Årets första rapportperiod är över och Fastighetssverige tar hjälp av CBRE:s Daniel Holmkvist och Colliers Mikael Söderlundh för att syna rapportfloden. Läs om duons insikter, analyser och framtidsspaningar när det gäller bolagen och branschen i stort.
Rapportperioden för det första kvartalet är nu över för de största noterade fastighetsbolagen samtidigt som Q2 rullar på i raskt takt mot sommaren. En tydlig trend som fortsatte från bolagens bokslut för 2022 är att branschens aktörer fortsätter att skriva ner sina fastighetsvärden i takt med att räntorna stiger och avkastningskraven ökar. Störst nedskrivning under Q1 gjorde Castellum med nästan sex miljarder kronor.
För att få en djupare analys av det första kvartalet har Fastighetssverige tagit hjälp av två välkända branschbedömare, nämligen CBRE:s Head of Valuation and Advisory Services Daniel Holmkvist, och Colliers Head of Research Mikael Söderlundh.
Först ut är Daniel Holmkvist som börjar med att berätta vad han tycker har stuckit ut mest i bolagens Q1-rapporter:
– Det vi har noterat är främst försiktiga eller obefintliga nedskrivningar av fastighetsvärden. Även om transaktionsmarknaden är avvaktande och det enbart finns ett fåtal marknadsnoteringar, så upplever vi att just avsaknaden av affärer är ett tecken på att köpare och säljare inte kan mötas på grund av olika uppfattningar om prissättning. Vi noterar även hur snabbt de ökade marknadsräntorna slår på räntetäckningsgraden och utarmar förvaltningsresultatet. Vi upplever att marknaden är svagare och att processer tar längre tid. Även om räntemarginalen ser mer positiv ut än den gjorde för några månader sedan så är vår syn att direktavkastningskraven har gått upp.
Vilken är den största styrkan hos fastighetsbolagen just nu?
– Vi ser att många bolag redovisar relativt fina siffor i kärnverksamheten, det vill säga högre intäkter, högre driftnetton och positiva nettouthyrningssiffror.
Och vilka är de största utmaningarna?
– Främst finansieringen med de ökade räntekostnaderna som hos vissa aktörer snabbt slår på sista raden, andra har högre grad av resistans med en längre räntebindningstid. Bankerna har också blivit mer restriktiva i sin utlåning.
Bolagen redovisade negativa värdeförändringar i ännu ett kvartal, hur länge till kommer vi se detta? I vilken utsträckning påverkar det bolagen?
– I vår Market Outlook som släpptes för några månader sedan förutspådde vi negativa värdeförändringar till efter sommaren 2023. Men vi följer kontinuerligt marknadsutvecklingen och reviderar vår prognos löpande. I nuläget ser vi att hela 2023 ser ut att kunna bli ett utmanande år.
Efter kvartalets slut har vi sett Doxa lägga ett uppköpsbud på Serneke, tror du att vi kommer få se fler strukturaffärer framöver och vilka bolag är i så fall mest aktuella för ett uppköp?
– I marknader som rör sig är alltid strukturaffärer ett alternativ för att komma åt större bestånd. Ett troligt scenario är att vi kommer att se mer aktivitet här drivet av behovet av att stärka balansräkningar och tillföra nytt kapital.
Transaktionsmarknaden börjar så sakteliga röra på sig känns det som, när tror du att säljare och köpare kan komma att mötas i större skala angående prissättningen på marknaden?
– CBRE har varit extra aktiva på transaktionssidan sen framförallt förra sommaren och vi instämmer med att processerna ser lite annorlunda ut i denna marknad jämfört med högkonjunktur. Vi upplever att köpare och säljare redan nu har kommit närmare varandra än för några månader sedan, men generellt sett är man fortfarande en bit ifrån varandra. Vår syn är att marknaden kommer komma igång igen sent 2023 eller början av 2024.
Vi kan tillägga att det inte är något unikt svenskt fenomen med en avstannad transaktionsmarknad utan det ser relativt likadant ut i hela Europa.
************
Mikael Söderlundh på Colliers berättar vad han tycker har stuckit ut mest i bolagens Q1-rapporter:
– Det är tydligt att bolagen arbetar väldigt aktivt med att stärka sina balansräkningar och minska belåningen. Ofta brukar Q1 vara ett ganska lugnt kvartal men nu har vi fått se allt från stora nyemissioner till obligationsåterköp, slopade utdelningar, sänkta kreditbetyg och fortsatta ägarförändringar. Själva rapporterna har i många fall varit överraskande starka och visat på fortsatt stabila kassaflöden, men investerarna verkar ha en ganska pessimistisk syn framåt och börskurserna har fortsatt sjunka. Nedgången ligger nu på runt 10 procent sedan årsskiftet och över 50 procent från toppen i november 2021.
Vilken är den största styrkan hos fastighetsbolagen just nu?
– De flesta bolagen har fortfarande goda ränte-/skuldtäckningsgrader och för de som valt bankfinansiering är problemen ganska små. I början av andra kvartalet har också den svenska obligationsmarknaden tinat upp lite med lyckade nyemissioner av Atrium Ljungberg, Diös, Nyfosa, m.fl. Eurobondmarknaden verkar dock vara fortsatt stängd. Vidare har inflationen tryckt upp hyresintäkterna på rullande avtal, nettouthyrningen har överraskat positivt och vakanserna är fortfarande låga jämfört med många andra länder. I exempelvis USA talar man om ”kontorsdöden” och vakanser på 20-30% i tidigare starka citylägen.
Och vilka är de största utmaningarna?
– Att arbeta om kapitalstrukturen är inget man löser på ett kvartal eller två utan det är ett långsiktigt arbete. I många fall kommer det också att krävas ytterligare kapitaltillskott eller försäljningar för att parera stigande räntekostnader. Sektorns genomsnittliga räntebindning är ungefär tre år så det tar lite tid innan det högre ränteläget slår igenom. Belåningsgraderna är också betydligt högre i Sverige jämfört med övriga Europa, men spridningen är stor mellan enskilda bolag. En annan utmaning är bolagens bokförda värden som både investerare och långivare anser vara orealistiskt höga, vilket riskerar att bli ett trovärdighetsproblem och skada synen på sektorn.
Bolagen redovisade negativa värdeförändringar i ännu ett kvartal, hur länge till kommer vi se detta? I vilken utsträckning påverkar det bolagen?
– Bolagen skrev ned sina fastighetsvärden med fjuttig en procent under Q1 i genomsnitt. Lite mer för kontor och bostäder, men lite mindre för handel och logistik. Då får man komma ihåg att bolagen nästan inte skrev ned sina värden alls under 2022, utan den nedskrivning som gjordes under andra halvåret var ungefär lika stor som den uppskrivning som gjordes under första halvåret. Det är också tydligt att marknaden inte håller med om de nuvarande värderingarna utan straffar sektorn med en rekordstor rabatt på över 40 procent i genomsnitt. Sedan är förmodligen den rabatten även kopplad till bolagens finansieringssituation och inte bara de underliggande fastigheterna.
Efter kvartalets slut har vi sett Doxa lägga ett uppköpsbud på Serneke, tror du att vi kommer få se fler strukturaffärer framöver och vilka bolag är i så fall mest aktuella för ett uppköp?
– Förutsättningarna borde vara goda med pressade säljare, stora substansrabatter och historiskt många bolag, där flera dessutom är för små för att vara riktigt effektiva. Man får bara komma ihåg att rabatten delvis motiveras av för höga bokförda värden och efter snabba kursnedgångar brukar det också krävas rejäla budpremier. Det gör rena utköp lite mindre intressanta. Andra, och kanske bättre vägar, in i bolagen kan vara att delta i rabatterade nyemissioner, köpa stora block trades som kommer i spel eller utnyttja relativprissättningen mellan bolagen i olika typer av fusioner.
Transaktionsmarknaden börjar så sakteliga röra på sig under Q1, när tror du att säljare och köpare kan komma att mötas i större skala angående prissättningen på marknaden?
– Vi tror att läget på transaktionsmarknaden kommer att ljusna efter sommaren, men det kanske inte blir någon islossning direkt. Däremot finns det ett uppdämt behov av att göra affärer och det kommer förmodligen att gå ganska fort när en ny prisnivå etableras. Det går utmärkt att göra affärer i både lågränte- och högräntemiljöer, men det krävs en anpassningsperiod när man rör sig däremellan. Vi ser också att det finns gott om köpare som just nu står vid sidlinjen och bara väntar på att priserna ska ned.
Efter kvartalet har SBB skakats om rejält av S&P:s sänkta betyg, något som också fick resten av sektorn att svaja på börsen. Hur oroade bör andra fastighetsbolag vara över att få sänkt rating och vad kan de göra i det här läget för att undvika det scenariot?
– Det kommer att vara fortsatt högsta prioritet för bolagen att försvara sina kreditbetyg. Man måste komma ihåg att det inte bara påverkar möjligheterna att ta upp nya obligationer, utan det påverkar även förutsättningarna och villkoren i banklån och andra krediter. Hittills har SBB, Balder och norska Entra fått sänkta kreditbetyg och flera bolag har en negativ outlook. Sannolikt kommer det krävas fortsatta tilltag, inklusive större försäljningar, för att klara situationen, men många bolag har redan kommit en bra bit på väg. Det är som sagt också stora skillnader mellan bolagen och det är enkelt att alla dras över en kam, säger Mikael Söderlundh.
