Samhällsfastigheter har på senare år blivit allt mer självklart som eget segment på fastighetsmarknaden och intresset har vuxit explosionsartat – de långa avtalen med vanligtvis stabila motparter ses som säkra investeringar. Maryrose David, analyschef på Savills Sverige, berättar hur trenderna ser ut inom segmentet just nu och varför den säkra tillväxten lär fortsätta inom branschens tredje största segment.
De senaste åren har samhällsfastigheter rusat upp som ett av de starkaste och tryggaste segmenten inom fastighetsbranschen. Under rekordåret 2021 stod segmentet för 14 procent av den totala transaktionsvolymen, vilket gör det till tredje störst i branschen strax före kontor. Om man exkluderar M&A-affärer, också kallat strukturaffärer, så stod samhällsfastigheter för 21 procent av den totala volymen, nästa störst efter bostäder som är branschens klart starkaste segment.
För att få en enkel bild över hur explosionsartat segmentet har utvecklats de senaste åren kan man se till transaktionsvolymen som skjutit iväg ordentligt under 2020 och 2021. Åren innan pandemin var snittet drygt 14 miljarder kronor per år i transaktionsvolym, 2020 låg den istället på 40 miljarder och 2021 kom den upp i 55 miljarder kronor.
Maryrose David, analyschef på Savills Sverige, berättade under Fastighetssveriges event Stora Samhällsfastighetsdagen att segmentets starka position och attraktionskraft är här för att stanna.
– Det är fler aktörer verksamma inom segmentet nu och det har drivit ner yielderna från nivåerna vi såg tidigare runt 7-7,5 procent till dagens höga två procent eller låga tre procent. Det är de privata aktörerna som driver den starka utvecklingen då offentliga aktörer endast står för drygt tio procent av den totala transaktionsvolymen. Vi kan se att segmentet fortsatt kommer att gå starkt då det finns en stor brist på social infrastruktur, var tredje kommun uppger att de har brist på äldreboenden till exempel. Vi vet också att andelen äldre kommer att öka och att behovet kommer öka framöver. Hälften av nyproduktionen är det de privata aktörerna som bedriver och det beror på att många kommuner har ett finansiellt underskott, att bygga nytt gör inte att kalkylen går ihop, säger Maryrose David.
Det faktum att det är valår i år gör att de offentliga avyttringarna sannolikt kommer att vara färre än under ett vanligt år, men Maryrose David påpekar att det redan har skett ett antal försäljningar och att det lär kunna fortsätta under det första halvåret innan tempot stannar av och återvänder igen under inledningen av 2023. Men det är som sagt de privata aktörerna som driver segmentets starka utveckling framåt och Maryrose David spår fler strukturaffärer framöver:
– Segmentets tillväxt kommer drivas av sammanslagningar, där man finner tillväxt genom att hitta synergier i finansiering och projektutveckling med mera. Vi lär se fler investeringar inom Norden och vi tror också att de privata aktörerna kommer fortsätta stå för en stor del av projektutvecklingen, säger hon och tillägger:
– Sedan tror jag det gäller att hitta fler delsegment inom segmentet, till exempel idrottsanläggningar, det är något man kan ha koll på framöver. Det hänger bra ihop med vad som är politiskt möjligt att genomföra, vad man är villig att outsourca och vad man kanske måste outsourca. Det kommer vara viktigt för hur vi ser segmentet utvecklas framöver.
