Nästan fördubblat resultat för K-Fastigheter

Hyresintäkter: 173,2 miljoner kronor (122,5)
Förvaltningsresultat: 67,3 miljoner kronor (44,6)
Periodens resultat: 697,4 miljoner kronor (371,1)
Nettoinvesteringar förvaltningsfastigheter: 1 442,4 miljoner kronor (791,0)
Förvaltningsfastigheter: 11 631,6 miljoner kronor (31 dec 2021: 9 603,7)
Långsiktigt substansvärde (NAV): 5 583,2 miljoner kronor (31 dec 2021: 4 976,1)
Antal lägenheter i förvaltning: 3 258 (2 305)
Antal byggstartade lägenheter: 545 (456)
Antal lägenheter i pågående byggnation: 2 009 (1 699)
Antal lägenheter under projektutveckling: 5 273 (5 522)
Räntetäckningsgrad, R12m: 3,0 ggr (31 dec 2021: 3,4)
Soliditet: 35,7 procent (31 dec 2021: 36,9)
Skuldsättningsgrad: 53,0 procent (31 dec 2021: 51,8)
Förvaltningsresultat per aktie: 0,31 kronor per aktie (0,21)
Långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie: 25,93 kronor per aktie (19,46)
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie: 51,1 procent (20,1)
Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie: 12,2% (14,4)
Periodens resultat per aktie*: 3,24 kronor per aktie (1,72)

* Några potentiella aktier, till exempel konvertibler, förekommer inte och därmed finns inte någon utspädningseffekt att beakta.

VD Jacob Karlsson har ordet:

"På världens börser råder oro där flertalet sektorer utvecklats negativt till följd av känsligheten mot högre räntor, kraftigt stigande inflation och fortsatta störningar i försörjningskedjorna. K-Fastigheter som klassas som tillväxtbolag i fastighetssektorn har straffats hårt på börsen under årets första halvår. Bortsett den svaga kursutvecklingen är detta en marknadssituation där vår affärsmodell får en hög verkningsgrad och där uniciteten synliggörs.

Jag har sagt det många gånger tidigare, men K-Fastigheter är så mycket mer än ett fastighetsbolag. Med en investeringshorisont som sträcker sig intill evigheten är riskminimering av större vikt än vinstmaximering, vi strävar helt enkelt efter att generera en maximal riskjusterad avkastning oaktat var i konjunkturcykeln vi befinner oss. Med långsiktighet som ryggrad i vår affärsmodell har det varit lätt att inte ge vika för att emittera instrument som äter kassaflöde och exponerar oss mot onödig risk i en tid då kassaflöde värderas allt högre. Genom att därtill ha undvikit finansiering via obligationer och den medföljande refinansieringsrisken står vi väl rustade för att möta framtiden.

Kostnadsinflationen är hög, inte minst i byggrelaterade produkter som i många fall stigit betydligt mer än den genomsnittliga inflationen även om kostnaderna för armeringsjärn och virke rasade med tvåsiffriga procenttal de sista veckorna under andra kvartalet. Ökade byggkostnader i kombination med avskaffat investeringsstöd och annalkande högre räntekostnader gör kalkylerna för den generelle bostadsutvecklaren, oaktat upplåtelseform, mindre attraktiva. Poängteras bör att K-Fastigheter aldrig nyttjat investeringsstödet då vår uppfattning är att det tidigare stödets utformning inte främjade produktion av de bostäder som vi ser en långsiktigt hållbar efterfrågan på. Därav är våra kommande produktionsstarter helt opåverkade av det numera indragna investeringsstödet. Det är även värt att förtydliga att ingen del av vårt bestånd omfattas av presumtionshyror efter den av marknaden uppmärksammande domen som slog fast att presumtionshyror enbart får höjas med hälften av den årliga höjningen. Vår bedömning är att vi långsiktigt under ett tidsintervall om 4-5 år alltid kommer få minst full kompensation för inflation i kommande hyreshöjningar vilket det finns gott stöd för genom att granska historiska hyreshöjningar i förhållande till inflation.

Aktieanalytiker brukar fokusera på branscher och bolag som har förmåga att föra ökade kostnader vidare till nästa led. Personligen har jag istället alltid intresserat mig för bolag och managementteam som lyckas möta stigande priser med ökad effektivitet och besparingar, för att på så vis öka sin konkurrenskraft ytterligare när alla andra höjer priserna. Med det fokuset har vi inom K-Fastigheter lyckats att bibehålla produktionskostnader på nivåer som motsvarar de vi gick in med i 2021. Jag skulle vilja påstå att det har varit möjligt tack vare att vi äger och kontrollerar hela ekosystemet från Projektutveckling, Bygg, Prefab och Förvaltning. En för oss mycket fördelaktig situation i jämförelse med att vara beroende av externa leverantörer.

Enligt ovan redogörelse är förutsättningarna för branschen i sin helhet kraftigt försämrade när det kommer till att utveckla nya bostäder samtidigt som kostnadstrycket av högre räntor upplevs som mörka moln på vår tidigare så klarblåa himmel. Min spaning är att byggrätter som tidigare varit det hetaste man kunde lägga vantarna på snart är det första man vill avyttra, dels på grund av att kalkylen inte längre är lika attraktiv, dels på grund av att tillgångsslaget byggrätter inte genererar några kassaflöden att möta de stigande räntorna med. Enligt klassisk marknadsekonomi innebär ett minskat köptryck och ett ökat säljtryck att priserna bör leta sig ner. Och det är just detta jag refererar till ovan när jag säger att vi närmar oss en fördelaktig situation för K-Fastigheter. Byggrätter är nämligen vår viktigaste råvara för kommande tillväxt. Stillastående eller fallande priser på byggrätter i kombination med produktionskostnader som står emot kostnadsinflationen är faktorer som talar för en fortsatt god fundamental utveckling. Byggrätter står idag för en stor del, upp till 20 procent, av vår totala anskaffningskostnad, vilket innebär att ett eventuellt prisfall kan gynna oss i termer av total anskaffningskostnad.

Jag missar sällan att nämna vårt interna nyckeltal PTV eller "produktion till värde" som beskriver vår totala anskaffningskostnad i förhållande till marknadsvärdet, som vid andra kvartalets utgång uppgick till 70 procent i våra koncepthus under pågående produktion. Differensen mellan total anskaffningskostnad och marknadsvärde betraktar vi själva som vår bruttomarginal i Projektutveckling. Enligt ovan redogörelse är jag trygg i att vi kan kontrollera "P:et" dvs produktionskostnader framöver, som även eventuellt kan gynnas av lägre anskaffningskostnader av byggrätter. "V:et" som står för marknadsvärde möter däremot en oklar framtid. Därför är det av vikt att jag presenterar ett av våra andra verkligt viktiga nyckeltal som är "Yield on cost". Detta nyckeltal förklarar förhållandet mellan förväntat driftnetto i förhållande till total anskaffningskostnad, som vid andra kvartalets utgång uppgick till 5,6 procent i våra 2 009 lägenheter i pågående produktion. Under andra kvartalet har vi byggstartat 301 lägenheter fördelat på fyra olika projekt varav hälften av lägenheterna finns i Ballerup utanför Köpenhamn. Kvartalets 301 byggstartade lägenheter redovisar även de en genomsnittlig yield on cost på 5,6 procent. Ett nyckeltal som inte påverkas av fluktuerande marknadsvärde och som är av högsta vikt då vi inte kommer sälja våra fastigheter utan investerar i stabila kassaflöden. Utvecklingen av dessa stabila kassaflöden är för K-Fastigheter relativt enkla att prognostisera då vi vet när samtliga av våra 2 009 lägenheter i pågående produktion kommer stå klara och börja generera kassaflöde.

Under resterande del av året färdigställer vi ett eller flera projekt vid varje månadsskifte och hade per andra kvartalets utgång 3 258 lägenheter i förvaltning med ett rullande hyresvärde om 402,3 miljoner kronor.

Tack vare vår unika affärsmodell skapar vi även positiva kassaflöden i Prefab och Bygg där K-Prefab står för majoriteten av de positiva kassaflödena genererade av en fortsatt stark externmarknad med trygga orderböcker som sträcker sig i över ett år från nu och där vi förväntar oss att året slutar med Prefabs högsta årsomsättning hitintills. På externmarknaden är vi just nu mitt i en stor och omfattande leverans av 5 000 betongelement till infrastrukturprojektet förbifart Stockholm. K-Prefab påvisar normala säsongsvariationer och redovisar ett bruttoresultat om 36,5 miljoner kronor för årets första halvår. Marginalen är något lägre föranlett av en större andel interna projekt som prissätts till en lägre marginal än externa projekt, till förmån för lägre anskaffningsvärde.

Trots nya tuffare marknadsförutsättningar jämfört med när vi presenterade nu gällande operativa och finansiella mål känner jag mig självsäker i att vi kommer leva upp till dessa mål på både kort och lång sikt. Vi har under årets första halvår levererat en tillväxt i förvaltningsresultat om hela 51 procent och en substansvärdestillväxt per aktie om tolv procent. Därtill går vi ut ur det andra kvartalet med en ekonomisk uthyrningsgrad om hela 97,8 procent och en resultattillväxt om 89 procent.

Med en kreditportfölj där hela den långsiktiga finansieringen av färdigställda förvaltningsfastigheter ligger hos svenska och nordiska storbanker med en genomsnittlig kreditbindningstid om 2,5 år kombinerat med att 63 procent av skuldportföljen är räntesäkrad och vår räntekänslighet per kvartalets utgång enbart uppgick till 20,9 miljoner kronor vid en räntehöjning om 100 punkter känner vi oss trygga i det rådande ränteläget.

Vi håller som alltid högt tempo i samtliga affärsområden som dansar i jämn takt. Projektutveckling arbetar just nu aktivt med bygglovshandlingar och bygglovsansökningar omfattande cirka 1 600 lägenheter samt har under året byggstartat 545 lägenheter. K-Prefab har fulla orderböcker och ser ut att leverera all time high avseende omsättning där en tredjedel utgör interna projekt och två tredjedelar avser externmarknad. Även affärsområde Bygg ligger på all time high med hela 2 009 lägenheter i pågående produktion varav 545 lägenheter är byggstartade under årets första halvår. Här vill jag också passa på att lyfta fram att vi under kvartalet byggstartat vårt första projekt inom konceptet K-Kommersiellt. Detta genom byggstart av Kv. Rusthållaren omfattande 17 våningar och 8 000 LOA i centrala Hässleholm. Affärsområde Förvaltning växer för varje månad efter att vi nu kommit upp i tempo med att färdigställa projekt. Förutsättningarna ser onekligen goda ut för att nå vårt mål om 5 000 lägenheter i förvaltning innan 2023 års utgång. Trots kraftig tillväxt och nya marknadsförutsättningar har vi lyckats väl med att bibehålla eller förbättra våra nyckeltal.

Min övertygelse är att vi kommer växa med positiva kassaflöden i samtliga affärsområden även i marknadsklimat med hög inflation och normaliserade räntor."

Ämnen

Bolag K-Fastigheter Jacob Karlsson

---