Efter förlusten av Gasklockan-projektet har Oscar Properties bekymmer accelererat och vd:n Oscar Engelbert går nu en kamp mot klockan för att rädda bolagets existens. Fastighetssverige reder ut läget och synar bolagets framtid med hjälp av analytikern Joakim Bornold.
”Klockan klämtar för dig”, av Ernest Hemingway.
Söderberg & Partners analytiker Joakim Bornold twittrade ut boktiteln som ett lästips till Oscar Properties den 30 november – dagen efter att den hårt pressade bostadsutvecklaren hade blivit av med prestigeprojektet Gasklockan.
Tipset var symboliskt men är också förankrat i en verklighet som börjar se allt mer dyster ut för Oscar Engelberts lyxbyggare:
– Läget är väldigt allvarligt just nu. Dels har man en företrädesemission som ska försökas klubbas igenom i dagarna, (teckningsperioden avslutas 6 december reds:anm), det återstår att se om man lyckas få in tillräckligt med kapital där. Sen har man även frågan med preferensaktieägarna där under 50 procent accepterat utbyteserbjudandet som gick ut i början av november, och sen hela problemet med Gasklockan på det. Så nu har det accelererat och det är mer eller mindre den här veckan bolagets framtid ska avgöras, säger Joakim Bornold till Fastighetssverige.
Han förklarar att det mest graverande finansiella bekymret för Oscar finns uppbundet i Gasklockan-projektet då det ligger som pant på ett obligationslån på en halv miljard kronor:
– Gasklockan är avgörande i sig på grund av det potentiella kassaflödet som bygget var tänkt att generera och som nu uteblir. Men den mer akuta frågan är att obligationslånet måste börja amorteras den 31 december, och då är det en summa på mellan 100–125 miljoner kronor som måste betalas. Det är pengar som Oscar inte har i dagsläget så där måste de få till en omförhandling eller snabbt få in nytt kapital. Det enda som kan rädda Oscar är att man förhandlar om lånet, men sen måste man även fylla på med nya projekt och frågan är om det är realistiskt. Det är med andra ord ett extremt tufft läge och tiden håller på att rinna ut.
När Oscar Properties presenterade utbyteserbjudandet och företrädesemissionen i början av november flaggade man för att bolaget kan tvingas undersöka alternativa finansieringsmöjligheter samt senarelägga eller avbryta planerade bostadsprojekt om man inte når en tillräckligt hög anslutningsgrad från preferensaktieägarna.
”Om samtliga alternativa finansieringsmöjligheter misslyckas finns en risk för bolagets fortsatta verksamhet”, skrev Oscar Engelbert som avslutande mening i presentationen.
Utbyteserbjudandet avslutades den 2 december och slutgiltigt utfall presenterades av Oscar Properties i ett pressmeddelande under tisdagskvällen:
”Utbyteserbjudandet har, enligt sammanräkningen efter den förlängda anmälningsperioden, accepterats i sådan utsträckning att Oscar Properties efter fullföljande kommer att återköpa cirka 51 procent av totalt antal preferensaktier i bolaget och cirka 45 procent av totalt antal preferensaktier av serie B i bolaget. Utfallet i utbyteserbjudandet har inte någon påverkan på genomförandet av företrädesemissionen.”
– Utfallet i utbyteserbjudandet i kombination med konverteringen av obligationer tidigare under hösten ger Oscar Properties en stabil grund att stå på, samt goda förutsättningar för företrädesemissionens genomförande”, säger Oscar Engelbert, vd för Oscar Properties i en kommentar.
Innan utfallet i utbyteserbjudandet hade presenterats flaggade Joakim Bornold för att kapitalet från nyemission nödvändigtvis inte räcker för att hålla bolaget flytande:
– Det är nu i december som framtiden avgörs för Oscar. Det kan mycket väl vara så att vi inte har ett Oscar när vi går in i nästa år, men det kan också vara så att man lyckas kapitalisera upp bolaget igen. Frågan är dock om kapitalet från nyemissionen räcker, det är som sagt så väldigt mycket frågetecken kring Gasklockan. Om man får in tillräckligt med pengar i emissionen klarar man sig ett tag till, men då måste man också få med sig obligationsägarna på resan och få amorteringstiden förlängd, men om man lyckas med det är en annan historia.
Oscar har meddelat att de har för avsikt att vidta rättsliga åtgärder mot Stockholms stad angående Gasklockan, men har de råd med det?
– Det fanns inte pengar i kassan att betala för Gasklockan, men även om de skulle ha rätt i sak när det gäller tvisten med Stockholms stad så har de inte den tiden som krävs för att driva den processen.
Vad finns det för möjligheter för dem att bli uppköpta?
– Klart det finns en del intressenter, men frågan är om någon vill ta över bolaget med alla de här fordringarna som finns. Bland de intressenter som skulle kunna tänka sig att köpa bolaget finns det nog ett stort mått av väntan just nu.
Hur skadat har deras anseende blivit de senaste åren?
– Anseendet har tagit stryk över tid men det har accelererat nu på slutet, det tror jag gör en vändning svår. Det som tidigare var en tillgång med varumärket har nu blivit en belastning, målgruppen med investerare som gillade fastigheterna och inte hade något emot att associeras med varumärket känner nog tvärtom nu och ser varumärket mer som en belastning idag. Med tanke på det ekonomiska läget är det bekymmersamt för bolaget.
Efter en längre tid av framgång när balansräkningen byggdes upp och bolaget hade cirka 1 000 lägenheter i pågående produktion började Oscar Properties få problem för runt två år sedan. De fick allt svårare att sälja nyproducerade lägenheter på ritning och kreditgivarna hade en mer restriktiv syn på fastighetsmarknaden.
– Det är två avgörande marknader som försvunnit för bolaget, bostadsrättsmarknaden är inte vad den en gång var och det tappet har sammanfallit med att det är betydligt svårare att finansiera den här typen av bolag, riskviljan finns inte riktigt hos investerare, säger Joakim Bornold.
För att tackla problemen de senaste åren har Oscar Properties vidtagit finansiella och operationella åtgärder för att anpassa balansräkningen och verksamheten efter den nya ekonomiska verkligheten. Bland annat har man anpassat projektportföljen, lanserat ett kostnadsbesparingsprogram, avvecklat den interna byggentreprenadverksamheten och förlängt obligationslånet till september 2021. Därtill har vd:n Oscar Engelbert åtagit sig att arbeta utan lön eller rörlig ersättning under hela 2020.
Vad hade de kunnat göra annorlunda för att förhindra den här utvecklingen?
– Det finns ganska lite de hade kunnat göra, det har varit ett högriskbygge från början. Man har vänt sig mycket till obligationslån, preferensaktier och privatpersoner och då gick man upp ganska rejält i risk. I efterhand kan man konstatera att man blev för stora och drog på sig för mycket lån. Det är där det stora felet ligger, och det är ett misstag som så många andra gjort genom åren, säger Joakim Bornold.
