Fastighetsanalytikerna Markus Henriksson och Fredrik Stensved på Pareto Securities synar Castellums bokslut för Fastighetssverige. De imponeras av den oväntat starka nettouthyrningen och bolagets ökade aggressivitet på marknaden. Så här ser de på Entra-affären och Castellums förutsättningar om affären inte skulle bli av.
Både Markus Henriksson och Fredrik Stensved sammanfattar Castellums bokslut som en stark rapport utan några egentliga svagheter. Markus Henriksson lyfter särskilt fram att han imponeras av den oväntat starka nettouthyrningen och att Castellum blivit ett allt mer aktivt bolag på transaktionsmarknaden det senaste halvåret.
– Framför allt sticker nettouthyrningen ut, den är bättre än vad vi och marknaden trodde och överlag verkar kontorsmarknaden gå mycket bättre än väntat.
– Det man annars kan lyfta fram är att de varit aggressiva på transaktionsmarknaden under det fjärde kvartalet. Vi har under hösten fokuserat på att vinstutvecklingen i bolaget saktar in, men budet på Entra, flera förvärv, att man har sålt delar av sin logistikportfölj till Blacktstone och samtidigt investerat i andra projekt visar på en vilja och förmåga att försöka skapa värde för aktieägare.
Hur stor del av Castellums utveckling under 2021 kommer hänga på att Entra-affären går igenom?
– – Budet på Entra är givetvis en viktig pusselbit, men tittar man på vad som lyftes fram i bokslutet kommer de ha en överlikviditet framåt, med återköpsprogram, extrautdelning och mer förvärv i pipen. Aktiekursen är på ungefär samma nivå som i mitten av oktober när vi sänkte vår rekommendation till Behåll, så på marginalen är vi definitivt mer positiva nu än då. Men det är såklart tråkigt om budet inte går igenom, mycket tid och resurser har lagts ner, säger Markus Henriksson.
Vid sidan om Entra-affären har Castellum redan genomfört en försäljning av en logistikportfölj till Blackstone för fem miljarder kronor, där en ytterligare försäljning för 13 miljarder kronor blir aktuell om Entra-affären slutförs. Fredrik Stensved tror dock inte att den andra försäljningen nödvändigtvis står och väger på om Entra-köpet går igenom eller inte.
– Oavsett om Entra-affären blir av eller inte så kändes det som att Henrik Saxborn i vd-ordet flaggade för att de överväger att sälja resterande del av portföljen ändå. De säljer portföljerna till Blackstone för 20 procent över värdering och jag tror de är nöjda med det priset. Om man säljer den andra delen kan man göra något bättre med den likviden än vad man kunde med de fastigheter som säljs, och då är det bättre att använda det till nya saker eller fler projekt. Rent matematiskt blir det ju ett lägre kassaflöde efter en så stor försäljning, men det stämmer bara om likviden/kapitalet inte återanvänds på ett liknande eller bättre sätt. Jag tycker management försökte vara tydliga med att de har flera olika möjligheter, exempelvis återköp av aktier, extra utdelningar eller förvärv.
Markus Henriksson om den resterande försäljningen till Blackstone:
– Belåningsgraden faller under 30 procent om försäljningen går igenom och bolagets mål är att jobba upp till tidigare nivå, alltså upp till 42-44 procent igen. Då hamnar fokus på hur snabbt Castellum kan allokera kapital till nya investeringar med bra förhållande mellan risk och avkastning.
Castellum var först bland fastighetsbolagen med sitt bokslut, vad kan man vänta sig för typ av rapportperiod från de andra bolagen i branschen och vad ser ni som det mest intressanta att få reda på?
Fredrik Stensved:
– Känslan under hösten var lite så att bostäder, logistik och samhällsfastigheter är hett, men vi såg till exempel att bolag som Wallenstam och Balder inte gjorde så stora värdeförändringar i Q3an i jämförelse med vissa andra bolag med tydlig bostadsexponering, så där kanske man får en relativt stor värdeförändring den här gången. I övrigt hoppas vi få lite mer klarhet i kontorssituationen, alla var på bolagen under hösten men vi upplevde att det inte fanns några tydliga besked eller riktiga datapunkter då. Förhoppningen är att det kommer under denna rapportsäsong.
Markus Henriksson:
– Henrik Saxborn lyfte fram en stabil kontorsmarknad i Stockholm, men Castellum sitter inte på de mest centrala kontorsfastigheterna i Stockholm, alltså CBD, och vi behöver få mer insyn från andra bolag i hur det går för den delmarknaden. Därmed blir det fokus på Fabege och Hufvudstaden för att se om vi kan få mer klarhet hur hyresmarknaden mår. Sen i övrigt blir det intressant om övriga fastighetsbolag kan upprepa Castellums positiva nettouthyrning och vi vill även se hur centrala Göteborg mår.
