SBB är uppåt 80 procent klar med att vända motgångarna för bolaget. Det menar vd Leiv Synnes när han medverkar på Fastighetssveriges event Stora Samhällsfastighetsdagen. Enligt honom så fanns två viktiga anledningar till att det egentligen inte var stora problem för bolaget.
Många känner inte till det. SBB är på expansionsstigen igen. Detta inom utbildningssegmentet där de förra året köpt fastigheter och nu tittar på flera nya förvärv. Det samma gäller intressebolaget PPI som noterades på Oslobörsen förra året och som redan är igång med förvärv av utbildningsfastigheter.
– Där har vi lite mer kvar att göra, men vi jobbar på det under 2025.
Vidare är segmentet samhällsfastigheter med inriktning äldreboenden en viktig del av portföljen, som fortsatt är ett stabilt tillgångsslag.
– Här tror jag att vi kommer vara en nettosäljare under året, men vi tror mycket på äldreboenden. Det finns viss tillväxt även inom det här segmentet för SBB, men på totalen kommer det förmodligen att minska något under året.
– Vi har en tillräcklig volym för att vara effektiva och även hitta nya affärsmöjligheter. Så vi är inte enbart på defensiven. Vi kan utnyttja vår kännedom i marknaden och kan göra nya affärer.
Enligt Leiv Synnes så består nu SBB av tre stabila och välmående affärsområden som gör att de kan satsa framåt.
– Det som återstår för oss är att sänka skuldsättningen något så att vi från nästa år kan ha ännu högre fart framåt i marknaden.
Efter att grundaren och vd:n Ilija Batljan lämnade bolaget 2023 rekryterades Leiv Synnes från Akelius, där han var CFO och vice vd, för att rädda SBB. Det fortsatt finns mer att göra, men de har kommit en bit på vägen.
– Jag tror att vi är 75-80 procent klara med att få det i bra skick. Jag tror också att om man säger 100 procent så är det få bolag som ligger på 100 procent. Kollar man på Castellum eller Balder så finns det en del att jobba med där också. Så jag tror inte att vi är sämre än snittet.
– Man ska inte stå som ledare och säga att man har 100 procent och att det finns ingenting att göra. Det är en fel inställning – det finns alltid någonting att göra. Det som återstår för oss 2025 är att få till en effektiv finansiering i segmentet samhällsfastigheter.
Han vill inte gärna recensera sin föregångare Ilija Batljan och dennes roll i vad som ledde fram till krisen. Men medger samtidigt att den tidigare vd:n var en viktigt person när han tillträdde.
– Jag jobbar väldigt mycket med Ilija och speciellt första halvåret, då vi delade vi rum och jobbade från morgon till kväll. Det var inte bara jag utan väldigt många av SBB:s anställda som jobbade väldigt många timmar.
– Ilija har varit en väldigt stor hjälp och är en av de orsakerna till att vi lyckades få igenom många affärer. Nu är han i huvudsak mest koncentrerad på PPI. Men där och då, när det behövdes, så hjälpte han till mycket och det är jag glad för.
En sak som man har kunnat lägga bakom sig nu är den planerade rättegången i High Court i London som skulle inletts i mitten av januari, där tre obligationsinnehavare stämt bolaget för att de ansåg att bolaget brutit mot villkoren om räntetäckningsgrad sedan den 31 mars 2023 på SBB:s 2028- och 2029-obligationer utgivna under EMTN-programmen för 2020 och 2021. Fir Tree hävdade att deras sammanlagda innehav uppgick till ett nominellt värde om cirka 50 miljoner euro, fördelat på båda obligationsserierna. Bara dagar innan rättegångens start så slopade de tre kärande sina krav på SBB eftersom de inte längre hade några obligationer som är föremål för de rättsliga förfarandena.
SBB har hela tiden menat att Fir Tree inte hade grund i vad de påstått och tillbakavisade alla anklagelser. Analytiker menade inför rättegången att den kunde bli dödsstöten för bolaget.
– Det var väl skönt att den inte blev av. Den kostade mycket för oss och vi tvingades ta dyra lån. Å andra sidan så har vi tjänat mycket på den här rättegången. Ibland kan man vara sur över det narrativ som finns i medierna, men då har man kunnat utnyttja det faktum att vissa instrument prissatt oss tack vare det narrativet.
– Jag tror vi har tjänat mer pengar än vi förlorat på den här rättegången.
Han pekar på att den största utmaningen som varit är just fastighetspriserna sjönk och att de på direktmarknaden sjönk mer än vad de borde gjort. Det blev helt enkelt svårt för ett bolag som SBB att göra försäljningar som skulle innebära att man skulle realisera ganska mycket förluster, säger han.
– Sen är det bra att ha en kännedom om hur marknaden fungerar och att en kris som regel oftast sträcker sig som mest ett till två år. Då kanske man inte är sugen på att sälja alldeles för mycket om man vet att marknaden kommer återhämta sig.
– Vi på SBB har försökt sälja så lite som möjligt och försökt vara lite smartare genom att finna säljuppgörelser som på det sättet har kunnat överbrygga den här krisen.
Transaktionsmarknaden återhämtar sig och han lägger ett hopp till att köparna kommer tillbaka. Det kommer förbättra bolagets balansräkning, soliditet och belåningskraft. Men när det kommer till eventuella egna affärer så är Leiv Synnes lite mer vaksam, även om ett segment där de redan är stora kan fortsatt vara attraktivt.
– Jag har inte dammsugit marknaden på förvärvsmöjligheten. Men ett segment som är felprisat, speciellt på börsen, är bostäder. Jag tror att man kommer få en väldigt fin hyrestillväxt och när marknaden ser de här trenderna kommer de tillgångarna att värderas upp. Om jag skulle köpa någonting just nu så är det nog aktier i bostadsbolag.
– Vi kommer få ökade intäkter och det tror jag inte alla bolag kan vara lika säkra på. Så det är den stora uspen.
– Men för vår del så kommer vi minska antalet mindre innehav som vi har i andra bolag.
Huruvida bilden av bolaget i media är rättvis och om den fortsatt har en inverkan på bolaget så menar han att allt som är bra med SBB inte kommer till ytan.
– Jag tycker att man har en felaktig mediebild på tillgångarna. Sen kan man argumentera över om vi har rätt skuldsättning, men det handlar mer om vilken risk man som aktiesparare vill ta.
– Många tänker på den höga skuldsättningen, men det innebär inte att man har dåliga tillgångar eller dålig personal. Jag har varit runt i olika företag, dels som anställd, dels som styrelseledamot. SBB har bra och kompetent personal och det är omöjligt att bygga upp ett så stort bolag utan att ha det när det gäller att genomföra stora förändringar. Så det tycker jag är ett stort plus.
– Vi har väldigt bra fastigheter och det finns ingen risk just nu att hyresintäkterna för SBB går ner i jämförbart bestånd. Vi har bostäder och långa kontrakt mot stat och kommun.
Leiv Synnes menar att det går att vända den negativa bilden av bolaget. Något som han själva har erfarenhet av från Akelius, som gick från att vara bespottat till att få en bra rapportering i media
– Så allt går. Det tar lite längre tid än man ibland hoppas. Jag tycker vi har gjort ett bra jobb de senaste ett och ett halvt åren. Det är bara att fortsätta och förr och senare får man en belöning.
– Sen så kan man också välja att strunta i att läsa tidningen.
Framgångsfaktorerna som ska bära bolaget framåt är just personalen, en bra fastighetsportfölj och hårt arbete.
– Det är mycket lättare att förändra en skuldsättning i ett bolag än att förändra personalen eller tillgångarna. Har man dåliga tillgångar så kan det se ut mörkt ut och vi ser att det finns andra bolag som har varit i media där man kanske inte haft så stabila intäkter. Då är det svårare att vända saker.
– I vårt fall SBB så var det bara en skuldsättning och då behövs bara lite mer kapital och lite annan skuld och sen är man färdig.
– Från mitt sätt att se det så var det inte ett jättestort problem utöver det. De sakerna går ju att ordna.
