Colliers analyschef Karin Witalis berättar för Fastighetssverige om de megatrender som ritar om kartan för logistiksegmentet, det mest internationellt viktade segmentet i branschen som befinner sig i snabb förändring.
I veckan släppte Colliers, för femte året i rad, sin logistikrapport som ger en överblick av marknaden för lager och logistikfastigheter i Sverige. I rapporten uppmärksammas de stora trender som har bäring på logistiksegmentet så som digitalisering, ny teknik, demografi och flyttmönster, geopolitik och regionalisering samt hållbarhetsfrågor.
Under onsdagen var Fastighetssverige på plats när Colliers höll ett event i Göteborg där analyschefen Karin Witalis tog avstamp i rapporten för att ge en lägesrapport om logistiksegmentet. Hon berättade bland annat att logistik är det segment inom fastighetsbranschen som är mest internationellt i sin prägel och därför också påverkas mycket av internationella trender – samtidigt är det också ett tryggt segment för investerare för det finns stabila hyresgäster och långa avtal.
– På grund av den internationella prägeln på logistiksegmentet så finns det ett antal trender som påverkar flödena vi ser. Till att börja med handlar det om digitalisering och ny teknik, i form av e-handel och fortsatta krav på snabbare flöden, där vi som konsumenter vill att det ska gå fort och önskar bland annat kostnadsfria returer med mera, sådant ställer oerhörda krav på logistiken, säger Karin Witalis och fortsätter:
– Vi ser också nya krav på snabba och flexibla transporter, något som gör att automatiseringen ökar och vi har fått in helt nya aktörer som idag verkar inom segmentet. Sedan är flyttmönster en annan trend vid ser, både urbanisering och utflyttning på samma gång. Stora grupper i samhället blir mindre och mindre platsbundna och kan bo och arbeta var som helst. Logistiken har inget annat val än att följa de trenderna.
– Även demografi är en trend som påverkar logistiken, vi har en stor grupp med en åldrande befolkning i Europa samtidigt som det är brist på arbetskraft inom både traditionell och mera teknikintensiv logistik. Det är ett stort problem att få tag i rätt arbetskraft, säger Karin Witalis.
Utöver detta finns förstås den ökade geopolitiska spänningen i världen som påverkar på det sättet att kapitalet skiftar mellan världsdelarna, fler aktörer flyttar sin produktion från Kina till andra delar av Asien, Indien eller till Afrika berättar Karin Witalis. Hon påpekar att det kanske inte är något som påverkar den svenska marknaden i så stor utsträckning, men att det finns svenska företag som valt att flytta sin produktion från utlandet till hemlandet.
En sista stark trend inom logistik är det ständigt aktuella ESG och nu även det stora behovet av el, som blivit extra aktuellt i och med de skenande elpriserna i Europa.
– Kraven på ESG kommer på bred front i hela branschen och logistik är inget undantag, alla logistikbyggnader som byggs idag har någon sorts miljömärkning och man ska även ha en WELL-certifiering för att objektet ska vara gångbart på transaktionsmarknaden. Det är samtidigt nästan en självklarhet att ha solceller på taken.
Karin Witalis berättar vidare att centrallager, så kallade mega hubs, och även last mile-logistik blir allt vanligare inom segmentet. Byggnaderna blir också allt högre för att få plats med automatiserade lösningar samt för att möta de ökande kraven på stora kyllager när allt fler konsumenter handlar mat över nätet, detsamma gäller även läkemedel. Samtidigt som det finns ett stort tryck på ny logistik kan man konstatera att nyproduktionen inte riktigt hänger med, åtminstone inte i vissa delar av Europa.
– Det finns till exempel brist på mark i Nederländerna och nya miljökrav sätter stopp för etableringar i Frankrike. I Sverige har vi alltjämt hög nyproduktion och vi har mycket logistik per person, nästa år ser ut att bli ett rekordår med stora inslag av spekulativt byggande. Det har fram tills nu varit en fördel för det är många aktörer som vill in på marknaden, men den efterfrågan ser ut att komma ner nästa år. Det går fort att bygga logistik och många kommuner är positiva till att bygga fastigheter av det här slaget. Det är låga vakansgrader och fortsatt hyresvärdens marknad, säger Karin Witalis och tillägger:
– Vi tror att vi kommer få se en ökad aktivitet inom logistik-segmentet nästa år, men just nu är det en avvaktande transaktionsmarknad. Vårt råd är att man inte ska drabbas av panik på grund av det sämre konjunkturläget utan ”stay cool” och göra sin research.
