Handelsbankens analytiker Johan Edberg anser att det är lite äv en chimär att fastighetsbolagen är inflationsskyddade och varnar för att om inflationen drar iväg ordentligt så kan räntekostnaderna skena och ge kassaflödet en rejäl törn. För Fastighetssverige berättar han mer om sektorns status i dagsläget, hur man ska tolka volatiliteten på börsen och vilka två fastighetsfavoriter som Handelsbanken rekommenderar just nu.
Det är oroligt på börsen och volatilt i många sektorer, bland annat när det gäller fastigheter där de noterade bolagen upplever rejäla svängningar från dag till dag och vecka till vecka. Under torsdagen sjönk till exempel fastighetsbolags-index med över tre procent, detta efter att ha tillbringat större delen av förra veckan och inledningen av denna med uppgångar.
De svenska fastighetsbolagen levererar stabilt, men det överskuggas av stigande kreditspreadar samt räntor, och nordiska fastighetsaktier väntas vara relativt mer volatila jämfört med europeiska sektorkollegor som resultat av sin högre räntekänslighet. Det skriver nederländska investmentbanken Kempen i en analys under torsdagen där de också sänker rekommendationerna för Castellum och Fabege till neutral från köp och Wihlborgs till sälj från neutral.
På kort sikt delas den aningen negativa synen på fastighetssektorn av Handelsbankens analytiker Johan Edberg, som följer flera av de stora noterade bolagen i sektorn. För Fastighetssverige berättar han mer.
– För tre månader framåt har vi en ganska försiktig och aningen negativ syn på fastighetssektorn, dels när det gäller räntornas utveckling men även förutsättningarna på kapitalmarknaden.
– Fastighetssektorn är speciell på det sättet att det inte finns någon direkt länk till det här med komponentbristen som råder nu, leveransproblem eller direkt geografisk exponering i öst, utan det handlar mer om indirekta och långsiktiga effekter på ekonomin, BNP och efterfrågan på lokaler. Kortsiktigt ser vi att det som trycker ner aktierna nu är kopplat till finansiering och obligationsräntor som går upp. Det är mycket snack om att inflationen inte är någon fara för fastighetsbolagen men jag skulle säga att det är lite av en chimär. Jag tror att även om bolagen kompenseras på intäktssidan av ökade hyror så kan räntekostnaderna bli ganska mycket högre om inflationen drar iväg, och då riskerar kassaflödet och räntetäckningsgraden att få en stor knäck, säger Johan Edberg.
Fastighetsbolagen levererar stabilt men på börsen är det volatilt med stora svängningar, vad beror denna situationen på främst?
– Dels handlar det om det allmänna läget med att det finns riskpremier på det klimatet vi har nu, det är hög nervositet och osäkerhet viket leder till volatilitet. Sedan ligger det också i aktiemarknadens natur att fundera på vad som händer framgent snarare än vad som skett eller pågår. Så även om det finns bra med finansiering i fastighetsbolagen så tittar marknaden på vad som händer i bolagen framåt sett och där ser man att det är dyrare med finansiering nu.
När det gäller den längre horisonten för fastighetssektorn tycker Johan Edberg att det är svårt att överblicka för tillfället.
– Vi har en längre rekommendation på tre års sikt där vi förhåller oss till underperform, outperform eller market perform för fastighetssektorn, där market perform implicerar 20-40 procents uppsida. Jag har ärligt talat svårt att säga om sektorn har förutsättningar för outperform eller underperform så som det är nu. Vi utgår från market perform för sektorn och försöker välja ut de aktier som vi tror kan överprestera eller underprestera de kommande åren.
Vilka fastighetsbolag står bäst rustade för den här situationen och är således de säkraste investeringarna som du ser det?
– Det vi gillar är två aktier som Catena och Stendörren, det är egentligen bolag som jag gillat under en lång tid av strukturella skäl då det är bra bolag som har exponering mot fastigheter med stor efterfrågan. Jag är mindre förtjust i aktier som Sagax och NP3 och det beror på att mycket av deras tillväxt har byggt på åtkomsten till finansiering på attraktiva nivåer för att kunna köpa mycket på marknaden och få till snabb tillväxt.
– Vi tror att Catena och Stendörren är verksamma i en fastighetskategori med fortsatt stor efterfrågan där deras primära fokus är att utveckla egna fastigheter, de kan mer eller mindre dubbla sin storlek på det sättet. Så medan det förra året handlade mer om fokus på snabb tillväxt genom att låna och få till förvärv så tror jag att temat i år blir mer fokus på de bolagen som kan växa organiskt och bygga eget, säger Johan Edberg.
