I en intervju med Fastighetssverige berättar Platzers vd Johanna Hult Rentsch om hur bolaget jobbar med att minska sina vakanser, vad som utmärker Göteborgs kontorsmarknad och vad som driver de ökade vakansgraderna på landets nästa största kontorsmarknad.
Kontorsvakanserna ökar i samtliga av Sveriges tre största städer, något som Fastighetssverige rapporterat om tidigare i höst. I Göteborg låg vakansen för tredje kvartalet på 11,4 procent jämför med 8,6 förra året och 7,9 första kvartalet i år, det visar Newsecs vakansmätning för det tredje kvartalet i år.
Vad det är som driver vakanserna skiljer sig dock från stad till stad, något som Platzers vd Johanna Hult Rentsch förklarar mer ingående för Fastighetssverige.
– Om man tittar på Göteborgs kontorsmarknad har vi haft väldigt låga vakanser under väldigt många år. Nu ligger vi på samma vakansgrad som Stockholm, men vi har en vakansgrad som är väldigt driven av tillförseln av nyproducerade kontorsytor. Den är inte driven av ytminskningstrend, som den är i Stockholm, utan främst av att det tillförts väldigt stora ytor under väldigt kort tid. Det är helt konjunkturberoende det där, men det är fler saker som står rätt till nu och framåt än vad det gjorde i våras. Det är dock alltid en viss tröghet innan det syns i marknaden, säger Johanna Hult Rentsch.
De senaste tio åran har kontorssysselsättningen gått upp med drygt 40 procent i Göteborg. Nu är sysselsättningstillväxten en procent med tanke på att konjunkturen är svagare, men den är fortsatt positiv i Göteborg. På fem år har kontorsbeståndet i Göteborg ökat med ungefär 450 000 kvadratmeter och Johanna Hult Rentsch menar att det har varit svårt att svälja så stora nettotillskott över kort tid.
– Utifrån min erfarenhet klarar en större stad i en normalkonjunktur en årlig nyproduktion motsvarande omkring 1,5 procent av det totala beståndet utan att vakanserna ökar. Under 2021–2023 låg tillförseln däremot en bra bit över två procent. De kommande åren väntas nivån ligga runt en procent, eftersom inga nya projekt har startat i år och vi inte ser några tydliga tecken på byggstarter nästa år heller. Därför tror jag att vakansnivåerna kommer att stabiliseras och så småningom minska. Men det avgörande är förstås konjunkturens vändning.
När tror du att de här kontorsvakanserna kommer att plana ut ungefär?
– Det är jättesvårt att lägga en prognos på det eftersom det är helt konjunkturberoende. Det handlar först och främst om att hushållen kommer i gång. Tittar vi på inköpschefsindex har det gått åt rätt håll i tre månader och det finns många saker som pekar åt rätt håll, som att hushållen är mer positiva, skattelättnader börjar slå igenom, räntorna har gått ner och reallönerna ökar. Det är en lågkonjunktur som har hållit i sig och som inte vände så fort som vi hade hoppats, men den är inte jättedjup, säger Johanna Hult Rentsch och fortsätter:
– Om man tittar på Göteborgsmarkanden är medialuthyrningen relativt liten, cirka 300 kvm. Till en stor uthyrning räknas över 5 000 kvm. I Stockholm är en stor uthyrning 20 000 kvm, och därtill är hyresnivåerna nästan de dubbla i CBD. Om du tittar på CBD är det halva hyran i Göteborg jämfört med Stockholm. Så du får inte de här riktigt starka tendenserna att man vill minska på yta bara för att spara pengar, därför att själva flytten kostar mer. Därav blir ytminskningstrenden inte lika kraftig i Göteborg, även om den så klart finns bland vissa segment.
Vilken typ av kontorsfastigheter skulle du säga är mest attraktiva att äga just nu?
– Det är de kontorsfastigheter som ligger i relevanta lägen med uppkopplad kollektivtrafik, helst spårbunden, med ett relevant serviceutbud som gör vardagen lite lättare att leva. Det behövs restauranger och service runt omkring. Och detta finns oftast i centrala lägen eller i delar av staden som har de här hubbarna, med den här typen av service och bra kollektivtrafik. Det är absolut det som är mest eftertraktat.
För Platzers egen del har bolaget en ekonomisk uthyrningsgrad i hela sitt bestånd som är 91,5 procent, därmed har de 8,5 procents vakans som fördelar sig mellan bolagets två olika segment, kontor samt Industri och logistik. Johanna Hult Rentsch anser att Platzer är ganska väl rustade för att lyckas på Göteborgs kontorsmarknad:
– Vi har ett starkt fokus på våra kunder och på att vara nära dem i arbetet med områdesutveckling. När vi gör investeringar handlar det därför om att skapa relevanta serviceområden med god tillgång till både närservice och kollektivtrafik. Vårt bestånd finns till stor del i de centrala delarna av staden, men främst strax utanför vallgraven – i nästa ring – där marknadsvakansen är lägre än i CBD. I det mest centrala läget, kring centralstationen, är vakansgraden faktiskt en av de högsta i Göteborg, nära 15 procent, jämfört med 12,6 procent för staden som helhet. Den skillnaden hänger ihop med de omfattande infrastrukturprojekten som pågått i Göteborg under en längre tid.
– Marknadsaktiviteten är däremot högst koncentrerad till de centrala delarna i Göteborg. 60 procent av all nyuthyrning som skett i år har skett i de här delarna. C-lägena tror jag kommer kämpa ett tag, men jag tror att det kommer bli omställningar på de fastigheterna, säger Johanna Hult Rentsch.
Vad är trenden för Göteborgs kontorsmarknad?
– Jag tror egentligen inte att trenden är så annorlunda i Göteborg jämfört med andra städer. Det behövs en stad som växer, ett näringsliv som mår bra och en befolkningstillväxt. Det är fundamentet för tillväxt på kontorsmarknaden. Historiskt har Göteborgsregionens ekonomi vuxit med 67 procent sen 2009 i Göteborg. Det är dubbelt så starkt som Sverige i genomsnitt, så vi har haft en enorm tillväxt. Sverigesnittet är 35 procent och i euroområdet ligger det på 18 procent.
– Även om befolkningstillväxten är svagare än vad den har varit ökar den fortsatt och vi har en positiv nettoinflyttning. Befolkningstillväxten har legat på 0,9 procent nu de senaste tolv månaderna, i Stockholm ligger den på 0,7 procent och Malmö på runt nollan. Befolkningen är också väldigt ung i Göteborg, yngre än på många andra ställen. Det största befolkningssegmentet ligger mellan 25 och 39 år, en jättestor andel. Det innebär alltså att det finns en stor, arbetsför grupp här.
De stora myndigheterna sitter ju alltid i Stockholm såklart, men är det den enda skillnaden när det gäller kontor mellan Stockholm och Göteborgsregionen?
– Nej, det är det inte, det finns andra skillnader. I Stockholm finns det mycket mer finans och IT. Det är ju till viss del så att IT-sektorn är mycket mer hemarbetare än alla andra branscher. Göteborg har en mycket större andel företagstjänster, som servar industrin – eftersom vi är en industri- och kunskapsstad. Göteborg har också högre kontorsnärvaro. Där skiljer sig kontorsanvändningen rätt mycket åt mellan städerna, säger Johanna Hult Rentsch.
