Pressade bostadsutvecklaren Oscar Properties gör en rejäl kursändring för att rädda bolaget och köper fastigheter för 1,4 miljarder kronor av SBB. För Fastighetssverige synar analytikern Joakim Bornold bolagets senaste drag och flaggar för att det fortfarande är mycket som måste klaffa innan affären är i hamn.
”When your in trouble, double”
Joakim Bornold, analytiker och sparekonom på Söderberg & Partners, hänvisar till en beprövad finansmarknads-devis när det gäller Oscar Properties oväntade drag att bli ett fastighetsbolag som äger och köper fastigheter. När det går tufft ska man gasa, och få bolag i fastighetsbranschen har haft det tuffare de senaste åren än Oscar Engelberts lyxbyggare. För att rädda bolaget meddelade Oscar Properties under tisdagen att man ingått ett avtal, villkorat av finansiering, med SBB om att förvärva en fastighetsportfölj för 1,4 miljarder kronor. Portföljen innehåller 37 fastigheter belägna i bland annat Helsingborg, Motala, Oskarshamn och Karlskrona.
Det nya draget innebär en kursändring där bolaget går från att utveckla och bygga exklusiva lyxlägenheter till att bli mer av ett fastighetsbolag som köper och äger fastigheter.
– Det är en stor förändring men det är också det som måste till. Jag visste inte på förhand hur en förändring skulle komma att se ut men alternativet hade varit att stänga butiken. Här försöker man göra något drastiskt, och det är på ett sätt förvånande att man går in och blir ett fastighetsbolag men ändå nödvändigt, säger Joakim Bornold som följt Oscar Properties under många år.
Trots de nya intentionerna och den nya inriktningen anser Joakim Bornold att det finns en del tveksamheter kvar att reda ut innan man kan ropa hej.
– Frågan är vad Oscar Engelbert vet om fastigheter på de här orterna som Motala och Oskarshamn med mera? Det är väldigt långt ifrån vad han har sysslat med tidigare, där kan jag känna viss tveksamhet. Sedan ska det här betalas också, de här pengarna finns inte idag och då sätter man hoppet till ett obligationslån där det är långt ifrån klart att man får med sig den finansiering som man behöver.
En del av betalningen hoppas Oscar Properties resa via en företrädesemission om 325 miljoner kronor som är säkerställd till cirka 80 procent genom teckningsåtaganden och garantier från aktieägare och ett externt garantikonsortium. Styrelsen föreslår att den extra bolagsstämman den 16 november 2020 beslutar om en nyemission av stamaktier med företrädesrätt för bolagets stamaktieägare.
Oscar Engelbert, via Parkgate AB, har åtagit sig att teckna sin pro rata-andel om cirka 49 miljoner kronor och därutöver garantera ytterligare 30 miljoner kronor. SBB har åtagit sig att garantera 50 miljoner kronor. Därutöver föreslås den extra bolagsstämman besluta om ett erbjudande till innehavare av bolagets preferensaktier och preferensaktier av serie B att frivilligt byta in dessa till nyemitterade stamaktier.
Som en ytterligare del av finansieringen av förvärvet avser Oscar Properties att, via dotterbolag, ta upp bankfinansiering samt emittera ett seniort säkerställt obligationslån. I ett pressmeddelande framgår det att bolaget och dess rådgivare har förankrat emissionen med ett antal institutionella investerare och att man avser att genomföra obligationsemissionen i närtid.
I samband med förvärvet initierade Oscar Properties ett skriftligt förfarande under tisdagen i syfte att ändra villkoren för sitt obligationslån. Sammanfattningsvis innebär villkorsändringarna att obligationslånet förlängs från september 2021 till september 2023 samt att kupongräntan sänks från Stibor 3 månader plus 8,0 procent till Stibor 3 månader plus 5,5 procent. Vissa större obligationsinnehavare, som tillsammans röstar för cirka 29 procent av obligationerna, har ställt sig positiva till att rösta för den föreslagna villkorsändringen.
– Man gör det här för att sänka risken i bolaget och det är rätt, lyckas de med detta så får de ett stabilare kassaflöde. Men frågan är vad marknaden vill ha betalt för det nya lånet, det blir intressant att se, säger Joakim Bornold som fortfarande ser att Oscar Properties befinner sig i en uppförsbacke:
– Åtgärderna räddar bolaget här och nu, men sedan får man se hur det lyckas framåt. Det kommer fortsatt att vara ett bolag som inte minst har en hög belåning med stort beroende av obligationsmarknaden. Får man det här att fungera så ser det klart bättre ut, men faran för bolagets existens är inte över.
När Oscar Properties meddelade miljardaffären med SBB under tisdagsmorgonen fick det bland annat effekten att kurserna i de tre Oscar Properties-aktierna steg. Preferensaktien av serie B rusade mest och steg så pass mycket mer än de andra att Nasdaq valde att handelsstoppa aktien strax efter klockan elva på förmiddagen. Då hade kursen gått upp över 100 procent och aktien handlades för 205 kronor.
Senare på dagen meddelade Nasdaq att samtliga avslut över 190 kronor i preferensaktien av serie B hade makulerats enligt praxis. Anledningen var alltså att priset på aktieslaget spretade för mycket i förhållande till de andra Oscar Properties-instrumenten.
