Företagsbostäder som bransch och företeelse för en minst sagt osäker tillvaro just nu. Det senaste året har varit tufft och många aktörer har skurit ned sin verksamhet kraftigt eller gått omkull helt. Fastighetssverige har talat med en av aktörerna på marknaden, Manuela Zerega Westin, vd för Beautiful Apartments, för att höra hur det går för henne och om hon ser någon ljusning för hennes bolag – och hela hennes bransch.
Manuela Zerega Westin, vd för företagsbostadsförmedlaren Beautiful Apartments, och hennes bolag, ja, faktiskt hela hennes bransch, har haft en tuff tid sedan några år tillbaka. Affärerna går skakigt och Beautiful Apartments har bland annat varit tvungen att skära ned på personalstyrkan.
Det här året har varit utmanande för din bransch generellt. Kan du berätta mer om varför det har varit så, hur det började och vad det har lett till?
– Det hela började med en dom som kom 2022 och som har haft stor påverkan på hela branschen. Bland annat har aktörer som Orimlig Hyra och Urban Rights aktivt drivit frågan om att avveckla vår verksamhet, säger Manuela Zerega Westin.
Det finns motståndare till hennes segments affärsidé; att hyra ut lägenheter till företag för kortare perioder. Bland dessa märks alltså Urban Rights och Orimlig Hyra tydligast, vilka vd:n menar vill pressa fastighetsägare till att sälja sina fastigheter till underpris och som enligt henne strider för att företag ska kunna hyra direkt av fastighetsägare.
– Vi vet dock av erfarenhet att detta sällan sker då det kostar mycket mer och är ineffektivt. Företag har varken möjlighet eller intresse av att hantera hyresavtal, möblering och förvaltning av bostäder. Deras behov uppstår först när en anställd ska flytta till Sverige under en begränsad period. Det är där vi kommer in. Vi är inte en traditionell bostadsförmedling, utan en mellanlösning mellan hotell och permanent boende. Våra bostäder är avsedda som en temporär lösning under den första tiden i Sverige, inte som ett långsiktigt boende, säger Zerega Westin.
Hon menar vidare att Urban Rights och Orimlig Hyras initiativ har påverkat hela företagsbostadsbranschen negativt. Utöver detta har lågkonjunkturen också bidragit till en minskad efterfrågan, vilket har försvårat situationen ytterligare, men det är framför allt den juridiska domen som har haft störst påverkan. En uppfattning Alban Dautaj, grundare av Orimlig Hyra, inte delar.
– Vi lägger oss inte i hur Beautiful Apartments driver sin verksamhet och har inga önskemål om att något företag ska avvecklas. Vårt fokus ligger på att hjälpa hyresgäster att få tillbaka sina otillåtet höga hyror. Under 2024 drev vi över 1 000 ärenden – endast ett tiotal drevs mot Beautiful Apartments. Det stämmer inte heller att det hela skulle ha börjat efter en dom från 2022. Vi har hjälpt hyresgäster sen min studietid år 2016. Domen från 2022 har inte påverkat vår kärnverksamhet alls. Återbetalning av hyra bygger på lagstiftning från 80-talet, inte på en ny dom från HD, säger Alban Dautaj och fortsätter:
– Det stämmer nog att vi ”påverkat hela företagsbostadsbranschen”. Utan att låta för kall så måste jag ändå säga att detta är en bieffekt av vårt arbete för andrahandshyresgäster. Det är klart att våra återbetalningsanspråk påverkar företagsbostadsbolagens möjlighet att göra vinst genom att ta hyror som inte är tillåtna enligt hyreslagen. Vi har inget uttryckligt intresse av att påverka företagsbostadsbolag. Det är klart att företagsbostadsbolagen har goda argument för att företag skulle vara intresserade av deras tjänster. Det strider dock mot vår verksamhet att nyttan för företagsbostadsbolagens tjänster bekostas av utsatta privatpersoner och inte av de involverade företagen.
Manuela Zerega Westin, hur ser ett typiskt scenario ut för Beautiful Apartments när ett företag kontaktar er?
– Företag hör av sig och meddelar exempelvis att de har en nyanställd konsult som har fått godkänt att flytta till Sverige inom två veckor, ofta med sin familj. Vi behöver därför alltid ha ett antal tillgängliga bostäder för att kunna möta den efterfrågan, säger Manuela Zerega Westin.
Temporära bostäder är, anser hon, av naturliga skäl dyrare än permanenta bostäder. Detta eftersom de inkluderar en annan servicenivå, möblering, sängkläder och andra bekvämligheter, samt gäller för en kortare uthyrningsperiod med ökat slitage och kostnader i samband med in- och utflytt – likt ett hotell. Därför, menar hon, är det problematiskt att jämställa dessa med vanliga hyresrätter och kräva att de ska omfattas av bruksvärdeshyror.
– Under det senaste halvåret har fyra av mina branschkollegor tvingats lägga ner sina verksamheter, bland annat på grund av dessa krav på återbetalning av överhyror. Vi har själva tvingats minska vårt bestånd med cirka 45 procent, reducera personalstyrkan med en tredjedel och dra ner på kontorsytor för att kunna hålla oss flytande medan vi inväntar den pågående utredningen som regeringen tillsatte i höstas.
Vad är det för utredning?
– Det är en utredning om privatuthyrning och presumtionshyror, där ett tilläggsdirektiv har lagts till för att föreslå hyresrättsliga förändringar som kan underlätta för företagsbostäder. Utredningen ska presenteras den 2 maj och vi hoppas att den leder till en lösning som gör det möjligt för vår verksamhet att fortsätta och som framför allt kan säkra kompetensförsörjningen.
Regeringen har insett behovet av att utreda företagslägenheter, med förevändningen att många företag har anställda som till en början arbetar på prov i Sverige under en begränsad period innan de bosätter sig mer permanent.
Vad skulle du vilja att utredningen föreslår?
– Det viktigaste vore att fastställa att avtal mellan två juridiska parter ska gälla så att företag kan ingå hyresavtal med oss på ett rättssäkert sätt. Domen från 2022 har skapat en praxis där detta inte längre är självklart, säger Manuela Zerega Westin.
Vad händer om utredningen inte leder till en lösning?
– Om hela branschen, inklusive uthyrningsbolag försvinner, kommer även alla aktörer som hjälper företag med att hantera flyttadministration, bostadsförsörjning, skolplaceringar och arbetstillstånd att påverkas. Vi har redan fått signaler från stora företag som upplever svårigheter med att hitta temporära bostäder och ser hur detta påverkar deras möjligheter att rekrytera internationell personal till Sverige. I vissa fall har anställda till och med valt att flytta till andra länder på grund av bostadssituationen. Här skulle jag vilja citera Joakim Bourelius, näringspolitisk chef på Innovationsföretagen, när han fick en fråga vad det skulle innebära för hans medlemsföretag om företagesbostäder inte fanns och där han säger att ”…vi då står inför en katastrof där investeringar och arbeten flyttas till andra länder. Det här är viktigt på riktigt”.
De som är kritiska till er verksamhet menar att företag borde kunna ingå avtal direkt med fastighetsägare i stället för att gå via er. Vad är din syn på det?
– Det finns absolut företag som hyr direkt av fastighetsägare och det ena behöver inte utesluta det andra. Dock så ser de flesta företag att det är billigare, företagen får fokusera på sin kärnverksamhet och det är ett bättre nyttjande av det befintliga bostadsbeståndet genom att använda sig av företagsbostadsbolag.
Ni hyr bostäder av fastighetsägare. Om ni inte lyckas hyra ut dem, är det ni som står för kostnaden?
– Ja, vi tar hela den ekonomiska risken. Vi ingår godkända blockavtal via hyresnämnden där vi hyr minst tre lägenheter under en längre period, från tre år upp till 10–15 år. Om lägenheterna står tomma betalar vi ändå 100 procent av hyran, vilket gör att vi alltid måste ha en aktiv uthyrning, påpekar Manuela Zerega Westin.
Om utredningen visar sig vara till er fördel, vad händer då?
– Om utredningen resulterar i förslag som gynnar vår verksamhet kan vi förhoppningsvis återgå till att ingå blockavtal på ett tryggt och hållbart sätt. Därefter blir nästa steg att arbeta för en uppdaterad lagstiftning, antingen genom ett undantag i hyreslagen eller genom en ny regeländring. Vi kommer behöva föra en fortsatt dialog med regeringen och de partier vi tidigare varit i kontakt med för att säkerställa en smidig implementering.
Hur lång tid kan en sådan process ta?
– Det är svårt att säga exakt, men internt har vi diskuterat att en ny lagstiftning kanske kan vara på plats vid årsskiftet 2025–2026. Det finns dock inga garantier för att det går så snabbt.
Så ni måste hålla ut fram till dess?
– Precis. Tiden fram till utredningsresultatet i maj är den första avgörande fasen. Därefter får vi se hur processen fortskrider. Vår förhoppning är att regeringen har insett vikten av en lösning, eftersom de agerade relativt snabbt genom att tillsätta tilläggsdirektivet i höstas. De har dessutom haft dialoger med flera företag och försäkringsbolag som har framfört att de har ett verkligt behov av vår typ av verksamhet. Det är alltså inte bara vi som uthyrningsbolag som lyfter dessa frågor.
Hur är det att driva ett företag under den här ovissheten?
– Det är naturligtvis mycket påfrestande. Vi är i dagsläget 14 anställda, men har tidigare varit över 20 personer. Alla är medvetna om situationen och befinner sig i en väntan på besked. Det är svårt att planera långsiktigt när vi inte ens vet om vi finns kvar om ett år. Men vi har byggt upp vår verksamhet sedan 2012 och kommer att kämpa vidare. Jag har ett fantastiskt team som gör allt och lite till och det gör att man vill kämpa för deras skull.
