Fastighetssveriges reporter på plats i Cannes fick ett samtal med AMF Fastigheters vd Thomas Erséus om marknadens mående, en avstämning på statusen för profilprojekten och vad som kan vänta bolaget framöver.
Thomas Erséus har mött Mipim flertalet gånger i olika befattningar. Dels som konsult för WSP, som vd på Kungsleden och nu med samma yrkestitel, fast på AMF Fastigheter.
– På Kungsleden var vi väldigt transaktionsorienterade, så då var man hett villebråd från både köpare och säljare. Det var intensiva år.
– Nu är min roll lite annorlunda, det blir andra samtal som är mer kopplade till staden, dess utveckling och de övergripande frågorna om hållbarhet.
Vad har ni haft för samtal på Mipim i år?
– Vi träffar ju svenskar företrädesvis, men vi träffar även andra nationaliteter för att samla intryck. I Cannes sker samtalen under avslappade former vilket gör att det blir lättare att få till de här mer spontana samtalen.
– Man träffas ofta i Stockholm när det är någonting som har hänt eller någonting som behöver åtgärdas. Här kan man tänka lite mer fritt och prata framtid.
Thomas Erséus två år som vd på AMF Fastigheter präglas egentligen av den utveckling som varit det senaste decenniet menar han. Oavbruten uppgång som i många stycken har varit en enkel marknad att navigera i. Det har varit lätt att skapa pengar och låna billigt för att få lönsamma investeringar.
– Nu är det svårare finansieringsförutsättningar. Så även om vi inte är ett belånat bolag så verkar vi i samma miljö som de andra fastighetsbolagen. Det påverkar vilka affärer som går att göra.
– Jag gillar personligen på ett sätt den här marknaden mer än den marknad som har varit. Det kunde vara lite för lätt tidigare, medan nu skiljs agnarna från vetet. Alla idéer är i grunden inte bra, om kapitalet är för billigt så blir även de dåliga idéerna genomförda.
Han refererar till 90-talskrisen och erfarenheterna som kom i och med den och finanskrisen 2008. Han såg på nära håll hur fort det kan gå fel, vilket alla nya aktörer kanske inte varit lika förberedda på. Nu är dock orsakerna till nedgången i ekonomin en annan.
– Vi påverkas alla av den geopolitiska oron. Många drabbas hårt av stigande ränte- och energikostnader, det har jag stor respekt för. Men ur ett fastighetsägarperspektiv skapas också möjligheter, konsekvensen av omvärldsläget gör att det blir en lite mer utmanande och därmed mer intressant marknad.
I det stora hela blev 2023 anpassningens år som innebar att börja leva i en ny naturlag. Han säger att många var oroliga för att det skulle bli större problem i fastighetsmarknaden.
– Men det har kommit på skam och det är relativt få bolag som haft det svårt. Det är i grunden väldigt positivt att den skandinaviska och kanske den svenska marknaden i synnerhet har visat sig ha väldigt goda förutsättningar.
Den svenska underliggande verksamheten har tuffat på ganska bra med en stark kontorsmarknad, särskilt i Stockholm, som anpassade sig tidigt.
– Flera företag hade redan börjat att minska kontorsytan och bli mer effektiva. Vi har sett att de inte har dragit på sig mer hyreskostnader, utan de har anpassat storleken på sina lokaler efter kostnaden. Eller så har man flyttat från förort in till centrala arenan av Stockholm. Många hade redan gjort den resan.
AMF Fastigheter har gjort ganska mycket trots att marknaden har varit ganska tuff säger Thomas Erséus. Förra året stod AMF Fastigheter för den största transaktionen under hela 2023, med delförsäljningen av Urban Escape till Sjunde AP-fonden.
– När vi får in ytterligare en aktör, jobbar vi än mer fokuserat i hur vi förvaltar våra fastigheter, vilket vi tycker är jättebra.
Det innebär också att AMF Fastigheter nu har möjlighet att börja på riktigt titta på Marievik som är nästa stora utvecklingsområdet, vars detaljplan har runt 13 år på nacken.
– Inom kort så ska vi fatta beslut kring affärsplanen, även om vi har tjuvstartat med några projekt. Det är totalt nio fastigheter, en kaj, bassänger, väldigt mycket gatumark och bottenvåningar som ska aktiveras här under de kommande sex till åtta åren.
2022 firade AMF Fastigheter 10-årsjubileum efter att ha gjort första investeringen i Moodkvarteren. Thomas Erséus tillhör dem som tio år tidigare skakade på huvudet och tänkte att det där kommer AMF Fastigheter aldrig få ihop.
– Jag och 99 procent av fastighetssverige hade fel. Det har varit en fantastisk investering, jag tror inte att vi insåg då att detta var det första riktigt stora stadsutvecklingsprojektet som AMF Fastigheter gjorde.
Han menar att det som till synes isolerat är mindre lönsamt i totalen blir en väldigt bra katalysator för att attrahera rätt hyresgäster och för att därmed kunna ta rätt betalt för det.
– Ofta är det en väldigt bra relation mellan retail eller handelsytor, gemensamma ytor och kontorsytorna. Det är relativt lite i kontorshyreshöjning du behöver för att kompensera den kvalitet som bottenvåningarna skapar.
Mood som ett koncept har utvecklats hela tiden och kommer fortsätta utvecklas säger han. Fördelen är storleken som gör det lätt att ställa om fastigheten.
– Gallerian är på det sättet svårare, den har ju kanske en större och mer naturlig plats i gatulivet i Stockholm. Ska du göra en förändring av perceptionen där så krävs det ju väldigt mycket.
Inom kort kommer AMF Fastigheter själva flytta sitt huvudkontor in i Mood.
–Det är klart att det har gett oss en möjlighet att se över ytorna, flytta lite på verksamheter, men vi flyttar för att vi känner att vi måste förstå mycket mer av hur hyresgästerna tänker, känner och vill ha det.
Han tycker inte att AMF Fastigheter, som stads- och fastighetsutvecklare, kan sitta bakom stängda dörrar, ett antal våningar upp och där besökare får ringa på dörrar för att komma in. Resultatet är att det blir väldigt anonymt.
– Istället vill vi sitta närmare stadsrummet och gatumiljön, och öppna upp vårt kontor för våra hyresgäster och staden på ett helt annat sätt. Vi vill bjuda in till olika typer av spontana besök. Hyresgäster och samarbetspartners kan komma till oss för att spela in poddar, ha frukostsamtal eller aktivera eventytansom är öppen mot Mood.
– Jag tror att vi genom vårt nya kontor kommer att lära oss ännu mer om vad Stockholm behöver i sina centrala delar.
Nyligen stod det klart att det gemensamma projektet Space, ett samarbete mellan AMF Fastigheter och Pophouse Entertainment, skulle stänga ner verksamheten i det femte Hötorgshuset intill Sergels torg. Space omfattade bland annat världens största gamingcenter med över 400 spelstationer, Avicii Experience och norra Europas största permanenta e-sportarena. Satsningen hade redan från starten 2021 det tufft ekonomiskt.
Hur ser du på den satsningen idag?
– Vi är jätteledsna och tycker det är otroligt tråkigt att man inte klarade av att leverera på visionen och den idén.
– Vi har trott och tror väldigt mycket på platsen Sergels torg och femte Hötorgshuset fortsatt. Vi tycker att det är en av Stockholms mest spännande platser.
Nu väntar en dialog med Pophouse om vad som väntar, men framförallt ska AMF Fastigheter själva fundera på vad platsen ska representera i framtiden. Men det är en plats som kommer att betyda någonting mer än bara huset. Det är Thomas Erséus helt övertygad om.
– Vi har en stor kärlek till stan och vi vill göra bra affärer – men vi vill också se till att våra platser och våra bottenvåningar bidrar till kvarteret och staden som helhet. Jag är inte orolig, men jag tycker naturligtvis att det är tråkigt att det blev som det blev nu.
Men är ni villiga att testa något nytt koncept eller har ni kanske redan börjat spana på något nytt koncept?
– Vi får återkomma om det. Det här är ju väldigt nytt för oss också. Vi har på olika sätt naturligtvis försökt att bistå, som under pandemin. Vi är ännu inte på det klara i vad som händer nu, men det är klart att vi funderar på vad nästa steg kan bli eller vara.
Att AMF Fastigheter är finansiellt stabila gör att de som bolag har kunnat möta problemen som påverkar marknaden på ett annat och långsiktigt sätt.
– Vi kan ta ledartröjan i hållbarhetsfrågan till exempel och börja titta på nya lösningar. Det långsiktiga spelet eller tänkandet får en större plats.
Han menar att det kanske är första gången som Europa visar vägen framåt nu, då det tidigare mer lutat mot att Europa följt efter utvecklingarna i USA och Asien.
– Det är ju lite spännande om det är så att Europa går först nu. Alltifrån i hur vi ställer om till mer hållbara cirkulära lösningar – men kanske också hur vi har tittat på finansieringskostnader, finansieringsupplägg och motståndskraft i bolagen helt enkelt. Det är ju väldigt positivt om det är så, att vi faktiskt har lärt oss någonting.
Vad är målet för AMF Fastigheter de kommande fem åren?
– För det första så är vårt övergripande mål alltid totalavkastningen till våra pensionssparare. När vi ska göra saker och vi är tveksamma så frågar vi oss alltid, ”är det här långsiktigt bra för våra pensionärer?” Får man då ja på den frågan, då är det någonting som vi kan känna oss trygga i att göra.
Vilket ibland gör att man vågar göra mer långsiktiga saker för man förstår att det här kommer vara bra på sikt säger han.
– De korta vinsterna kan vara lockande men är inte centrala för oss. Jag tror däremot att vi kan se lite mer rotation av våra fastigheter framöver. Mer solitära fastigheter där vi inte kan skapa kombinationen av bottenvåningar, kontor, hotell och stadsliv som kan stärka varandra, kommer vi kanske släppa till förmån för att utveckla de fastigheter i kluster som vi har, på ett liknande sätt som vi gjorde till AP7 med Urban Escape.
Finns det andra sådana samarbeten att kan göra?
– Det står väl i skrivet i stjärnorna – men så här långt tycker jag det har gett mersmak och jag tror faktiskt att vi blir bättre när vi jobbar med flera intressenter på det sättet som vi gör.
– Inte så att vi har jobbat dåligt innan men jag tycker hittills att det bara är spännande och positiva erfarenheter med det.
AMF Fastigheter existerar inte i ett vakuum och vad gäller marknaden framöver så tror Thomas Erséus att den under hela 2024 kommer vara platt och eventuellt stabiliseras.
– Självförtroendet kommer komma tillbaka i bolagen och på marknaden. Jag tror att det nästa år finns förutsättningar för att det ska ta lite fart igen.
– Det är så det känns just nu i alla fall. Man har haft fel i prognoser förr – så att osvuret är bäst, men vi ska hela tiden vara förberedda för det som händer.
– Och det är där mitt jobb blir väldigt skönt. Jag vill bara att vi ska göra det som är bäst för AMF och därmed pensionärerna. På det viset så är det här ett av de lättaste jobben jag haft. Det blir så tydligt vilket syftet är med det vi håller på med och det gör att jag ler varje morgon när jag går till jobbet.
