond spiral med ett sämre underlag för efterfrågade servicefunktioner. I Kista pågår dock arbetet med att förtäta och förbättra området genom Kista Limitless där bland annat Vasakronan delar och detta bedöms på sikt kunna ge positiva effekter för området.
– Hyresutvecklingen för kontor av hög kvalitet i Stockholm CBD bedöms i princip följa den inflationsjusterade hyresutvecklingen. I andra vågskålen återfinns kontor på delmarknader med en hög vakans och låg efterfrågan. Här noterar Cushman & Wakefield endast marginella justeringar av marknadshyran, i vissa fall knappt någon justering alls, förklarar Anders Elvinsson.
Kontorsmarknaderna över Europa har blivit starkt påverkade av förändrade marknadsförhållandena det senaste året med högre inflation och räntor samt inbromsad aktivitet på investerarmarknaden. Vakansgraderna väntas öka, enligt rapporten från Cushman & Wakefield, och detta kan påverka kontorsbeståndet i staden där kanske framför allt det äldre beståndet ibland ses som omodernt och oattraktivt. Går det att lyfta det gamla igen eller måste sådana lokaler omvandlas till annan användning framöver?
– Allt fler hyresgäster ser över sitt lokalbehov och flyttar till mer effektiva och moderna lokaler i bättre lägen i syfte att stärka sin attraktionskraft, både bland anställda och uppdragsgivare. Detta medför att kontorsyta friställs, ofta i sämre byggnader i lägen som saknar ett fullgott utbud av kollektiva kommunikationer och service. Vi kommer oundvikligen få se ett ”survival of the fittest” där områden med kapitalstarka fastighetsägare genomför gemensamma insatser i syfte att öka service och rekreationsytor men även subventionera viss typ av service så som restauranger med namnstarka krögare. De kontorsdelmarknader som saknar starka ägare och en handlingsplan framåt lär gå en tuff framtid till mötes. Men Stockholm kommer fortsätta växa även om bostadsbyggandet nu gått på grund. Med något mer tillåtande byggregler så bör dessa äldre och omoderna kontorsbyggnader kunna omvandlas till bostäder. Något som vi redan sett hända i till exempel Råcksta och vid Telefonplan, säger Anders Elvinsson.
