Thomas Persson, Head of Capital Markets på JLL, har i flera års tid hävdat att externhandel är det mest felprissatta segmentet på marknaden – och nu menar han att marknaden börjar inse det. För Fastighetssverige berättar han om det ökande intresset, den bredare investerarbasen och vilka internationella fonder som söker sig till det allt hetare segmentet.
I början av mars kunde Fastighetssverige rapportera om att Eurocommercial köper shoppingcentret Avion Shopping i Umeå från Ingka Centres för 1,2 miljarder kronor. En väldigt stor affär inom segmentet externhandel som enligt Thomas Persson, Head of Capital Markets på JLL, visar på ett ytterligare friskhetstecken för ett segment som fått ett allt större uppsving den senaste tiden:
– Dels för att det var en stor transaktion, och dels för att det var en ”nygammal” köpare som inte varit köpare under några år som nu slog till.
Thomas Persson har under flera år haussat segmentet externhandel och menat att det varit felprisat, men nu menar han att även marknaden har börjat förstå detta och att segmentet drar till sig mycket mer intresse på transaktionsmarknaden.
– Det är en kombination av orsaker. Först och främst går de underliggande verksamheterna överlag bra och det är generellt låga vakanser i segmentet, vilket i kombination med ett attraktivt yield-gap gör att investerarna återigen har fått upp ögonen för segmentet. Jag har de senaste åren upprepade gånger hävdat att externhandel är det mest felprissatta segmentet på marknaden, och det är kul att se att marknaden nu också börjar inse detta, säger Thomas Persson.
Segmentets status är i ett stigande skede på marknaden och efter några år med nästan bara Svenska Handelsfastigheter som köpare ser Thomas Persson nu en betydligt bredare investerarbas av såväl svenska som internationella aktörer som rör sig mot segmentet.
– Det är ett ganska brett startfält som söker externandel idag – allt från någon enstaka institution, några instutionsägda bolag till ett antal börsbolag. Men därutöver har vi ett brett spektrum av internationella investerare, främst ett antal anglosaxiska fonder, men även några tyska fonder, samt faktiskt också några franska investerare och slutligen tror jag även att vi återigen kan förvänta oss att några norska så kallade syndikeringshus kommer att titta på segmentet under året.
Hur ser prisbilden på marknaden ut för segmentet?
– Avkastningskravet har helt klart krupit ner det senaste året och för riktigt bra externhandelplatser är yielden nu kring 5,5 procent – vilket skall jämföras med en bra bit över 6 procent för ett år sedan. Men det är fortfarande ganska stor spread i avkastningskravet beroende på fastighetens läge, kvalitet och hyresgästmix med mera, säger Thomas Persson.
Vad uppskattar du att det kan bli för transaktionsvolym inom det här segmentet under 2026?
– Det är svårt att göra en rimlig uppskattning, då det beror på om det blir en eller flera portföljaffärer. Men givet de affärer som redan har skett och det vi har i marknaden just nu i kombination med att förutsättningarna ser bättre ut, så jag räknar med en ökning på 30-50 procent i förhållande till 2025.
