John Sjölund, CFO på ALM Equity medverkade på Stockholm Corporate Finance kapitalmarknadsdagar med fokus på fastighetsmarknaden. Han berättade bland annat att det fanns flera intressenter på Klövern, men också vad som fällde avgörandet till Nreps fördel i den affären. Samtidigt ser han ljusa förutsättningar för nyproducerade hyresbostäder framåt.
John Sjölund hade jobbat med ALM Equity på flera olika sätt utanför bolaget innan han till slut landade på insidan som CFO. Sex år har gått och på den tiden så har marknaden genomlevt två toppar och dalar.
– Det har gått från Nordpols-klimat till Medelhavs-klimat väldigt snabbt, säger han.
I dagsläget är bolaget i ett läge där de kan, och kanske främst vill fokusera på förvaltningsbostäder.
– Vi köper egentligen inga färdigutvecklade tillgångar. Vi försöker hitta tillgångar där vi kan se ett värdeskapande, där andra inte ser samma värden eller inte har möjlighet att realisera värdena på samma sätt som vi kan göra.
Bolaget har tio miljarder i tillgångar och ungefär fyra miljarder räntebehandlade skulder, tillsammans med över två miljarder i obligationer. När det gäller obligationerna framåt så säger John Sjölund att de kommer minska finansieringen på den marknaden.
– Samtidigt är det ett läge där man kan köpa tillgångar till väldigt attraktiva priser. Tittar man på byggrätter som insatsvara i själva utvecklingsdelen så får man nog backa tillbaka sju eller åtta år tills man kommer till de priser som man skulle kunna nå om man gör nya transaktioner på dagens marknad.
– Kan man använda obligationsfinansieringar, som är relativt dyrt på dagens marknad, så är ju utvecklingsvinsterna mycket större än i förvaltningsaffärer.
Han berättar att när ALM Equity tillsammans med Corem bildade bolaget Klövern 2022 så var det i ett läge där de såg framför sig att notera bolaget, ta in kapital och vidareutveckla bolaget. Sen så förändrades räntemarknaden och kapitalmarknaden och det behövdes mer kapital än de trodde från början. Att notera bolaget var inte aktuellt utifrån marknadsläget och det såg allt för mörkt ut att skaffa den typen av likviditet som behövdes för att kunna skapa värden i portföljen. Det krävdes helt enkelt en annan lösning.
– Vi hade dialog med ganska många aktörer som tyckte att det var en spännande och intressant resa som man skulle vilja vara med på. Men det var svårare att hitta någon aktör som kunde tillföra så pass mycket likviditet som krävdes för att skapa det framtida värdet och för att kunna utveckla så mycket som vi ville.
Han fortsätter med att säga, att även om flera aktörer var aktuella så fanns det vissa som hade tankar om att köpa delar av bolaget, men som inte hade kapaciteten att skjuta till den finansieringen där man kunde se värdeskapandet framåt. Till slut föll alltså valet på Nrep, som i juli köpte 51 procent av aktierna från Corem Property Group, Alm Equity och Broskeppet Bostad.
– Det vi har fått med oss från Nreps köp är att vi har ett läge där vi kan fortsätta att investera och försvara vår del i bolaget. Vi vill, men vi är inte skyldiga att göra det, utan vi kan bli utspädda och kommer ändå att ha en fortsatt resa framåt. Det skapar en större flexibilitet för oss, säger han.
Utöver det har ALM Equity ägarskap i ett entreprenadbolag, 2xA Entreprenad. Det bolaget kommer det vara med och bygga drygt hälften av de 800 bostäderna som Klövern kommer byggstarta i år. Men det sker också med en konkurrens berättar han.
– Men det är såklart med en viss fördel för entreprenadbolaget, som har varit med i att ta fram bygglovshandlingarna och kan på så vis också anpassa sitt erbjudande till uppdraget.
När det gäller just framdriften av bostadsbyggandet så menar John Sjölund att det inte finns en poäng att recensera politiken. Bättre är det att förhålla sig till förutsättningarna som finns.
Det finns två faktorer, utöver pandemieffekter och krig, som John Sjölund lyfter fram när man ska se till marknadsläget framåt. Det ena är att bostäder är en basvara, längst ner i botten på behovs-pyramiden tillsammans med mat.
– Jag är nästan förvånad den negativa synen på bostadsmarknaden om man ser till behovet. Med rätt produkt så finns betalningsvilja och möjlighet att höja hyran med 25 – 30 procent på några år i nyproduktionen.
Det andra perspektivet han lyfter fram är att materialkostnaderna har gått ner och inom kort borde det även visa sig i andra insatstunga varor.
– Råvaror och insatsvaror som är av lägre förädlingsgrad är de i en period att de går ner i pris, säger han.
På ett år så priserna gått ner nästan 20 procent säger han och hänvisar till statistik från SCB. Längre fram på horisonten så ser han att det fortsatt finns en prispress uppåt på elinstallationer, kylskåp och andra delar i slutet av bostadsproduktionen.
– När stålet, järnvarorna och trävarorna går ner i pris så kommer även att flyttas över till kök och kylskåp som har de typer av insatser i sig, men det är inget som hindrar att påbörja nyproduktionen nu.
Vad det innebär för bostadsmarknaden menar John Sjölund är att den privata bostadsmarknaden kommer fortsatt ha stora utmaningar med en större press på räntor och på konsumenterna.
– Tittar vi däremot på förvaltningsmarknaden så ser vi att det egentligen har varit tuffare för det äldre beståndet, som både har högre driftkostnader och högre energikostnader. Där är kompensationen i form av hyresökningar ganska begränsad.
– Ser man hyressättning för en nyproduktion som tillförs marknaden så kan man få ganska stor kompensation för de ökade kostnaderna, säger han.
Projekt och bostäder där ALM Equity har ett finger med i spelet:
ALM Equity har 2 700 byggrätter totalt i den egen utvecklingsdelen.
Klövern har cirka 500 färdiga bostäder och möjlighet att bygga 24 000 kvadratmeter bostäder.
Småa hus har 1 270 bostäder i produktion.
Svenska Nyttobostäder 2 000 färdiga bostäder, 2 000 byggrätter och 1 250 bostäder på väg in i portföljen.
Aros Bostad har 1 200 bostäder i produktion och en byggnadsportfölj på drygt 6 300 bostäder.
