Maryrose David, analyschef på Savills, berättar för Fastighetssverige hur Rysslands invasion av Ukraina kan komma att påverka ekonomin och den europeiska fastighetsinvesteringsaktiviteten under 2022. Dessutom berättar hon om utsikterna för svenska cross boarder-investeringar efter ett rekordartat 2021 där Sverige investerade näst mest i utlandet efter USA.
Det har nu gått nästan två veckor sedan Ryssland invaderade Ukraina och kriget fortsätter med till synes obruten kraft från den ryska sidan. Många länder har infört omfattande sanktioner mot Ryssland som kraftigt skadat landets ekonomi, men för tillfället är effekterna på övriga Europa och resten av världen svåröverblickbara.
Maryrose David är analyschef för Savills svenska verksamhet och hon berättar för Fastighetssverige att många ekonomer räknar med att den mest uppenbara effekten kommer att visas i en ökad inflation.
– Effekten på inflationen drivs av energiprishöjningar som kan addera till mellan 1-1,5 procentenheter till den totala i inflationen i Europa. Konflikten kommer sannolikt att ha en inverkan på euroområdets ekonomi på grund av dess effekt på handeln med Ryssland, men den negativa inverkan anses i dagsläget vara begränsad och beror helt på omfattningen av de sanktioner som kommer att införas, säger Maryrose David.
Hon berättar vidare att Savills förväntar sig att den övergripande effekten av kriget kommer att ha en begränsad inverkan på den totala europeiska fastighetsinvesteringsaktiviteten.
– Ryskt kapital är inte en betydande del av den europeiska (och inte heller den globala) fastighetsmarknaden, och Ukraina är i hög grad en liten inhemsk marknad. Vi räknar med vissa förseningar för investeringsbeslut i den bredare CEE-regionen (centrala- och östraeuropa). Dock kan högre räntor leda till högre finansieringskostnader i regionen, säger Maryrose David.
Den nordiska transaktionsmarknaden var som bekant rekordhet under 2021 och det mesta talar för att det blir svårt att upprepa volymen under 2022. Under 2021 var svenska fastighetsbolag inte bara aktiva inhemskt med stora strukturaffärer utan även sett till investeringar i utlandet placerade sig Sverige högt upp på listan över mest cross border-investeringar förra året, faktiskt på andra plats efter USA. Snittpositionen för Sverige de senaste fem åren är en femteplats.
Svenska bolag investerade totalt sett drygt 190 miljarder kronor i cross border-affärer under 2021, en ökning med 157 procent jämfört med 2020. Detta visar Savills bland annat i en ny rapport om europeiska cross border-investeringar som de släpper idag, Maryrose David berättar mer.
– I den här sammanställda statistiken från Savills och RCA bör det noteras att Heimstaden definieras som ett svenskt bolag, och tack vare deras stora förvärv av Akelius bestånd hamnar Sverige på andra plats för fastighetsaffärer i Europa. Förutsatt att det inte sker en liknande affär av samma storlek i år så tror vi att svenska bolag främst kommer fortsätta att investera i Norden under 2022. Vi har redan noterat sådana affärer där exempelvis SBB, Niam, Nyfosa med flera investera i främst Norge och Finland. Att investera utanför den svenska marknaden handlar om att sprida risk, och svenska bolag gör det med fokus på den nordiska marknaden.
– Svenska bolag har även investerat en del i bostäder i Tyskland men även i Polen och Östeuropa. Hur kriget kan komma att påverka den generella investeringsviljan för östeuropeiska fastighetsmarknader återstår att se, säger Maryrose David.
Varför sker det en ökning av cross border-investeringar?
– Anledningen bakom de stora investeringarna utomlands bedöms vara riskdiversering, möjlighet att uppnå högre avkastning och att svenska marknaden inte är tillräckligt stor i jämförelse med antalet fastighetsinvesterare. Den svenska marknaden är mycket likvid och det finns en stor investeringsvilja. Allt fler investerare, även de svenska, ser Norden som en marknad där man försöker etablera en närvaro genom förvärv av större portföljer och uppköp av lokala fastighetsbolag, så kallade strukturaffärer
Hur ser prognosen ut för europeiska cross border-affärer och transaktionsmarknaden som helhet 2022?
– Vi tror på fortsatt hög aktivitet och en tillväxt på mellan 3 till 5 procent på den europeiska fastighetsmarknaden. Vidare ska det mycket till för att Sverige ska hamna på andraplats i år igen när det gäller cross border-investeringar. Amerikanska investerare lär fortsätta att vara den dominerande cross border-aktören i Europa följt av tyska fonder och svenska noterade fastighetsbolag.
– Vi tror fortsatt på höga investeringsvolymer på den inhemska investeringsmarknaden, dock lär strukturaffärstrenden avmattas något. Strukturaffärer stod för 44 procent av transaktionsvolymen förra året och vi lär inte kommer upp i samma volymer under 2022. De större strukturaffärerna, som Corem/Klövern och Castellum/Kungsleden utgjorde en stor del av volymen förra året. Den typen av sammanslagningar lär fortfarande äga rum på den svenska fastighetsmarknaden men det är mer troligt att trenden växer utanför den svenska marknaden.
