Långdragen och komplex jätteutveckling vid Älvsborgsbrons södra fäste ska få tre nya år på sig att formas. Det rör sig om ett tillskott på över 1 300 bostäder, där 50 000 kvadratmeter kontor bildar en ljudbarriär i det kraftigt trafikerade läget.
Fastighetskontoret föreslår att Västra Sandarna Fastighetsutveckling, som ägs av Elof Hansson Fastigheter, ska få sin markreservation vid Rödastensmotet förläng med tre år till och med december 2025, det framgår av ett tjänsteutlåtande från kontoret som Fastighetssverige tagit del av. Den nuvarande markreservationen löper ut den 10 december i år och behöver därför förlängas.
Markreservationen rör ett av stadens mest utmanande projekt som planeras att byggas mitt i Rödastensmotet i västra Göteborg, vid Älvsborgsbron södra fäste. Projektet omfattar del av fastigheten Sandarna 725:1 och marken består idag av trafikyta och grönyta. Omfattningen på projektet är stor och komplex då det enligt framtagna utredningsskisser planeras för en utveckling som omfattar cirka 1 350 bostäder i flerbostadshus, cirka 50 000 kvadratmeter kontor, cirka 3 000 kvadratmeter lokaler och tre förskolor samt en skola.
Bebyggelsen på platsen föreslås bestå av bostäder i form av hyresrätter, bostadsrätter i olika upplåtelseformer liksom samhällsfastigheter, kontor och lokaler för levande bottenvåningar. I bilderna till artikeln kan du ta del av skisserna för den tänkta utvecklingen, framtagna av Krook & Tjäder för Elof Hanssons räkning.
Kostnadskalkyler som genomfördes av Cowi i prisläge 2020 visar att stadens exploateringskostnader kan landa på cirka 1,5 till 1,7 miljarder kronor, men det är som sagt från ett prisläge flera år tillbaka i tiden.
Redan 2007 lämnade fastighetsnämnden en markanvisning vid Rödastensmotet baserat på en projektidé om att överdäcka delar av trafikmotet för att på platsen uppföra en relativt storskalig bebyggelse med cirka 1 500 bostäder och 50 000 kvadratmeter verksamhetslokaler. Projektet låg sedan vilande i drygt tio år innan Västra Sandarna Fastighetsutveckling fick sin första markreservation i den nya vändan i december 2018.
Precis som i den ursprungliga idén från 2007 innebär utvecklingen fortfarande i stora drag att man överdäckar den befintliga infrastrukturen och bygger ovanpå. För att klara acceptabla nivåer för buller och risk föreslås en barriär av kontorsbebyggelse att uppföras närmast leden och bron. Enligt kontorets utlåtande är det en förutsättning för utvecklingen att byggnaderna med kontor uppförs för att på så sätt ge skydd mot risk och buller – utan en skyddande barriär med kontor kommer utvecklingen inte vara möjlig slår kontoret fast.
Stadsbyggnadskontoret har tidigare påbörjat ett arbete med planprogram för Västra Sandarna som nu ligger vilande, men Fastighetskontoret föreslår nu i sitt utlåtande att det arbetet skulle kunna återupptas igen:
”Mot bakgrund av att det finns många kvarstående osäkerheter avseende utvecklingen av området, framför allt gällande exploateringens omfattning och utbredning, föreslår fastighetskontoret att arbetet med det pausade planprogrammet för Västra Sandarna återupptas alternativt att ett motsvarande strategiskt arbete startas. Detta bedöms viktigt för att säkerställa att den tänka bebyggelsen kan realiseras och att vi därmed minskar osäkerheterna kring intäkterna för utvecklingen”, skriver kontoret.
Fastighetskontoret föreslår därför att markreservationen förlängs med tre år så som nämns ovan. Kontoret anser att det då finns tid att återuppta arbetet med det pausade planprogrammet, alternativt att starta ett motsvarande strategiskt arbete.
När det gäller den ekonomiska biten fick kontoret redan vid en tidigare förlängning av markreservationen i uppdrag att föreslå en lösning där risken läggs över på parten som innehar markreservationen, alltså Elof Hansson i det här fallet. Kontoret anser att detta behöver delas upp i flera steg och föreslår att ett första steg är ett formellt fördjupat strategiskt arbete för att klarlägga förutsättningarna för ett genomförande.
Detta bedöms bland annat behövas för att kunna få formell återkoppling från Trafikverket gällande påverkan på Älvsborgsbron och eventuell framtida ersättning av denna samt Länsstyrelsen för bland annat strandskydd. Enligt kontorets handling har Elof Hansson åtagit sig att ta samtliga kostnader för ett fortsatt strategisk arbete varpå staden inte tar någon ekonomisk risk i detta skede av utvecklingen.
”Förhållandena för byggnation på platsen är gynnsamma då området ligger på berg av god kvalitet. Detta medför att osäkerheterna kring kostnaderna är relativt små. Den stora osäkerheter för utvecklingen är istället om man kan realisera hela den tänka bebyggelsen, det vill säga intäktssidan. Ett fortsatt strategisk arbete skulle skapa en tydligare bild av vad som är möjligt att göra på platsen vad gäller exploateringens omfattning och utbredning. På detta sätt kan vi minska osäkerheterna vad gäller intäkterna för projektet”, skriver kontoret bland annat i sitt utlåtande.
En förutsättning för att genomföra utvecklingen är att kommunen bygger och äger konstruktionen för överdäckningen av Rödastensmotet. Det är därmed kommunen som tar den ekonomiska risken för projektet.
”Efter en fördjupad strategisk utredning kommer vi att ha en tydligare bild av vad som är möjligt att göra på platsen vad gäller exploateringens omfattning och utbredning. På detta sätt kan vi minska risken för vad som kan byggas och i förlängningen vilka intäkter som staden kommer att få. Därefter kan en ny analys göras om hur man kan avtala med intressenten i samband med ansökan om planbesked och omvandling till markanvisning med ambitionen att lägga över risken på intressenten”, skriver kontoret.
Fastighetsnämnden ska ta beslut i ärendet om markreservationen vid nästa sammanträde den 12 december.
