Sverige har ett skriande behov av mer och bättre äldreomsorg. När Nrep nu kliver in som delägare laddar Sehlhall för att ta på sig den gula ledartröjan i arbetet mot att möta behovet. Dan T. Sehlberg, vd och grundare, berättar för Fastighetssverige om möjligheterna som öppnas genom Nreps intåg, matchningen mellan bolagen, målsättningen för expansionen och varför man väljer bort förvärv av färdiga byggnader och om planerna på en börsnotering.
Ett ungt bolag blir ett tungt bolag när Nrep kommer in som delägare i Sehlhall Fastigheter. Med en kapitalstark och kunnig partner i ryggen ska bolaget expandera och ta vara på de möjligheter man tvingats tacka nej till tidigare.
– I en mer turbulent finansmarknad och en trög transaktionsmarknad så har bolaget hela tiden varit tvungna att stå tillbaka i den expansion vi strävat mot. Det är ett 20-tal projekt genom åren som tackat nej till för att vi inte haft tillräckligt med kapital. Och det har varit fina projekt som det gör ont i hela kroppen att tacka nej till, säger Dan T. Sehlberg.
– Vi tror att det kommer dröja innan marknaden stabiliseras geopolitiskt och vad gäller transaktionsmarknad och annat, så får vi nog räkna med att den här ekonomin vi har kommer gälla ett tag till – man kan säga att solen har gått upp men att kälen fortfarande sitter kvar i marken ett tag. Därför har vi känt att vi behöver in en partner för att kunna förverkliga den affärsplan vi arbetat fram.
Affärsplanen innebär att Sehlhall under kommande fem år ska gå från att bygga två omsorgsboenden per år till att bygga åtta per år. På så sätt ska 40 nya äldreboende tillföras den svenska marknaden och med det kommer portföljen att öka med cirka åtta miljarder kronor.
Med sig för att förverkliga affärsplanen har man nu Nrep som kliver in som delägare och över tid, i samband med att emissioner görs, gå över till att bli huvudägare i Sehlhall.
– Vi känner varandra sedan innan och har gjort affärer ihop tidigare, så det kändes väldigt naturligt att prata med Nrep – inte minst för att vi har kulturer som matchar varandra.
– Vi presenterade affärsplanen för dem och har sedan arbetat vidare med den tillsammans under tiden det tagit att få allt på plats mellan bolagen.
– En sak som alltid utmärkt Sehlhall är att vi vill vara agendasättare, vad man på svengelska skulle kunna benämna som thought leaders. Vi brinner för att utveckla svensk äldreomsorg och har gått i bräschen med att införa och utveckla mycket av det som blivit standard i dag. Vi vill fortsätta det arbetet under den nya ägandestrukturen.
Vad kommer det ge att ha Nrep i ryggen när Sehlhall kliver in i diskussioner med motparter?
– Utöver att vi visar att vi har muskler att genomföra det vi presenterar ger det också en trygghet. Nrep är en välkänd aktör i de här kretsarna och ute i kommunerna. Så jag tror det är en väldig styrka och fördel.
I den nya strukturen sker en viktig förändring för Sehlhall. Framöver kommer bolaget inte att sälja några fastigheter utan alla boenden som uppförs att gå in i egen bok och utveckla Sehlhall till Sveriges ledande byggmästarbolag inom social infrastruktur.
– Vi har varit huskramare ända tillbaka till dagarna när vi drev Svenska Vårdfastigheter, som var en ren utvecklare. Varje försäljning, hur bra den än var rent affärsmässigt, var för oss ändå en sorts förlust. Vi har därför strävat mot att kunna behålla så mycket som möjligt redan innan Nrep kom in i bilden.
– Tanken har alltid varit att bygga ett plattformsbolag och positionen som vi vill ta är att bli Sveriges ledande byggmästarbolag inom social infrastruktur.
Ser ni nya geografiska marknader ni vill expandera till nu?
– Vi vill vara i hela Sverige. Vi har tidigt sagt att bra, kvalitativ och värdig social infrastruktur inte ska vara förbihållet personer som bor i stora expansiva kommuner. Vi vill gärna att man ska kunna få det även i mindre kommuner och det finns massor av lösningar så att det går att investera den typen av kapital även i en mindre kommun.
– Så vi försöker vara från högst upp i norr till längst nere i söder, om vi kan.
Kan det vara aktuellt att gå utanför Sveriges gränser?
– Vi har fått flera inviter på det kring samarbeten, delägarskap och massa spännande saker vi skulle kunna göra där – men nej, det är inte aktuellt nu.
Tillväxtstrategin kommer dock inte inkludera förvärv av några färdiga byggnader utan allt kommer uppföras av Sehlhall. Anledningarna till detta är flera. Dels vill man ha kvalitetskontroll och prognosförmåga över sina fastigheter som ingår i beståndet och dels handlar det om behoven som finns i samhället.
– Rapporterna som kom innan de här ekonomiska svårigheterna vi har nu, var att vi i Sverige behöver sju äldreboenden i veckan. Och då tog man inte hänsyn till att det finns ett väldigt stort mörkertal utifrån det som ligger i kommunal ägo, som byggdes på 60- och 70-talet och som Ivo aldrig skulle ge tillstånd för om det var en privat aktör. Det är över 17 000 bostäder som, enligt Socialstyrelsen, är ovärdig och borde rivas.
– Det finns väldigt mycket som man behöver bygga nytt. Då lägger man ofta in ett äldreboende i ett stort bostadsutvecklingsprojekt, och de stora projekten har tvärnitat och de mindre utvecklarna får inte finansiering. Samtidigt har kommunerna stora, latenta investeringsbehov, så som VA-skulder, och höga räntor och hög inflation har ökat deras pensionsskulder och sänkt soliditeten. Även hos dem finns utmaningar kring finansiering. Det har lett till att när Sverige borde växla upp så har vi i stället växlat ner och det har i sin tur gjort att det här glappet blir bara större och större.
– Det hade givetvis ökat vår expansionstakt enormt om vi även förvärvat äldreboenden. Men det som Sverige behöver är ett nettotillskott av ny äldreomsorg.
Med en klar bild av hur man ska växa skrider nu Sehlhall till verket – och planer finns även bortom den inledande femårsperioden.
– Inledningsvis ligger fokus på att exekvera den här nya affärsplanen, fortsätta växa och ta steg mot den här positionen som Sveriges ledande byggmästare inom social infrastruktur.
– Sedan har vi för avsikt att notera vår stamaktie inom ett par år. Vi fyller en samhällsnytta samtidigt som det är en stabil och trygg investering så i och med våra förutsägbara kassaflöden och den väldigt tydliga affärsidén tror vi att det här bolaget skulle passa väldigt bra i en noterad miljö. I en noterad miljö får vi ännu mer tillgång till kapitalmarknaden och kan accelerera ännu mer.
