Prisma Properties angör en ny marknad genom ett förvärv i finländska Ylivieska. Bolagets transaktionschef, Tom Hagen, berättar för Fastighetssverige om etableringen i Finland, tillväxtmålen, var man letar nya affärer och hur man ser den finländska marknaden utvecklas framöver.
Prisma Properties tar sitt första steg in på den finländska marknaden genom att teckna avtal om förvärv av en ny handelsfastighet i Ylivieska, söder om Uleåborg. Förvärvet sker genom en forward funding-struktur tillsammans med den finska projektutvecklaren Wasagroup, till ett underliggande projektvärde om 20,5 miljoner euro, motsvarande cirka 229 miljoner kronor. Fastigheten omfattar cirka 11 000 kvadratmeter uthyrbar yta med ett årligt hyresvärde om cirka 1,5 miljoner euro, motsvarande cirka 16,7 miljoner kronor.
På fastigheten utvecklas en ny, modern handelsplats med inriktning på dagligvaror och lågprishandel. Långa hyresavtal har tecknats med den finska dagligvarukedjan Kesko samt med detaljhandelskedjan Rusta. Kesko flyttar sin befintliga verksamhet i staden till en ny, toppmodern Kesko Citymarket, medan Rusta etablerar sig i en ny butik med starkt kundflöde i fokus.
– Etableringen är ett steg i vår strategi att växa i Norden och vara en ledande utvecklare och långsiktiga ägare av fastigheter inom lågprishandel, säger Tom Hagen. Vi söker aktivt nya projekt- och förvärvsmöjligheter och analyserar nya marknader i nära samverkan med våra hyresgäster. I Finland har obalans i utbud och efterfrågan skapat möjlighet att förvärva bra handelsfastigheter på historiskt höga yielder. Genom att växa i Finland inom våra nischsegment och med hyresgäster som vi har etablerat starka relationer med kan Prisma kan öka sin intjäningsförmåga.
Vad gjorde detta till ett bra premiärförvärv?
– K-Gruppen och Rusta är två av de bästa aktörerna inom dagligvaru- och lågprissegmentet. Och de långa hyresavtalen på över 13 år med huvudsaklig inriktning mot dagligvaruhandeln passar utmärkt i vår portfölj. Dessutom har Wasagroup en hög byggnadsstandard som passar våra kvalitetskriterier för toppmoderna byggnader. Med det här förvärvet stärker vi andelen livsmedel i vår portfölj och ökar avkastningen i beståndet.
Med första finländska klivet taget har Prisma Properties siktet högt inställt. Under det kommande året ska ytterligare förvärv adderas till portföljen och man är öppna för affärer på alla orter – så länge risk-/avkastningsprofilen är rätt.
– För att komma upp i tillräcklig volym i Finland vill vi etablera en portfölj på minst 100 miljoner euro inom en ettårsperiod från och med nu – det är vår milstolpe, säger Tom Hagen. Efter det växer vi i förhållande till vår återstående portfölj. Så som den finska marknaden ser ut just nu fokuserar vi främst på förvärvsmöjligheter (M&A). Våra fallstudier visar att lönsamheten för projekten är något lägre än våra finansiella mål och vi kommer därför att fokusera på Danmark och Sverige med egna projekt där vi har starka resultat och fortfarande ser många möjligheter och efterfrågan.
– Vi är ute efter att förvärva moderna tillgångar med långa avtal inom lågprissegmentet och dagligvaruhandeln.
Vilka orter i Finland ser ni som intressanta att etablera er på?
– Vi är öppna för alla orter i Finland om bara läget är rätt och risk-/avkastningsprofilen är lämplig. Vårt fokus är vältrafikerade områden med hög genomströmning och god tillgänglighet där våra hyresgäster trivs. I slutändan handlar det om att hitta en balans mellan regionstäder och storstadsområden för att diversifiera vår portfölj.
Med knappnålen nedsatt i Finland har Prisma Properties nu verksamhet i alla de fyra stora nordiska länderna. På den marknad man nu angör ser bolaget stora likheter med Sverige och Danmark.
– Finland är mycket jämförbart med Sverige och Danmark rent geografisk, demografisk och byggstandardmässigt och vi ser främst synergier. De flesta aktörerna inom lågprissegmentet i Finland känner till vår affärsmodell och vi har mycket starka relationer med dem, säger Tom Hagen.
– Vi är övertygade om att vi kan utnyttja vår plattforms värde även i Finland. Vi är naturligtvis glada över att kunna lägga till nya lågprisvarumärken från Finland till vår plattform, liksom dagligvaruaktörer såsom K-Gruppen, och vi ser även att våra hyresgäster har ytterligare expansionsmöjligheter i Finland.
– Återigen är avkastningsnivån i Finland högre än på de övriga nordiska marknaderna, vilket gör att vi kan förbättra vår intjäningsförmåga. Marknaden vill ha en högre riskpremie från den finländska marknaden. Prisma är dock en mycket aktiv förvaltare och nischaktör som är väl lämpad att hantera utmaningarna på den finländska marknaden inom våra segment. Vi har byggt en plattform som är utformad för att bestå för evigt. Vi har fler alternativ för att hantera tillfällig likviditetsminskning jämfört med till exempel kortsiktiga investerare.
Hur ser ni den finländska marknaden utvecklas framöver?
– Med tiden kommer likviditeten att komma tillbaka till marknaden, men vi räknar med att det kommer att ske gradvis. Prisnivåerna i Finland har stabiliserats de senaste kvartalen, vilket kan leda till ett ökat utbud från tidigare försiktiga fastighetsägare på kort sikt.
