Rapportfloden är inne i sin mest intensiva period och många fastighetsbolag har redan levererat sina resultat för det skiftande första kvartalet. För Fastighetssverige ger Paretos fastighetsanalytiker Markus Henriksson en lägesrapport och berättar vilka bolag som hittills överraskat mest positivt – och negativt.
Atrium Ljungberg var först ut av de stora fastighetsbolagen när de lämnade sin kvartalsrapport i mitten av april. Sedan dess har ett 20-tal andra bolag lämnat rapporter från ett kvartal som började positivt men sedan tog en tvärvändning i mars då coronapandemin slog till med full kraft mot samhällen och ekonomiska system.
Paretos fastighetsanalytiker Markus Henriksson tycker att det generellt sett har varit starka rapporter som hittills levererats från fastighetsbolagen. Som väntat hann inte coronapandemin sätta så djupa spår i bolagens resultat under det första kvartalet.
– Vi har haft ganska höga förväntningar och jag tycker Kungsleden sticker ut positivt med stark hyrestillväxt och en projektverksamhet som går bra, det finns en del positiva tecken. Castellum var också en bra rapport och med tanke på spannet av hyresgäster som de har så trodde jag att de skulle bli mer påverkade i Q2 än vad som verkar bli fallet. Jag tycker i stort sett inte det varit några dåliga rapporter, Klövern var åt det mjukare hållet och vi hade väntat oss negativa värdeförändringar för Atrium Ljungberg längre fram i tiden så det var lite förvånande att fastighetsvärdena skrevs ner redan nu, men annars är det vad man kan förvänta sig med de rapporter som hittills släppts, säger Markus Henriksson och tillägger:
– Det som har varit osäkert är hur detta påverkar framåt, nu har vi relativt klara besked när det gäller till exempel hyrorna för Q2 medan det är mer dimmigt för resten av året och in i 2021. Bolagen som rapporterat har fått in 91-99 procent av sina hyror för april och ett tapp på nio procentenheter är ingen katastrof i det korta perspektivet. Det är om det börjar utmynna i mängder av konkurser som det blir större påverkan för då försvinner ju hyran helt och hållet med vakanser som följd. Då är risken hög att det blir press ner på hyrorna vilket kan leda till en negativ spiral. Samtidigt är Sverige en liten och exportberoende nation så mycket hänger på vad andra länder tar för beslut. Ju förr vi kan öppna upp samhället och börja konsumera igen, desto bättre.
Markus Henriksson tycker att fastighetsbolagen hittills har gjort det man kan göra när det gäller hyresfrågan. Framöver är den avgörande frågan hur långvarig krisen blir.
– De har gjort vad de kan göra när det gäller hyresrabatter och anstånd till utsatta hyresgäster. Målsättningen är att rädda i grunden livskraftiga företag, men för varje månad som går så dräneras likviditeten för företagen och tillslut är man tvungen att gå från permittering till att faktiskt varsla personal och då får vi en spridningseffekt till andra segment i branschen. Gällande finansiering har fastighetsbolagen generellt sett en stark finansiell ställning och de har även backupkrediter hos bankerna som kan användas för att återbetala obligationer som i en mer normal marknad hade refinansierats.
Bolagens värdeförändringar är något som kan ge en indikation på hur externa värderare och bolagen ser på krisens effekter hittills. Där säger Markus Henriksson att han sett en del skillnader i rapporterna, där Atrium Ljungberg som tidigare nämnts går åt det mer negativa hållet medan till exempel Fabege, som framförallt är inriktad mot kontorssegmentet i Stockholm, uppvisar fortsatt stark värdeförändring.
– Där ser man konsekvenserna av coronakrisens påverkan på handeln redan nu. Börsens bolag är rätt kontorstunga och i det segmentet har vi inte sett så stor påverkan än. Om jag tar Fabege som exempel så var deras indikativa fastighetsvärdering i början på mars högre än faktiskt utfall i rapporten, så till viss del har externa värderare tagit höjd för ökad osäkerhet.
Men Markus Henriksson och de andra analytikerna på Pareto utgår just nu från ett scenario där de tror att coronakrisens effekter kommer att spilla över på kontorsmarknaden i nästa steg.
– Nu har vi varsel i många branscher som bör leda till högre arbetslöshet och bolag borde då minska sitt behov av kontorsyta. Vi börjar redan se små tecken på detta i Stockholms innerstad och min tro är att det går relativt trögt med uthyrningen. Lägg till att transaktionsmarknaden för kontor i Stockholm i princip är död för närvarande där tidigare planerade affärer istället flyttas till hösten med förhoppning om ett mer gynnsamt klimat. Kontorsmarknaden är någonstans i mitten av en påverkans-skala från höger till vänster, där hotell ligger längst till höger och påverkades först. Just nu är det en mer avvaktande känsla i kontorssegmentet.
När Markus Henriksson fortsätter mer åt vänster på skalan är det industri och logistik som står näst på tur att påverkas av coronakrisen.
– Industrifastigheter påverkas av konjunkturen men är viktiga för företagen och logistik gynnas till och med i vissa fall av nuvarande kris med exempelvis ökad efterfråga på att handla mat online. Allra längst till vänster på skalan har vi hyresbostäder. Transaktionsmarknaden för hyresbostäder är fortfarande aktiv och ses som en trygg investering i ett osäkert konjunkturläge. Skulle det bli riktigt illa med en långvarig kris så påverkas även hyresrättsmarknaden av att folk till exempel inte har råd att bo kvar i sina lägenheter, men det är verkligen längst bort när det gäller den här dominoeffekten och ett mycket osannolikt scenario.
