Fastighetssverige har tagit hjälp av en kvartett namnstarka profiler från branschen för att titta i spåkulan och ge sina omdömen kring en rad frågor rörande transaktionsmarknaden 2025.
Erik Nyman, analyschef, JLL
Hur ser du på transaktionsåret som varit 2024?
– Ett år som karakteriserats av fallande inflation, ett pärlband av räntesänkningar över stora delar av världen och blandade ekonomiska indikatorer. I takt med fallande räntor har riskaptiten ökat vilket bland annat visat sig genom kraftigt fallande kreditmarginaler och betydligt större nyemitterade obligationsvolymer för fastighetsbolagen. Samtidigt har osäkerheten i omvärlden ökat och svensk ekonomi går fortfarande på lågvarv. I Sverige har positiva finansieringsförutsättningar spillt över på transaktionsmarknaden och gett en markant volymökning jämfört med exceptionellt låga volymer föregående år men vi är fortfarande på nivåer under snittet de senaste tio åren.
– Investerarbasen har breddats under året och det gap som funnits gällande prisförväntningar mellan köpare och säljare är nu lättare att överbrygga. Vi ser fler och fler budgivare per försäljningsobjekt och fler både kategorier och geografier av fastigheter som omsätts. Som någon av de stora investerarna uttryckte sig i våras "2024 will prove to be the best investment window of the decade for real estate".
Hur tror du transaktionsmarknaden kommer vara under 2025?
– Även om förutsättningarna varierar mellan geografier och segment så tror vi att fastighetscykeln har vänt. JLL:s senaste Globala sentimentundersökning pekar också i den riktningen. I november 2024 såg vi det starkaste resultatet på nästan tre år. En majoritet av deltagarna tror att förhållandena kommer att förbättras ytterligare under de kommande sex månaderna.
– I Sverige går vi in i året med en styrränta som är 150 punkter lägre än föregående år samtidigt som finansieringssituationen i övrigt lättar. Det gäller inte bara marknadsfinansiering utan även bank. Förutsättningar finns också för ytterligare räntesänkningar såväl i Sverige som internationellt. Vi går dessutom in i året med en betydligt högre aktivitetsnivå än när vi gick in i 2024 så förväntningarna är på gradvis stigande fastighetsvärden och fortsatt gradvis högre aktivitet på transaktionsmarknaden.
– Det betyder inte att 2025 blir ett enkelt år. Vi kommer sannolikt uppleva en hög nivå av osäkerhet på många plan, inte minst ekonomiska och handelspolitiska.
Vilka faktorer kommer ha störst påverkan för dess utveckling under 2025?
– De viktigaste faktorerna är ränteutveckling, ekonomisk utveckling och geopolitiska faktorer. Sveriges ekonomiska utveckling kommer att ha en betydande påverkan på den kommersiella fastighetsmarknaden under 2025. Om ekonomin visar en god tillväxt, starkt konsumentförtroende och gradvis bättre arbetsmarknad och efterfrågan på lokaler så kommer det att ytterligare stärka transaktionsmarknaden. Underskatta inte heller börsen och de noterade fastighetsbolagens utveckling. De utgör en stor och viktig pusselbit av den svenska fastighetsmarknaden och en eventuell uppvärdering av de noterade bolagen kommer gradvis att påverka transaktionsmarknaden positivt bland annat via ytterligare offensiva emissioner av nytt eget kapital.
Vilka segment kommer vara hetast respektive kallast – och ser du något segment som kommer överraska?
– Kortsiktigt är det sektorer med starkast pristransparens dvs där köpare och säljare har en god uppfattning om marknadsvärdet, som sannolikt drar störst nytta av en vändning av fastighetscykeln. Det gäller särskilt lätt industri och logistik. Det segmentet har dessutom extra stöd gällande transaktionsvolymer tack vare aktiemarknadens värdering av många bolag i det segmentet. Vi ser även ett stort intresse för nyproducerade bostäder, där prisjusteringarna varit rejäla samtidigt som produktionskostnader och ingångsvärden fortsätter vara en utmaning.
Vilken roll ser du utländska aktörer spela på den svenska transaktionsmarknaden 2025?
– Sverige har befunnit sig i "stormens öga" de senaste åren och därmed hamnat på den internationella radarn av negativa anledningar. Historiskt har vi däremot tillhört en av de mest likvida fastighetsmarknaderna drivet bland annat av internationellt kapital som attraherats av politisk och ekonomisk stabilitet, relativt god transparens och demografiska trender. Nu kan vi även addera långsiktig attraktionskraft från ESG perspektiv och ren energi till detta. Än viktigare för 2025 och 2026 lär bli förutsättningarna för att återigen skapa relativt god tillväxt jämfört med stora delar av Europa. Sverige har, för ovanlighetens skull, haft en sämre ekonomisk utveckling än genomsnittet i Europa tre år i rad. Den trenden har nu alla förutsättningar att vända och därmed sätta Sverige på den internationella radarn av rätt anledningar.
Peter Wiman, Nordic Real Estate leader, Real Estate, Hospitality & Construction, EY
Hur ser du på transaktionsåret som varit 2024?
– Trots att Riksbanken inledde sin räntesänkningsfas under maj och att långräntorna då prisade in vidare sänkningar så har återhämningen ur ett transaktionsperspektiv dröjt. Studerar man transaktionsvolymen mätt på rullande tolv månader har volymen legat stabil kring 100 miljarder sedan november 2023 fram till i november i år då ett trendbrott noterades med stigande volymer. Från oktober fram till mitten av december har volymerna ökat kraftigt vilket tyder på en förbättrad marknad där köpare och säljare nått en samsyn kring prissättningen. En annan tydlig trend under året har varit stigande förvärvsvolymer från svenskt pensionskapital och fonder.
Hur tror du transaktionsmarknaden kommer vara under 2025?
– Avyttringar, minskad skuldsättning, lägre finansieringskostnader, minskade substansrabatter och offensiva nyemissioner borde leda till att den ökade aktiviteten från de noterade bolagen som vi noterade under Q4 borde fortsätta under 2025 och det är nog sannolikt att bolagen kommer vara nettoförvärvare i stället för att nettosälja som man gjorde under 2024. Vidare tror vi att fonder och institutioner som var mycket aktiva under 2024 kommer att vara fortsatt aktiva under det kommande året. Även obligationsmarknaden förbättrades väsentligt under slutet av 2024, så detta bör rimligen fortsätta under kommande år vilket underlättar finansieringssidan. Sammantaget så förväntas en alltmer aktiv transaktionsmarknad med stigande transaktionsvolymer under året.
Vilka faktorer kommer ha störst påverkan för dess utveckling under 2025?
– De geopolitiska faktorerna, som är svåra att förutsäga, fortsätter med all sannolikhet att bidra med en generell osäkerhet då vi har konflikter i närområdet, kommande och genomförda nyval och en ny president i USA. För vår lokala fastighetsmarknad så ser fundamenta trots allt rätt bra ut med en hyfsat stabil hyresmarknad, begränsat överutbud och en mer rimlig kostnadsutveckling. Det som vore positivt för marknaden är så klart fortsatt lägre finansieringskostnader och en förbättrad tillgång till eget och lånat kapital.
Vilka segment kommer vara hetast respektive kallast – och ser du något segment som kommer överraska?
– Fastigheter med strukturella problem, såsom stora vakanser, eftersatt underhåll och svaga kassaflöden kommer nog vara fortsatt kalla på marknaden, då finansieringsmöjligheterna kan vara begränsade. För fastigheter där hyresbetalningsviljan är svag för en teknisk uppgradering i syfte att möta de nya miljömålen (CSRD, EPBD) så kan framtiden även där se dyster ut. Givet att ränteläget fortsätter att förbättras så borde rimligen de högavkastande segmenten, som delar av detaljhandelssegmentet och lager/lättindustri, kunna generera en god avkastning på eget kapital.
Vilken roll ser du utländska aktörer spela på den svenska transaktionsmarknaden 2025?
– Även om de utländska aktörerna har varit relativt passiva under 2023 och 2024 så är det nog inte på grund av att intresse saknas. Det beror nog sannolikt på ett antal olika faktorer. Dels har Sverige, och Norden, har haft en relativt utdragen justering av marknadsvärdena vilket sannolikt lett till att man har hittat bättre upplevd riskjusterad avkastning på andra marknader. Dels har de utländska aktörerna också varit fortsatt selektiva i sitt intresse för vilka fastighetstyper man söker. Däremot så borde sjunkande obligationsräntor och högt värderade börser leda till ett större intresse för fastigheter i ett internationellt allokeringsperspektiv.
Maryrose David, analyschef, Savills
Hur ser du på transaktionsåret som varit 2024?
– Transaktionsåret 2024 har överraskat positivt avseende volym. Inledningsvis bedömde vi att transaktionsvolymen skulle landa omkring 30–40 procent högre än ifjol och vid mitten av december pekar utfallet på att denna bedömning kommer att bekräftas. Vi har sett en tydlig förstärkning av den trend som observerades under föregående år, nämligen en "flight to quality". Det innebär att investerarnas intresse har koncentrerats till prime-fastigheter i attraktiva lägen med rätt förutsättningar. Denna polarisering har varit tydlig inom samtliga segment.
– Vidare har vi noterat en sänkning av avkastningskraven inom de mest eftertraktade delsegmenten. Den inhemska investeringsviljan har fortsatt att vara stark, vilket har bidragit till en robust marknad under året.
Hur tror du transaktionsmarknaden kommer vara under 2025?
– Vi förväntar oss en något starkare transaktionsmarknad under 2025, främst till följd av en ökad tillgång på lågavkastande kapital. Detta bedöms på sikt leda till lägre avkastningskrav, en utveckling som förväntas materialiseras under andra halvåret 2025. Som en följd av detta räknar vi med en ökad transaktionsvolym, särskilt inom segment med lägre avkastningsnivåer.
– Vi ser även tecken på en ökad aktivitet bland svenska börsnoterade bolag på köpsidan och förväntar oss att denna trend fortsätter under kommande år. Historiskt har detta bidragit till en högre aktivitet på investeringsmarknaden. Det är dock viktigt att påpeka att inte alla börsnoterade bolag kommer att vara köpare, men vi räknar med en bredare köparbas jämfört med de senaste åren.
Vilka faktorer kommer ha störst påverkan för dess utveckling under 2025?
– Transaktionsmarknadens utveckling väntas primärt drivas av sjunkande avkastningskrav snarare än stigande driftnetton. En ökad tillgång på lågavkastande kapital förväntas också spela en central roll, då detta bidrar till att öka yield gapet (skillnaden mellan direktavkastningskrav på fastigheter och den riskfria räntan) över ett bredare spektrum av segment. Sammantaget bedöms dessa faktorer möjliggöra en ökad transaktionsaktivitet under året.
Vilka segment kommer vara hetast respektive kallast – och ser du något segment som kommer överraska?
– Bostadssegmentet, särskilt det äldre beståndet med lägre avkastning, bedöms växa i attraktivitet. Även inom lager- och industrifastigheter ser vi goda förutsättningar, drivet av en stabil efterfrågan och begränsat utbud.
– Istället för att peka ut specifika segment som "svala" ser vi snarare en fortsatt polarisering mellan prime och secondary. Fastigheter som kombinerar goda mikrolägen med starka ESG-egenskaper väntas fortsätta attrahera stort investerarintresse, oavsett segment.
Vilken roll ser du utländska aktörer spela på den svenska transaktionsmarknaden 2025?
– Trots att utländska investerare minskade sin andel av transaktionsvolymen på den svenska marknaden under 2024, har deras intresse förblivit stabilt. Minskningen berodde främst på en stark inhemsk konkurrens, där svenska investerare visade hög betalningsvilja och därmed stärkte sin konkurrenskraft.
– Vi ser en fortsatt stark närvaro från nordiska kommersiella fonder, såsom NREP, NIAM och Slättö, tillsammans med andra etablerade internationella aktörer. Historiskt sett har investerare tenderat att fokusera på sina hemmamarknader i tider av osäkerhet, vilket även präglade 2024. Många utländska investerare, särskilt de som saknar tidigare närvaro på den svenska marknaden, valde att avvakta i förväntan på större prisjusteringar än vad som faktiskt realiserades. Detta har varit en bidragande faktor till den något lägre transaktionsvolymen under året.
– Vi bedömer att intresset från utländska aktörer kommer att öka under 2025, i takt med att marknaden stabiliseras och den ekonomiska osäkerheten avtar.
Adam Tyrcha, analyschef, Newsec
Hur ser du på transaktionsåret som varit 2024?
– I stort får man se året som en besvikelse – det blev inte den starka återhämtningen som vi hade hoppats, även om året överträffar 2023. Däremot syns tecken på att marknaden kommit igång under Q4 och sentimentet har blivit mer positivt. Både räntor och inflation pekar åt rätt håll, samt uppvisar stabilitet och inga oväntade svängningar, vilket är mycket viktigt för fastighetsmarknaden. Finansieringsmarknaden fungerar bättre än tidigare, obligationsmarknaden är stark och bankerna är mer villiga att låna ut.
– Spännande är att kontor har gått så pass starkt som det har gjort – där skiljer vi oss mycket från resten av Europa, där bostäder och logistik dominerar. En förklaring är att svenska institutioner har varit aktiva på marknaden, vilket också är annorlunda från övriga Europa.
Hur tror du transaktionsmarknaden kommer vara under 2025?
– Jag tror på en starkare återhämtning och att marknaden kommer igång ordentligt under Q2, samt i synnerhet under andra halvåret 2025. Jag tror på en större bredd i segment som är intressanta och att många lyckas hitta guldklimpar bortom de tre största segmenten bostäder, kontor och logistik/industri.
Vilka faktorer kommer ha störst påverkan för dess utveckling under 2025?
– Dels är det viktigt att Riksbanken gör som de har sagt och fortsätter sänka räntan – förhoppningsvis till två procent eller lägre. Sedan kan geopolitik ha en stor påverkan – stabilitet efterfrågas. Utöver det är det viktigt att börsbolagen kommer igång igen och att det blir lite mer intensiva budgivningar. Då får vi yieldkompression och värdeutveckling på riktigt!
Vilka segment kommer vara hetast respektive kallast – och ser du något segment som kommer överraska?
– Jag tror många segment kan gå bra till följd av makro-driven yieldkompression, och i synnerhet de segment där hyresmarknaden står sig starkt. Med det sagt tror jag att handel kan vara både hetast och kallast. Lågpris & livsmedel har tuffat på bra, men har ännu inte riktigt genomgått den yieldkompression som fundamentat inom segmentet stödjer. Jag hoppas att även köpcentrum kan återhämta sig – många har återhämtat sig hyfsat efter pandemin – men har svårt att se att investerare flockas till segmentet.
– Jag tror hotell kan sticka ut som ett segment lite i skymundan som kan överraska. Beläggningsgrader och RevPAR har återhämtat sig mycket snabbare än väntat och är i många fall mycket starkare än 2019. Då många investerare inte tittar på segmentet kan man nog hitta guldklimpar.
Vilken roll ser du utländska aktörer spela på den svenska transaktionsmarknaden 2025?
– Jag hoppas och tror att de utländska aktörerna kommer tillbaka i större utsträckning än de har gjort hittills. Intresset är stort och många tittar intensivt, men har svårt att buda högst och komma i mål. Det är sannolikt att utländska aktörer återigen kommer driva logistikmarknaden, men blir intressant att se om de även kommer vara lika drivande inom bostäder, och kanske inom fler segment också.
JLL är ett ledande tjänsteföretag med inriktning på fastigheter och investeringar. Vi strävar efter ett visionärt tänkande inom fastighetsområdet som skapar lönsamma möjligheter och platser där människor kan förverkliga sina ambitioner. På så sätt bidrar vi till en bättre framtid för våra kunder, våra medarbetare och för samhället där vi verkar. Med verksamhet i över 80 länder och 100 000 medarbetare, rankas vi bland världens 500 största företag av tidningen Fortune. JLL är det registrerade varumärket för Jones Lang LaSalle Incorporated. I Sverige har vi kontor i...
Presenteras av H2M Fastighetsteknik, en del av CBRE
Presenteras av Pattern Geographic
Bolag – 2024 har varit ett otroligt utmanande år för oss, sa vd Jonas Jönehall under torsdagens presentation av Wästbyggs bokslutskommuniké. Direkt när kamerorna hade stängts av lämnade han inte bara pressrummet utan även tjänsten som vd med omedelbar verkan. Nu berättar han för Fastighetssverige om vad det var som ledde fram till det snabba avslutet.
Kommentera
När du lämnar en kommentar måste du uppge e-post, den används endast till att informera dig om svar på din kommentar och visas inte för andra besökare.