Fastighetsägarna är branschorganisationen som arbetar för en välfungerande bostads- och fastighetsmarknad. Johan Kleveland, förbundsjurist på Fastighetsägarna, sitter som expert i olika utredningar och arbetar med en rad olika frågor. Till arbetsuppgifterna hör att syna och utvärdera olika upplåtelseformer. En relativt ny sådan i Sverige är den så kallade ägarlägenheten.
Ägarlägenheter har bara funnits sedan 2009, men utifrån ett internationellt perspektiv är det en väldigt vanlig upplåtelseform. Anledningen till att det i Sverige inte finns så stor andel ägarlägenheter handlar framför allt om att man här i stället haft bostadsrätter, som i sin tur är lite unika för Sverige, men som har fyllt det behov som har funnits av någon typ av ägande i lägenhetsform.
Vad är skillnaden mellan en ägarlägenhet och en bostadsrätt?
– En ägarlägenhet är en egen tredimensionell fastighet. Det innebär att själva lägenheten är, precis som småhus på egen mark, en egen fastighet. Gränserna definieras när man fastighetsbildar hos lantmäteriet. En bostadsrätt är en slags mellanform mellan hyresrätt och ägt boende; huset ägs av bostadsrättsföreningen och du köper en andel och får på köpet en lägenhet som du får bo i tills vidare.
Man har alltså inte, förklarar Johan Kleveland, samma fullständiga självbestämmande i en bostadsrätt som man har i en ägarlägenhet. Under ägandeformen kan man till exempel göra om inne i lägenheten på ett annat sätt och man kan hyra ut den fritt, vilket ofta lyfts som en fördel.
– Det är bara den här lilla lägenheten som är den egna fastigheten. De gemensamma delarna i en ägarlägenhetsfastighet – trapphus, tak, fasader och den mark som huset står på – ägs gemensamt av delägarna och förvaltas med en samfällighetsförening. En bostadsrättsförening äger å andra sidan hela huset och tar många gånger ganska stora lån, vilket innebär att man som boende inte behöver ta lika stora lån på sitt eget namn när man köper bostadsrätten utan i stället betalar en högre avgift, förklarar Kleveland.
Idag kan ägarlägenheter i praktiken bara bildas genom nyproduktion. Det finns en åttaårsregel; man bara får bilda ägarlägenheter i ett utrymme där de senaste åtta åren inte har funnits en annan bostad.
– Det finns även en regel som säger att det måste vara minst tre lägenheter i en sammanhållen enhet när man bildar en äganderättsfastighet, vilket gör att man inte kan ta en liten lokal och bygga upp till en ägarlägenhet. Det måste vara minst tre.
Idag finns det bara 3 400 äganderättslägenheter i Sverige och en stor andel av dem är byggda de sista åren, inför de stora räntehöjningarna.
– Det här är något som regeringen har noterat och vill komma åt, menar Johan Kleveland.
– Därför tillsattes utredningen Fler vägar till att äga sitt boende. I den föreslår man dels att man ska omvandla hyresrätter till ägarlägenheter, dels hyrköp. Utredningen blev klar i december förra året, den har varit ute på remiss och det blev klart för några veckor sedan.
Mottagandet till utredningen var blandat. Från myndighetssverige lyftes farhågor kopplade till de stora problemen med ekonomisk brottslighet.
– Man ser det som en risk att det kommer in kriminellt kapital som vill ha lägenheter och då att det blir lättare att köpa och äga lägenheten, berättar Johan Kleveland.
– Bygg- och fastighetsbranschen var mer positiva och man ser det här som en möjlighet. Det kommer nog inte bli en kioskvältare, men något som ändå kan leda till en mer blandad och flexibel boendemarknad där folk kan få bo i den upplåtelseform de vill.
Utredningen föreslår också att det ska vara möjligt att omvandla hyresrätter till ägarlägenheter i och med särskilt förfarande. Fastighetsägaren är den som ensidigt bestämmer om det här ska genomföras.
– På det sättet skiljer det sig mot bostadsrättsföreningen. Där kan de boende skapa en bostadsrättsförening, hyresgäster kan anmäla intresse och då får de förköpsrätt. Det finns inte en motsvarande möjlighet inom äganderätt, utan det är helt upp till fastighetsägaren att bestämma.
Man föreslår ett fortsatt starkt skydd för hyresgästerna. Hyresgästerna som bor i det hus som genomgår en omvandling kommer kunna bo kvar med fullgott besittningsskydd och de kommer att ha rätt att köpa sin lägenhet.
– Slutligen föreslår utredningen att ägarlägenheter även ska kunna bildas i småhus, en eller två lägenheter, även i stor villa. Det utgör en möjlighet som inte finns idag.
När det gäller hyrköp, så är det en affärsmodell som redan finns idag, i lite olika tappning. Det är en bostadsköpsmodell som innebär att man får rätt att köpa en bostad i framtiden och fram tills man har råd att betala för den helt enkelt får hyra och bo i den.
– Det kan vara ett sätt för den som har en ganska god inkomst men inte så mycket sparade medel att få tid på sig att spara ihop detta, samtidigt som man redan i tidigt skede flyttar in i den bostad man vill bo i på längre sikt. Riksbyggen är en av aktörerna som har
det här i nyproduktion. De sätter upp en fyraårsgräns; man får hyra i fyra år och sedan får man möjlighet att köpa in sig.
Varför behöver man då utreda den här affärsmodellen och titta på det ur lagstiftningsperspektiv? Jo, det finns några problem idag. Dels finns det en stor skillnad mellan de här olika avtalen. Som konsument vet man inte riktigt vad som gäller i allmänhet, utan man måste titta på varje modell och se exakt vad som är reglerat.
– Ett annat problem är att det inte går att avtala om bindande optioner vad gäller köp av fast egendom. Det innebär att även om man lovar en konsument att få köpa en fastighet, så kan man, när det väl kommer till kritan, dra sig ur ett sådant villkor och låta avtalet bli ogiltigt. Det är ju inte särskilt konsumentvänligt.
I lagstiftningsprocessen går det till så att man tar fram ett betänkande, det går ut på remiss, man gör justeringar och finns det sedan politiskt stöd så läggs det fram i riksdagen och röstas igenom till en lag.
– I utredning föreslås att det här ska träda i kraft redan första juli nästa år. Vi får se om det håller, vi får se om kritiken från vissa remissinstanser gör att man känner att man behöver omarbeta de här förslagen, så vi vet idag inte exakt hur det kommer bli och om det kommer bli. Vår bedömning är att lagen skulle öka flexibiliteten, att det blir en bättre blandning bland boendeformerna. Vi tycker att det är bra att de boende på bostadsmarknaden får välja hur de vill bo, säger Johan Kleveland och avslutar:
– Vi bedömer dock att det finns risk för ett begränsat genomslag. Vi tror kanske framför allt att det handlar om hus, mindre hus, kanske på lite mer exklusiva adresser, där det finns en ganska stor skillnad mellan bruksvärdeshyran och det värde som egentligen finns i den här lägenheten.
