– Nyhetsflödet visar tydligt att vi lever i osäkra och föränderliga tider med stor politisk turbulens. Men alla omvärldsfaktorer är inte negativa och även i föränderliga tider uppstår möjligheter, skriver Ulrika Hallenberg, vd för Wihlborgs, i vd-ordet i bokslutskommunikén som presenterades under tisdagen.
Marknadsräntorna har under året fallit betydligt och tillgången till kapital är god både från banker och obligationsmarknad. Samtidigt är konjunkturåterhämtningen trög och tålamod krävs ytterligare några kvartal till innan den ger någon draghjälp. Det menar i alla fall Ulrika Hallenberg, som också anser att det är genom ett uthålligt uthyrningsarbete och fortsatta projektinvesteringar som bolaget ska ge sina hyresgäster förutsättningar att växa. Det, menar hon, stärker regionen man är verksam i och bygger Wihlborgs för framtiden.
En och annan transaktion hjälper förstås till. Wihlborgs förvärvar nu åtta fastigheter av Granitor.
När det gäller Granitor-portföljen som ni köper: ser ni någon förvaltningspotential i de sex avkastningstillgångarna eller kommer detta egentligen mest från de två utvecklingsfastigheterna?
– Jag tycker att det totalt är en bra portfölj men vi ser också möjliga förbättringar när det gäller energibesparingar och vi ser även möjliga hyresgästoptimeringar – men det är en väldigt bra portfölj, säger Ulrika Hallengren under presentationen av bokslutet för 2024.
Granitor-transaktionen kommer att höja LTV med cirka två procent. Det finns uppenbarligen mycket utrymme upp till er självpåtagna gräns på 60 procent, men det låter som att ni inte vill att gå mycket högre än så här. Om ni skulle göra ytterligare förvärv i början av 2025 – eller under året – skulle ni då kuna tänka er att göra en riktad aktieemission?
– Vi har mandat från årsstämman att använda aktierna, upp till 10 procent av det totala antalet utestående aktier, så det är ett verktyg som vi kan använda om möjligheten är den rätta och om storleken skulle motivera den handlingen. Men den här typen av transaktioner och effekten på LTV är inte tillräckligt stor för att vi ska känna att det är bra för de aktieägarna att använda det verktyget i dagsläget. Men vi är medvetna om att verktyget finns och under rätt omständigheter kan vi använda det.
Har ni haft några större uppsägningar hittills under Q1?
– Nej, men vi vet att vi kommer att få uppsägningar under Q1. Men vi har också potentiella nya hyresavtal, så jag är hoppfull även för Q1, säger Ulrika Hallengren.
Kan ni ge oss några exempel på vilka uppsägningar ni egentligen pratar om och hur stora dessa är, bara för att vi ska få en känsla av vakansgraden?
– Om vi bara tar i beräkningen de hyresavtal vi har tecknat, den uppsägning vi fått och det vi vet som sker under detta år, så ser vi att siffrorna kommer att förbättras med någon procentenhet, åtminstone till oktober. Det tar lite tid innan alla undertecknade hyresavtal flyttar in, men jag tror att vi kommer ligga lite högre när det gäller beläggning. Vi har bra produkter och vi har tillräckligt med diskussioner pågående så att vi får igång flödet, säger Ulrika Hallengren och fortsätter:
– Men, jag menar, vi köpte till exempel Hermes för några år sedan i Helsingborg. Vi vet att det kommer att leda till vakans för de boende på marknaden. Antalet och storleken på de hyreskontrakt vi har kunnat teckna där när IKEA flyttar ut är väldigt bra, så jag är väldigt positiv till det. Så länge hyresgästerna är villiga att betala för kvalitet och hyrorna ständigt ökar så är det en bra marknad.
Ni investerade, tror jag, lite mer än 2 miljarder 2024 i den egna portföljen. Hur mycket planerar ni att investera 2025?
– Utan att ge någon prognos på det brukar vi säga att man kan förvänta sig mellan 1,5 och 2 miljarder.
Så investeringstakten kan komma att sjunka lite jämfört med förra året?
– Kanske lite, det beror på de största projekten, hur mycket de tar i anspråk. Jag tror att det blir närmare 2 än 1,5, alltså på ungefär samma nivå, men det är lite svårt att säga exakt.
När det gäller det senaste förvärvet: När tror ni att ni kan starta projekt på marken som ni förvärvade i Lund? Är det en långsiktig process eller är det något som man kan påbörja ganska snart också?
– Jag tror faktiskt att den industriella delen skulle kunna gå ganska snabbt, men det kommer förstås att ta tid. Det är en stor bit mark, men det finns stor potential där.
Men ni förväntar er inte att det ska börja i år?
– Nej, det är lite för nära inpå, tycker jag.
I pressmeddelandet om Granitor-förvärvet nämnde ni att det underliggande fastighetsvärdet för de åtta fastigheterna var 2,4 miljarder SEK. Skulle du kunna ge oss en uppdelning av den siffran mellan de sex investeringsfastigheterna och de två exploateringsfastigheterna?
– Nej, vi har kommit överens om att inte göra det, så siffrorna som vi kan ge dig finns i pressmeddelandet. Men jag kan säga att vi är väldigt nöjda med affären och tror att både det löpande beståndet och exploateringsfastigheterna kommer att komplettera det bestånd vi redan har på ett mycket bra sätt.
