Fitore Regjepaj, värderings- och analyschef på Croisette, synade statusen på branschens olika segment under Fastighetssveriges senaste event. Här berättar hon om framtiden för det segment som drabbats hårdast av det nuvarande ekonomiska läget, vilket segment som sannolikt kan vänta sig höjda hyror framöver och hur fastighetsvärdena påverkas framöver.
Croisettes värderings- och analyschef Fitore Regjepaj tog ett helhetsgrepp om branschens olika segment vid Fastighetssveriges senaste event Fastighetsmarknadsdagen som hölls i Malmö förra veckan.
Vissa segment har som bekant drabbats hårdare än andra av den ekonomiska turbulens som rått under nästan hela 2022, och mest osäkert är det för bostäder – ett segment som gick urstarkt under 2021.
– Bostäder är det segment som straffas hårdast just nu, det är ett av de starkaste segmenten på lång sikt men nu känner de av effekterna av det ekonomiska läget. Många nya projekt läggs på is men problemet med bostadsbrist kvarstår. Här har bolagen höga kostnader men samtidigt ingen garanterad hyreshöjning framöver. Nyproduktionen avstannar, speciellt för bostadsrätter, och transaktionsaktiviteten är på paus, så vi ser en klar dämpning, säger Fitore Regjepaj och fortsätter.
– 2021 byggdes det 68 000 lägenheter, det högsta antalet sen 1990. Många av de här bostäderna byggdes med investeringsstödet som nu tagits bort, men hamnar vi i en lågkonjunktur så kanske stödet återvänder för att hålla igång produktionen i landet.
Ett annat segment som gick starkt under 2021, samhällsfastigheter, är alltjämt ett av de starkaste segmenten enligt Fitore Regjepaj, ett faktum som understryks av indexreglerade hyresavtal och att det fortsatt råder brist på äldreboenden och gruppboenden med mer. Samtidigt drabbas segmentet av att projekt avstannar på grund av ökade produktionskostnader.
Ett segment som hade en lite mer avstannande och osäker tillvaro under 2021 var kontor, men där har det funnits tydliga tecken på återhämtning under 2022:
– Segmentet ökar, det finns en ökad efterfrågan på de moderna och flexibla kontoren, och tack vare att företag utvecklas så vill man ha ytor som möter detta. Vi har fortsatt problem med det äldre beståndet då det är svårt att anpassa dem till de moderna kraven, för tillfället är det kanske inte bästa läget att bygga om dess till moderna. Hyrorna på kontor är inflationsskyddade, men vi tror inte att bashyrorna kommer öka.
– Vakanserna har gått ner och hyresgäster efterfrågar mer flexibla avtal, vi vet om att många hyresvärdar är beredda att betala lite högre hyror men för kortare avtal. Här ser vi att segmentet kommer fortsätta vara attraktivt, säger Fitore Regjepaj.
Segmenten som hade det allra tuffast under pandemin, hotell och handel, har återigen börjat få det kämpigare igen efter en tid av återhämtning. Fitore Regjepaj förklarar.
– Den nu dämpade aktiviteten från hushållen märks inom handeln. Hushållen håller i sina pengar mer nu och det drabbar handeln i form av lägre köpkraft och vi ser en dämpad aktivitet framöver. Vakanserna kan komma att öka då företag får det tufft, och det är osäkert om hyrorna kommer att höjas här i takt med index, det finns en viss chans att detta diskuteras med fastighetsägare för att hitta en väg framåt. Men vi tror inte på höjda hyror för butikerna. De tomma citykärnorna är alltjämt ett problem, och här är det viktigt att hitta synergieffekter vid val av hyresgäster så att de skapar värde gemensamt.
– För hotell har det varit en ganska stark återhämtning under 2022 och andelen belagda rum under Q2 var högre än motsvarande kvartal 2019 innan pandemin. Hotellbolagen är dock inte lika optimistiska nu som man var under Q2 och det är konjunkturen som oroar. Den indexerade hyran kommer höjas men den omsättningsbaserade kommer sannolikt inte höjas. Här råder det stor osäkerhet kring framtiden på grund av konjunkturen.
Till sist handlar det om segmentet industri/logistik som fortsatt är starkt och stabilt:
– Logistik har haft en stor omväxling och det har byggts många fastigheter, här har vi inte sett några höjda hyror men det tror jag kommer framöver på grund av de ökade bygg och materialkostnaderna. Vi ser också att vakanserna sjunker och vi kommer att se stigande hyresnivåer framöver.
Utöver de enskilda segmenten tror Fitore Regjepaj att någon form av stöd för nyproduktion kan vara aktuellt framöver för att hålla igång byggandet. När det gäller yielderna tror Croisette på en ökning i alla segmenten men de ser dock inga ökade fastighetsvärden under den närmsta tiden.
