”Trepartsmodellen är en besvikelse – men den kan förbättras”

Jonas Hellberg, näringspolitiskt ansvarig för Fastighetsägarna GFR, Petra Andersson Hallberg, chefsekonom på Sveriges Allmännytta, Adam Cocozza, vd för Botrygg och Joel Ahonen, förste förhandlare på Hyresgästföreningen medverkade på Fastighetssveriges event Fastighetsmarknadsdagen Östergötland. I en debatt så gav de sin syn på trepartsmodellen – en modell som förhandlats fram mellan Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta. Syftet var att underlätta förhandlingarna där tydliga parametrar skulle lägga grunden för vad en hyresökning skulle kunna bli.

Jonas Hellberg är näringspolitiskt ansvarig Fastighetsägarna GFR och tycker att ansatsen var bra – nämligen att ha grunden och en gemensam bas när parterna går till förhandling.
– Men utfallet är en besvikelse så här långt. Det har inte lett till det som vi vill åstadkomma med den, det vill säga att vi vet vad som ska förhandlas om. Utan vi upplever att det har varit svag förståelse för modellens funktion och syfte.
– Det har kommit in andra saker som vi tycker inte hör hemma där. Bland annat har det varit mycket diskussioner om flerårsuppgörelser. Det skulle vara något slags mått och tak för de här förhandlingarna och det var inte tanken.

Adam Cocozza, vd på Botrygg, instämmer i att ansatsen var bra – att det skulle fem parametrar som lägger en ram för samtalen.
– Tidigare år så har de första två mötena varit att man försöker enas om vad det är vi ska förhandla om i år.
De som fastighetsägare anser att det är kostnader parterna ska förhandla om.
– Tittar man på hur utfallet har blivit så är det ganska tydligt att man fortfarande inte tar i beaktande de kostnader som fastighetsägarna har. Vi har en intäkt på de hyrorna och sen så har vi en massa kostnader. Oftast är det sådana som inte är valfria, som de kommunala taxorna som skickas på oss.
– Det kan inte vara fastighetsägarna som bär de taxehöjningarna. Det måste vara hyresgästerna som får betala sin del av den ökande boendekostnaden.

Joel Ahonen, förste förhandlare på Hyresgästföreningen, tycker i grunden att det har fungerat ganska bra.
– Hade ni frågat mig för ett år sedan så hade jag nog hållit med i det som Jonas Hellberg säger. Men vi ser i år att det har satt sig och vi tycker att förhandlingarna har varit otroligt smidiga och snabba i det stora hela.
– Det är klart att det är i vissa lägen, vissa motparter och vissa fastighetsägare som det har varit kämpigare, med Fastighetsägarna till exempel, där vi inte riktigt kommer fram. Men på marknaden i stort så tycker jag att det fungerar och aldrig någonsin tidigare så har så här många förhandlingar, 60-70 procent, varit klara så tidigt.
Trots det så har förhandlingarna senaste åren dragit ut mycket på tiden och Joel Ahonen säger att det givetvis är problematiskt för både hyresgästerna och fastighetsägare.
– Men jag ser också att det är ganska tydligt att man får gehör för modellen i de överenskommelser som har tecknats. De senaste två åren så är hyreshöjningarna de högsta någonsin och det innebär att vi någonstans ger gehör för hur kostnadsbilden ser ut för fastighetsägarna.
– Sen är väl varken vi eller fastighetsägarna inte är nöjda med utfallet, men från olika perspektiv. Problematiken med modellen är den ekonomiska situationen. Hade den lanserats tidigare så hade det nog sett annorlunda ut. Å andra sidan så hade det nog varit ännu mer problematiskt om vi inte hade haft modellen i dagens situation.

Intentionen med modellen är bra säger Petra Andersson Hallberg, chefsekonom på Sveriges Allmännytta. Men det kanske är för att ingen har kommit med något bättre heller.
– Sen hade vi kanske önskat att det kommer längre, men så är det alltid i förändringsarbetet tänker jag – det tar lite tid att förändra. Jag tycker att man hålla i och hålla ut. Samtidigt är det bara några få av förhandlingarna som blir riktigt illa och de goda fallen skapar sällan rubriker.
Hon instämmer i att i den här omgången har förhandlingarna varit smidigare och snabbare för deras medlemsbolag än vad de varit de senaste åren.
– Jag tror man börjar landa lite. Sen betyder inte det att vi är nöjda, utan vi ser att vi behöver fortsätta utveckla den här modellen och samtalen framöver och då kan det också vara andra parametrar vi behöver ta höjd för.
– En stor utmaning finns i alla energi- och rotrenoveringar som behöver göras, som också kommer behöva hanteras ekonomiskt. Där kommer det krävas ytterligare överenskommelser.

Jonas Hellberg instämmer i det Petra Andersson Hallberg säger och menar vidare att gapet mellan hyres- och kostnadsutvecklingen gör att fastighetsägare inte kan förvalta sina bostäder på det sättet man vill och göra investeringar i nyproduktion. Fastighetsägarna möttes av mycket kritik när de startade förhandlingarna redan i juni förra året, något han menar var helt nödvändigt för att de skulle ro i land hyresförhandlingarna till årsskiftet för att undvika retroaktiva hyreshöjningar.
– Jag ser framför mig att här behöver vi starta ännu tidigare i år för att kunna förhandla ordentligt. Nu har vi använt skiljemansförfarandet rätt så flitigt. Innan det så var det genom medlingar som vi försökte komma till en överenskommelse, men det blir uteslutet då vi inte känner att vi får något rimligt motbud.
– Hyresgästintresset kan inte bara vara låga hyror, utan det måste också vara att man ser till att det är bra förvaltade bostäder och att de som är intresserade av att investera i sektorn också har kapital till att göra det.

Joel Ahonen tycker inte att de på Hyresgästföreningen saknar förståelsen för de frågorna. Snarare vill han skicka tillbaka bollen till Jonas Hellberg.
– Vi har ett behov av att få den förståelsen för hyresgästernas situation också. För det är en parameter i det här, att det inte bara handlar om de ekonomiska förutsättningarna för fastighetsägarna som är en del av treparten. Hyresgästernas behov av en långsiktighet och en förutsägbarhet av hyresutvecklingen finns också med i överenskommelsen. Då behöver det jämkas i förhandlingarna.

Adam Cocozza resonerar att det sannolikt hade varit enklare om trepartsmodellen hade lanserats 2015-2016 istället.
– Om man tittar på hur det har varit sen den sjösattes så var det rekordhöga kostnadsökningar och kraftigt stigande räntor, vilket gjorde att när fastighetsägare tittade på den kom de fram till att hyreshöjningen borde vara ungefär 20 procent och sen blev utfallet fem procent. Då ställer man sig frågan om hur ska man tolka det. För om det är så att de lokala förutsättningarna och hyresgästens intresse väger så pass tungt, då faller förtroendet för modellen också.
– Modellen ska bidra till en rimlig hyresutveckling över tid, men någonstans så gör det att man gynnar insiders som har en hyresrätt idag. De betalar inte vad det ska kosta att bo där. Hyresgästföreningen tar inte ansvar för hyresrätten utan man värnar bara sina medlemmar i dagens hyresrätter.

När det kommer till förbättringspotentialen så ser Petra Andersson Hallberg att en fråga skulle vara att komma åt tidsaspekten, där vissa parter suttit i möten uppåt tio gånger förra året.
– Det har vi alla ett ansvar att måste strama åt och sätta en sorts deadline i själva modellen. Sen tror jag också att det handlar mycket om utbildning, vilket jag vet att det finns väldigt bra exempel på från Hyresgästföreningens sida, där man har varit inne och utbildad de lokala representanterna. På de ställena har det fungerat, med en bra process och dialog. Man måste också våga byta ut personer, för ibland handlar det också om personkemi.
Adam Cocozza sätter inte mycket hopp till trepartsmodellens överlevnad.
– För att när man står så långt ifrån varandra så kommer fastighetsägarna gå till skiljeman och så länge som skiljemannen ger konstant högre hyreshöjningar än vad Hyresgästföreningen medger så kommer man gå den vägen.
– Men någonstans så måste också hyresgästföreningen ta tillbaka sitt förhandlingsmandat. Annars så kommer det bara bli skiljemän som sätter hyrorna i framtiden. Det är inte till nytta för någon, för det förhandlingssystem vi har och som vi måste värna.
Jonas Hellberg menar att det viktigaste nu är för modellens framtid är att minska konfliktnivån, när den nu går in på tredje och sista året innan den ska utvärderas.
– Vi måste lära oss av de förhandlingar som varit och det är ju ömsesidigt. Vi försöker alltid göra upp vid förhandlingsbordet och vill undvika skiljeman. Det jag skulle vilja nu är att vi tittar på industrin i Sverige, där både fack och arbetsgivare tittar på vad näringslivet tål.
– Det vore bra om vi såg bostadsmarknaden på samma sätt. Vad tål fastighetsbranschen för att de ska klara sina investeringar, förvaltning och nyproduktion. För vi måste också ta ansvar för framtidens boende och de unga som ska ut på bostadsmarknaden. Det lyckas vi inte med idag.