Många hyreskontrakt för butikerna sträcker sig över tre år, med en uppsägningstid på nio månader. Det är en del i hur Svensk Handel nu märkt av att flera handlare säger upp sina avtal, säger Martin Kits.
– För de hyreskontrakt som löper ut vid årsskiftet så är det den sista mars som uppsägning. Där kunde vi se att jämfört med förra året så hade vi en mycket väsentlig ökning i antal uppsägningar av kontrakten, säger han.
Även dotterbolaget Svensk Handel Juridik, som hanterar hyresfrågor åt många av medlemmarna har sett en dramatisk ökning när det handlar om hyresfrågorna över lag men också i antalet uppsägningar av hyreskontrakt.
Till lika stor del handlar det om att många medlemmar i Svensk Handel hör av sig och berättar att hyrorna är det som knäcker affären för dem.
– Även det har ju ökat dramatiskt skulle jag säga. Många små butiker reagerade ganska sent, just för att man är väldigt fokuserad på sin butik och man har inte så mycket tid att titta in i framtiden, utan man försöker göra allt man kan för att överleva varje dag, säger Martin Kits.
Han menar att för många av de små butikerna blev den första hyresavin med den nya hyresnivån som en bomb som slog ner i januari.
– Men många började ju höra av sig långt innan det, redan när det stod klart i oktober vad KPI skulle bli.
Läget är ansträngt menar Martin Kits. Ett svagt ekonomiskt läge där hushållen har mycket mindre pengar i plånboken har lett till att en situation där samtliga delar inom handeln har haft negativ försäljningsutveckling i drygt tio månader.
Hur tycker ni att fastighetsbolagen borde agera i det här läget?
– Det är lite tråkigt för vi har sökt dialog på en central nivå med Fastighetsägarna under väldigt lång tid kring de här frågorna. Både innan och efter vi hade den faktiska KPI-siffran så sökte vi en dialog. Svaren har hela tiden blivit att det är varje enskilt kontrakt som ska förhandlas för sig. Vi ska inte göra någonting gemensamt, inte ge några vägledningar, inte skicka några signaler om att vi behöver hitta gemensamma lösningar på de här problemen.
– Det tycker vi är väldigt tråkigt – så det är klart att det första vi skulle vilja se är att vi sätter oss ner gemensamt och tittar på vad som kan göras som vägledning för hyresförhandlingar där ute. Men också för att hitta en långsiktighet i det här systemet. Vi tycker båda att det i grunden är väldigt bra att vi har ett marknadshyressystem. Men det som nu händer är att efterfrågan på lokaler sjunker ganska snabbt samtidigt som priset ökar väldigt snabbt, säger han.
Johan Kleveland är förbundsjurist på Fastighetsägarna och säger till Fastighetssverige att förhandlingarna av lokalhyresvillkoren bäst sker mellan fastighetsägare och hyresgästerna.
– Vi bedriver ingen kollektiv förhandling vad gäller lokalhyror. Det vi bidrar med är standardavtalen, men dessa reglerar inte hyresnivåer eller hyresutvecklingens storlek. För lokaler gäller marknadshyra, den hyra som lokalen kan förväntas betinga på den öppna marknaden. Det vore därmed märkligt om vi skulle förhandla om hyresutvecklingen. Då skulle det inte längre handla om marknadshyror.
Martin Kits säger här att de försökt bjuda in till en dialog – har ni valt bort den dialogen?
– Vi har dialog med Svensk Handel och har meddelat att vi gärna diskuterar det vi råder över, våra standardavtal. Vi sitter i sådana diskussioner nu och har alltså en pågående dialog om den långsiktiga modellen. Jag har därför svårt att se vad Martin syftar på. Vi har emellertid tackat nej till att gå ut gemensamt gällande detta års justering av indextillägget vilket beror på att vi inte delar Svensk Handels syn, säger Johan Kleveland.
Martin Kits menar fortsatt att det som nu sker med hyresutvecklingen är en situation som leder bort från det system som handeln och fastighetsägarna är överens om.
– Vi tycker att man centralt borde sätta sig ner och hitta ett nytt system. Det har ju också skett väldigt stora förändringar i hur hyresmarknaden fungerar över tid.
Han säger att när KPI kom in i bilden en gång i tiden som indexering på hyresavtal så hade nästan alla hyresgäster varmhyresavtal. Det var dessutom väldigt sällan att man indexerade med 100 procent – utan det var 50–70 procent som var indexerade på varmhyra.
Enligt Martin Kits är idag är nästan alla hyresavtal indexerade med 100 procent och nästan alla avtal är kallhyresavtal. Det betyder att hyresgästerna betalar alla kringkostnader själva. Det där är en glidning som har skett successivt och som gör hyreskontrakten mycket dyrare för konsumenterna säger han.
– Svensk Handel har en hyresdatabas. Jag kan inte det exakta antalet men det är i alla fall fyrsiffrigt antal butiker som rapporterar in sin hyresdata. Där ser vi att OCR-talen, hyrans andel av omsättningen, stiger över tid.
Vem har, som du ser det, gynnats av att den förskjutningen som ni sett mot indexeringen på 100 procent KPI och kallhyra?
– Totalt sett så är vår bild att det har varit väldigt bra för fastighetsägarna. Sen har vi haft en situation med låg inflation vilket har gjort att KPI-talet har varit låga, runt två procent under väldigt lång tid. Det har inte varit ett problem för hyresgästerna, även om det är svårt att säga att de har gynnats av det eftersom det har följt KPI under de år som KPI varit mer av en verklig beskrivning av utvecklingen i ekonomin. Det KPI vi ser nu är en beskrivning av extrema konsekvenser av att vi har ett krig i Europa och extrema råvarupriser.
– Den här situationen har ställt saker på sin spets där KPI inte längre beskriver verkligheten. Normalt sett när inflationen stiger så är det ett tecken på att det går väldigt bra i ekonomin. Det blir en bisarr situation som inte hanteras på något rimligt sätt inom ramen för systemet som det är riggat. En direkt konsekvens av detta är att det riskerar att vakansgraderna ökar väldigt snabbt, säger Martin Kits.
Johan Kleveland på Fastighetsägarna håller inte med om den problembeskrivningen. De ser med oro på det ekonomiska läget och kostnadsökningarna som drabbat hela samhället inklusive företagen och inte minst fastighetsägarna hårt.
– Vad gäller systemet för lokalhyror och användningen av indexklausuler tror vi emellertid att systemet är tillräckligt robust för att klara även det ekonomiska läget vi är i nu. Särskilt eftersom fastighetsägare är långsiktiga i sin affär. Man bör ha i åtanke att indexklausuler har använts i lokalhyresavtal i åtminstone 100 år och då under tider av såväl hög som låg inflation.
Han säger att under 60- och 70-talet innebar den dåvarande standardklausulen att 100 procent av hyran räknades upp med konsumentprisindex, men att man därefter har gått över till en standardklausul där andelen av hyran som räknas upp med KPI kan variera.
– Det är upp till parterna i det enskilda hyresförhållandet att komma överens om hur hyran ska räknas upp. Går vi in i en mer långvarig period av hög inflation samtidigt som marknadshyrorna på vissa orter inte följer med kommer sannolikt mer fokus läggs på indexklausulen i samband med nyteckning eller omförhandling av hyresavtalen på dessa orter, säger Johan Kleveland.
Martin Kits säger att det är svårt att generalisera hur fastighetsbolagen har agerat hittills i den här frågan.
– Det finns fastighetsägare som är väldigt lyhörda och som verkligen är angelägna att hitta gemensamma lösningar med sina hyresgäster. Men vi ser mycket av attityden ” jag ska klämma ut så mycket det går” istället för attityden ”jag vill hitta en långsiktig lösning som kommer att funka för båda parter över tid”. Och som faktiskt håller sig till den princip som gäller marknadshyra. Men om jag ska rikta någon generell kritik till det så är det väl att man är väldigt ovillig att ta de breda greppen. Istället vill man trycka ner allting på en enskild handlare till en enskild förhandling. Det är klart att där har fastighetsägaren ett övertag väldigt ofta mot en enskild hyresgäst, säger Martin Kits.
Vad tror du om framtiden för KPI styrda hyror?
– Det här har ju utredds ett antal gånger och man har haft svårt att hitta något som är bättre än KPI. Poängen med KPI-indexeringen när den kom till var att stimulera till långa kontrakt. För att indexera mot KPI så skulle kontraktet vara tre år. Det kanske fanns en poäng med det då. Men nu är det lite svårt att se att det behovet riktigt finns nu.
Martin Kits vill inte peka på någon exakt lösning, förutom att ha en dialog och en översyn på de system som är idag.
– Men man kan naturligtvis tänka sig att man inte indexerar hela tiden. Men det finns säkert andra typer av lösningar som går att hitta. Det viktiga är att man blir överens om ett system som återseglar utvecklingen på marknaden. Marknader går upp och ner, de går inte bara upp.
Om möjligheten till intjäning på en lokal faller dramatiskt, då måste priset följa med, annars är det inte marknadshyran säger Martin Kits.
Vad tror du kommer bli konsekvenserna för framtida hyresförhandlingar?
– Det finns en del orosmoln. Ett av dem är att så mycket av affärsmodellen hos många fastighetsbolag bygger på ständigt stigande värderingar av innehavet. I en konjunktur där efterfrågan faller så håller inte den modellen. På något sätt måste man få in pengarna och annars befinner man sig i en fastighetsbubbla, säger han.
Han menar att han inte kan se något annat än att man måste hitta tillbaka till hyresnivåer som återspeglar marknadsvärdet av de lokaler som hyrs ut.
– Vi föredrar att det sker i dialog mellan hyresgäster och hyresvärdar. Det är bättre att vara överens än att tvingas på lagstiftning uppifrån som ofta blir stelbent och lite fyrkantigt. Men kan vi inte komma överens så kommer lagstiftningen att gå in. Annars riskerar man hela det finansiella systemet genom en fastighetskrasch, säger han.
Vad kan hyreshöjningarna få för konsekvenser för handeln i Sverige?
– Vi ser redan många som säger upp sina kontrakt. En del av dem kommer säkert att leda till omförhandlingar. Andra kommer inte att klara det. Det kommer att bli svårare för fastighetsägarna att fylla de tomma lokalerna. Vad som händer framåt beror på vad fastighetsägarna bestämmer sig för att förhålla sig till hyresnivåerna, säger Martin Kits.
Johan Kleveland på Fastighetsägarna ser inte samma risk med att vakanserna kan komma att öka till följd av hyresökningen, så som Svensk Handel påstår.
– Att hyresavtal sägs upp till hyrestidens slut är i sig inget konstigt. De flesta uppsägningar som sker är för villkorsändring och då är syftet normalt sett att hyresförhållandet ska fortsätta. Det är också så systemet är tänkt att fungera. Vi har inte märkt av någon markant ökning av antalet uppsägningar den senaste tiden, även om det generellt sett är mer oroligt på marknaden sedan pandemins början. Hyresvärdar är förstås inte betjänta av vakanser och verkar normalt sett för att behålla hyresgäster eller om det inte går, hyra ut lokalen till någon annan. Hur man gör det varierar förstås men det kan handla om att jobba för att öka lokalens attraktivitet eller justera villkoren, säger han.
Martin Kits ser att vissa hyresvärdar har gett rabatter, vilket är något han välkomnar. Men det räcker inte med tillfälliga rabatter för att rädda systemet långsiktigt säger han.
– Det är mycket bättre än ingenting. Men det är inte en långsiktigt hållbar lösning att ge tillfälliga rabatter. KPI ligger i grunden kvar. Nu när man tittar på prognoserna så ser vi att KPI 2023 ser ut att landa någonstans runt 8 procent ytterligare. Har man då bara gett en rabatt så är det 10,9 procent för 2022 plus 8 procent per 2023 och 2,8 procent för 2021. Då hamnar man på nivåer där hyrorna har stigit med 20 procent på tre år i lågkonjunktur.
Hur ser du på den retorik som fastighetsägarna använt i den mediala debatten om den här frågan?
– Vi har inga åsikter om huruvida fastighetsägarna tjänar pengar. De får gärna tjäna pengar för oss. Vi själva finns på en marknad och har väldigt hög förståelse för att affären måste gå ihop. Det måste finnas en vinst i slutändan. Inga som helst invändningar mot det. Men det vi nu pratar om är ett marknadshyressystem.
Martin Kits vänder sig emot det som fastighetsägarna, enligt honom, ofta säger om att de haft stora kostnadsökningar.
– Det har de säkert till viss del. Samtidigt när man tittar på när de ska beskriva vilka kostnader som har ökat för dem så använder de något som de kallar förvalta index, där den största posten är kreditkostnader, alltså lån. Sen kommer en lång lista över saker som majoriteten av hyresgästerna redan betalar för själva eftersom det är kall hyresavtal som regel. Det blir en skev beskrivning när man säger att de har haft höga kostnader för el när det läggs ut på hyresgästerna i tillägg.
– Om det skulle stämma så skulle det innebära att hyresgästerna betalar två gånger. Det blir väldigt skev argumentation. Jag tycker också att det finns goda skäl att ifrågasätta om hyresgästerna ska bära fastighetsägarnas kreditkostnader. Är det relevant? I så fall, vilka av hyresgästernas affärsrisker är fastighetsägarnas beredda att bära, frågar sig Martin Kits.
Hur akut är läget här menar du?
– Jag tror man behöver göra någonting under det här året. Och som sagt, företrädesvis en gemensam lösning. Hitta en affärsmodell som är hållbar ur ett marknadsperspektiv så kommer vi överens om det. Men om jag skulle likna det med ett trafikljus så skulle jag säga att vi är på gult med inslag av rött. Vi har ett hyresuppror i sin linda. Gör man ingenting åt det så kommer det att bli fullskaligt uppror, säger Martin Kits.
