Onsdagen var ytterligare en tung börsdag för fastighetsbolagen men trots att sektorn har sjunkit med drygt 45 procent sedan årsskiftet tror inte Handelsbanken att botten är nådd. För Fastighetssverige berättar analytikern Johan Edberg mer om de stora orosmolnen för fastighetsbolagen, varför han tycker det är för tidigt att prata om någon vändning för branschen och hur stor konkursrisken är inom sektorns bolag.
I Handelsbankens senaste sektorsuppdatering för fastigheter som släpptes under onsdagen blir det tydligt att banken har en negativ syn på branschens utveckling i närtid. På börsen fortsätter bolagens kurser att rasa och det är allt fler bolag som förlorat mer än hälften av sitt värde sedan årsskiftet. Noterbart är att aktiekurserna nu ligger på samma nivå som de gjorde 2019 – men skillnaden är att räntorna inte gör det.
I rapporten skriver bankens analytiker bland annat:
”I vår senaste sektorrapport den 19 april förväntade vi oss en kännbar motvind för sektorn. Men sedan dess har aktiereaktionerna varit mer dramatiska än vi hade räknat med och indexet är nu nere med 31 procent, vilket indikerar en minskning med 44 procent från årsskiftet 2021 och med 48 procent från toppen i november 2021. Den stora frågan nu är om denna korrigering har gått tillräckligt långt. Generellt sett anser vi att det är för tidigt att ha en positiv hållning. Indexet är nu på samma nivå som det var under ”pandemibotten” i april 2020, och även i början av 2019. Vi hävdar att mycket av de senaste årens prisutveckling har drivits av fallande räntor. Med tanke på att räntorna (spreadar, swappar och STIBOR/EURIBOR) har stigit till höjder som inte setts på många år, så ser vi priskorrigeringen som sund och realistisk. Vi menar också att sentimentet kommer att vara negativt under en tid, vilket innebär en större risk för påtvingade kapitalanskaffningar eller dåligt tajmade avyttringar i spåren av mycket högre finansieringskostnader och fallande fastighetsvärden.”
För Fastighetssverige utvecklar analytikern Johan Edberg sin syn på sektorn.
– Man kan säga att utvecklingen i sektorn har accelererats i en mer negativ riktning och kreditmarginalerna fortsätter upp i himlen. I rapporten trycker vi även på riskerna med en tuff recession, något som kan få påverkan på vakanser och hyresnivåer. Vi ser att aktierna gått ner, för vissa bolag med över 70 procent, men aktiemarknaden har justerat prisbilden från extremt höga värderingsnivåer och vi tycker inte att den genomsnittliga värderingen i dagsläget, trots de lägre kurserna, harmoniserar med de spread-nivåer som kapitalmarknaden indikerar.
– Saker och ting kan förstås förändras och det är möjligt att det inte blir sådana räntehöjningar som aviserats, men jag kan inte se det komma i närtid så utsikterna är fortsatt negativa, säger Johan Edberg.
Han berättar vidare att frågan som överskuggar allt inom sektorn just nu är tillgången till finansiering och oron över detta.
– Det man kan lägga till som seglat upp som ytterligare en grej och som kanske påverkar är just hur räntehöjningarna och den makroekonomiska utvecklingen kommer att landa och hur det påverkar efterfrågan på fastigheter. Det handlar mest om räntor nu, men en ökad recessions-oro tror jag inte har förbättrat situationen på vare sig kapital- eller aktiemarknaden.
Att transaktionsvolymen gått ner är också en logisk följd av utvecklingen som vi sett i år enligt Johan Edberg.
– Ingen vet prislappen på tillgångarna utan man vill sitta still i båten och avvakta. Men överlag är det tillgången till finansiering som är den stora skillnaden, förra året var det tvärtom, då drev lågräntemiljön en tillväxtkultur men nu har vi en helt annan bild. Så den tidigare tillväxten genom förvärv kan man nästan avskriva helt. Det finns också stor anledning att tro att tillväxtkomponenten med att bygga nytt och starta byggnationer kommer klinga av tills det finns en klarhet över priser och tillgång till material.
Med tanke på den dystra situationen, finns det på sikt någon fara för vissa noterade bolags existens om den negativa ekonomiska utvecklingen blir djupare?
– Det skulle jag inte allas utesluta, det är klart att det finns en uppenbar risk för haverier. Det är möjligt att det händer något på vägen eller att man kan göra en nyemission eller sälja fastigheter, så någonstans tror jag att det hypotetiska bolaget i den här frågan i så fall finns kvar, men frågan är vem som kommer att äga bolaget. Att man som aktieägare kan förlora det mesta som man investerat ser jag inte alls som uteslutet, den risken finns i ett worst case scenario.
