Oroliga tider leder till att investerare söker sig hem till den egna lokala marknaden. Det säger Peter Wiman, analyschef på EY Real Estate, som gav en djupare analys av den internationella fastighetsmarknaden när han talade på Fastighetssveriges event Stora Kontorsdagen under torsdagen.
Peter Wiman blickar utåt – och ser en marknad som blickar inåt. Investerare ser att det finns en trygghet i att vända hem i den inflation och instabiliteten i geopolitiken som Rysslands krig i Ukraina skapar.
– Vi tar USA som exempel, som är den absolut största fastighetsmarknaden i världen. Investeringarna fortsätter där just för att investerarna vänder till den marknad de känner till och upplever som tryggare, säger Peter Wiman.
De största fastighetsmarknaderna i världen återfinns i USA, England och Japan. I alla fall när det kommer till kommersiella fastighetsvärden. Ser vi till Asien och kanske främst Kina så handlar den marknaden mest om bostäder, menar Peter Wiman.
– Kina är en marknad som är i gungning just nu, det är svårt att veta hur de kommer agera, men vi kan utgå från att de i största utsträckning kommer sätta sin egen ekonomi i första rummet. Men Kina och Asien har inte heller varit en stor aktör i fastighetsbranschen i Europa, säger han.
Det här innebär att den europeiska marknaden blivit eftersatt berättar han.
– Det är något vi brukar se och som vi kommer se i den här krisen också att flera investerare i Europa kommer rikta blickarna mot den amerikanska marknaden, vilket leder till att USA och asiatiska länder satsar på sig själva och att marknaden i Europa halkar efter, säger Peter Wiman.
Början på året såg egentligen ganska bra ut när man såg till transaktionerna berättar han. Men det blev tydligt i tredje kvartalet att transaktionerna nästan helt stannat av. Så som fjärde kvartalet hittills har tett sig så kommer slutet på året bli ännu dystrare på den fronten.
– Det är som att transaktionsmarknaden dragit i handbromsen. Det vi ska komma ihåg är att kvalitativa fastigheter i eftertraktade lägen aldrig egentligen tappar i värde eller är svåra att få sålda oavsett krisens storlek, säger han.
Det som ställer till det med utländska investeringar just nu är till viss del synen på avkastning och direktavkastning som skiljer sig mellan hur fastighetsbolag i Sverige ser det och hur investerare vill ha det.
– Det jag tror vi kommer se många bolag göra nu är att fokusera på finansieringen och se till att den är stabil. Att man har de där långsiktiga kassaflödena och fastigheter med en lågriskprofil. Sen ser vi också ”makrobet”, alltså trender som marknaden tror på, i till exempel logistikfastigheter där man spår att online handeln och därmed logistikbehoven kommer ligga stabilt och till och med öka, säger Peter Wiman.
Kontorsfastigheter har länge varit ett segment som inte stått högt i kurs i jämförelse med hyreshus och samhällsfastigheter. Efter pandemin och de förändrade vanorna trodde man att det skulle komma en tid där man kunde utvärdera kontoren och dess användning.
– I det läge som vi är nu så har det inte funnit utrymme för att göra den utvärderingen och säga exakt vilken funktion kontoren ska ha framöver just för att marknaden är så instabil – men det vi ser i makrotrenderna är att kontor inte är så attraktivt och inte heller är på väg uppåt just nu, säger han.
Peter Wiman menar att det han ser i analysen av marknaden är att aktier och obligationer är mer intressant än att investera i fastigheter.
– Det beror till viss del på Riksbankens köpt värdepapper vilket tryckt ner långräntorna och kostnaden för obligationer. Men frågan är nu hur de kommer förhålla sig till att stödköpa värdepapper framöver och hur länge de kan göra det, säger han.
