Situationen har varit tydligt ett bra tag nu: Ända sedan Q2 har marknaden i princip gradvis svalnat av till det läget där vi befinner oss nu – med små rörelser där framför allt de flesta av de noterade svenska fastighetsbolagen har bytt affärsprofil från att vara nettoköpare till att bli nettosäljare under de allt tuffare ekonomiska förutsättningarna som råder.
Mot slutet av ett kvartal brukar Fastighetssveriges mejlkorg normalt sett fyllas med nyheter om en hel del fastighetsaffärer men det har varit tydligt under Q3 att tempot är betydligt svagare än normalt och hittills är skörden betydligt mindre än vanligt. Den avvaktande bilden av transaktionsmarknaden har tidigare bekräftats av ett flertal analytiker och Pangeas analyschef Mikael Söderlundh har ingen avvikande dom när det gäller sakernas tillstånd:
– Det har varit ett turbulent år, Q1 började starkt men sedan var Q2 lite svagare och den negativa trenden har sedan blivit tydligare nu under Q3. Det görs fortfarande affärer i många segment, men vissa delar av marknaden står ganska stilla, vilket vi fick tidiga signaler om redan under Q2. Det var mycket affärer under den första halvan av året men det var samtidigt mer säljardrivet och det är en tydlig skillnad mot hur det sett ut de senaste åren. Möjligheterna att kunna finansiera affärerna har förstås också hamnat mer i fokus, säger Mikael Söderlundh till Fastighetssverige.
Volymen har gått ned 33% hittills under 2022 jämfört med 2021 och det är drivet av både mindre affärer i genomsnitt och färre affärer. Totalt har det ändå gjorts affärer för 150 miljarder kronor och det kan blir det näst starkaste transaktionsåret någonsin. Tittar man på antalet affärer har det hittills i år gjorts cirka 180 stycken i Sverige (där köpesumman är minst 50 miljoner kronor, reds:anm), det är en minskning med 20 procent jämfört med 2021. Enligt Mikael Söderlundh ska man inte räkna med någon transaktionsspurt under Q4 likt det blev 2021.
– Jag tror det blir en ganska utmanande och avvaktande Q4 också. Historiskt sett brukar det vara ett starkt kvartal, men jag tror snarare att trenden vänder under 2023. Det är svårt att göra affärer i en fallande marknad, men under 2023 borde marknaden stabiliseras och aktörerna kommer att hitta varandra på nya prisnivåer.
– Trenden ser ganska lik ut på det flesta marknader just nu, men speciellt för Sverige är att den noterade fastighetssektorn är så tongivande. Förra året stod de svenska noterade bolagen för 49 procent av den totala transaktionsvolymen – att den gruppen istället blivit nettosäljare i år påverkar förstås en hel del. Samtidigt kan återhämtningen bli ganska snabb om det plötsligt svänger tillbaka på börsen. Annars är det en ganska tudelad marknad, är man högbelånad så har man större problem nu, är man lågbelånad så kan man se intressanta köpmöjligheter, säger Mikael Söderlundh.
En annan skillnad i transaktionsmarknaden jämfört med 2021 har varit bristen på stora strukturaffärer, en naturlig effekt av mer försiktiga investerare. Mikael Söderlundh tror att den typen av affärer kan återvända om bolag får finansieringsproblem och värderingsrabatten blir tillräckligt attraktiv.
– Det finns generellt för många små fastighetsbolag på börsen och konsolideringen som påbörjades under 2021 kommer säkert att fortsätta. I en svagare marknad kan det också finnas behov av nya typer av samarbeten där bolag med stark balansräkning stöttar svagare bolag.
När det gäller segmentens attraktion på transaktonsmarknaden så har det mer eller mindre skett en total vändning av myntet jämfört med hur det såg ut under 2021. Tidigare starka segment som bostäder och samhällsfastigheter har svalnat av betänkligt medan centrala kontor, hotell och vissa typer av butiker har fått ett uppsving.
– När räntan går upp så slår det allra mest på lågavkastande ”obligationslika” fastigheter och exempelvis bostäder lider också av att inflationen inte får fullt genomslag på hyrorna. I andra änden av skalan där det känns bättre hittar vi generellt segment med lite högre direktavkastning som till exempel lager- och lättindustri samt mat och lågprisbutiker. Efterfrågan på lågprishandel kan till och med öka i en lågkonjunktur. Även hotell har en positiv trend just nu, säger Mikael Söderlundh.
