Var vill bolagen bygga och hur får de kalkylen att gå ihop? Det svarade två bolag på genom Marina Fritsche, regionchef Göteborg på Wallenstam och Therese Lundh, affärschef på Peab Bostad, när de medverkade på Fastighetssveriges event Stora bostadsdagen Göteborg.
2024 var ett tufft år, med de höga räntorna, säger Marina Fritsche, regionchef Göteborg på Wallenstam. Just nu har de cirka 500 bostäder i produktion och vanligtvis är ambitionen att ha drygt 2 000 igång. När räntorna nu gått neråt något så ser kalkylen och anbuden bättre ut.
– Det kan man säga blir bra för oss men det är någon annan som får ta från sina marginaler. Å andra sidan så kommer det igång en del byggen på det sättet och kalkylen ser så pass bra ut så vi har kunnat byggstarta.
Men det är inte bara bättre kalkyler som behövs säger hon. Istället är det nya faktorer som man måste ha respekt för.
– Det är inte självklart att kunna bygga var som helst. Det krävs att det sker i bra mikrolägen i både Stockholm och Göteborg, även om de är attraktiva städer. Inte minst måste det vara någon som har råd att bo i både i hyresrätten och bostadsrätten. Det märker vi hos oss också att det blir för höga nyproduktionshyror.
För några år sedan var de mindre lägenheterna eftertraktade, men det har nu svängt, vilket är en konsekvens av att hyrorna blivit för höga. Wallenstam har därför gått mer åt att bygga yteffektiva tvåor istället för enrummare.
– Nu när hyrorna blir så pass höga så måste man kunna dela hyran på två personers inkomst.
För Peabs del så märker man av att konkurrensen är större nu i Göteborg och kranskommunerna säger Therese Lundh som är affärschef på Peab Bostad. Kombinationen med en låg efterfrågan och ett stort utbud beskriver hon som orsaken till det. Men det finns möjligheter att göra affärer samtidigt och likt Wallenstam så är det mikrolägena som är avgörande.
– Vi är noggranna med utformningen så att vi får rätt produkt på rätt läge, till rätt pris och är noga att verkligen säkerställa att de som ska köpa har råd att köpa på den marknaden där man är.
– Sen har vi stor förståelse för kundernas avvaktan. Vi brukar ha mycket diskussioner med politiker och tjänstemän om att vi vill ha förutsägbarhet för att vi ska vilja investera och det är precis samma sak för våra kunder.
För att möta den oroliga tiden som är nu så har Peab börjat dra igång projekt i deras egna böcker. Ett exempel är deras stora stadsutvecklingsprojekt i Partille Port där de nyligen sålda 63 procent av ett kvarter till Lansa Fastigheter. Det skapar förutsättningarna för att bygga och att sälja vid ett senare skede i den andel som de har kvar.
– Så kan man möta kundernas behov då de behöver kunna sälja och köpa i samma marknad. Det blir en riskdelning som är attraktiv för att fortsätta profitera och bygga i vissa lägen – där vi kör på egna böcker när vi kan dela på kapitalkostnader.
– Vi får absolut ihop kalkyler idag, men då gäller det att vi har köpt till rätt pris, att det inte är en allt för komplex byggnation och en detaljplan som går att genomföra.
En viktig förutsättning för Peab är att ha rådighet över projekten av större karaktär, för att själva kunna sätta takten.
– Och själv kunna bestämma när det är dags att trycka på knappen eller inte. För tajmingen är inte alltid ens vän och det kan ju hända att man har högkonjunktur när man tar fram planen och sen är det lågkonjunktur när den är färdig att startas.
Den stora utmaningen idag är alltså att utbudet på marknaden är för stort. För att få bättre förutsättningar framöver så tycker Therese Lundh att det städerna bör göra är att inte sluta med att planera och samtidigt hjälpa till med de byggrätter som bolagen köpt av staden.
– Till exempel hur man hanterar betalningstillfällena och försöka få en bättre förståelse för varandra. Sen skulle man behöva göra detaljplanerna mer robusta över tid.
– Sen behöver vi mer centrala byggrätter i Göteborg, för vi får inte kalkylerna att gå ihop i ytterområdena.
Marina Fritsche instämmer i att det är det centrala, helst i innerstan, som Wallenstam ser som mest attraktivt och där kalkylen ser absolut bäst ut.
– Det finns stora ytor i Göteborg som vi vet att man mycket väl kunna skulle kunna bygga bostäder på. Sen behöver man inte ta alla ytan, men jag hade önskat att det skulle planeras för mer bostäder i evenemangsområdet till exempel, än vad som nu ligger på bordet – när man ändå har möjligheten. Sen har vi Heden där man mycket väl skulle kunna bygga bostäder.
Hon tycker vidare att staden skulle behöva se över alla sina egna riktlinjer.
– Som är just riktlinjer och varken är ett krav eller en lag. Där kan man faktiskt göra saker, med till exempel parkeringsnormer, storlek på förskolegårdarna eller tillgång till grönytor. Som det är idag kan man inte bygga där folk vill bo. Du har massa olika saker som läggs på varandra vilket gör att det blir i princip omöjligt att bygga i de centralaste delarna.
– Sen ska man ha såklart respekt för de sakerna, men man borde kunna jobba mer tillsammans med oss med hur vi tolkar de gråzoner som finns. Det måste vi göra om vi ska kunna förtäta de attraktiva delarna av staden där vi också redan har infrastruktur och service på plats.
