Suget efter studentkorridor minskar bland dagens studenter. I stället märks en klart och tydligt ökad efterfrågan på enskilt boende och större lägenheter. Ibland saknas också dialogen mellan studenter, bostadsbolag, lärosäten och studieorter. Det här är något Studentbostadsföretagen och dess vd, Stina Olén, arbetar aktivt med.
– Hela branschen behöver vara mer på tårna nu, säger hon i en exklusiv intervju med Fastighetssverige.
– Vi sysslar specifikt med studentbostäder, vilket ofta är första bostaden för många. Det är också en marknad i förändring.
Orden kommer från Stina Olén, vd för Studenbostadsföretagen som är branschorganisationen för de bolag som äger, utvecklar, förvaltar och förmedlar studentbostäder i Sverige. I hennes – och organisationens – uppdrag ingår att utveckla branschen genom att nätverka, kompetensutveckla och omvärldsbevaka.
Marknaden handlar inte längre om att studenter som tar vad som helst – utan om att fler hellre bor kvar hemma och väntar på den perfekta bostaden.
Det dagliga arbetet hos Studentbostadsföretagen sköts av ett kansli som består av fyra personer. Kansliet ligger i centrala Göteborg och det är på det kontoret, som ligger i Televerkets gamla byggnad på Kaserntorget, som Stina Olén tar emot Fastighetssverige.
Du säger att det är en marknad i förändring – kan du utveckla det lite mer?
– Just nu är det minskat söktryck på studentbostäder på vissa orter och det är fler faktorer som samverkar till detta, troligtvis. Den unga generationen i dag gillar att bo med sina föräldrar längre, många har det rätt gott hemma och trivs, helt enkelt. Dessutom läser många på distans nu, förklarar Stina Olén.
De här beteendemönstren påverkar efterfrågan på studentbostäder, framför allt på de mindre högskoleorterna. I kombination med att det har byggts mer är det plötsligt inte kris och panik efter studentbostäder längre och därför råder mer av hyresgästens marknad på flera orter.
– Det här gör att våra medlemmar behöver vara mer på tårna, behöver marknadsföra sitt erbjudande bättre och lyssna mer på vad studenterna vill ha. Studenternas preferenser har också ändrats. Efterfrågan på de klassiska korridorsrummen, som är de billigaste bostäderna och mest sociala boendeformen, minskar. Vi ser i stället en starkare efterfrågan på det enskilda boendet och på att bo med kompisar i större lägenheter. Den egna lägenheten står högt i kurs, men det är ju inte alltid det som finns tillgängligt.
Bland studentbostadsaktörerna behöver man därför se till behovet i större utsträckning. Marknaden handlar inte längre om att studenter som tar vad som helst – utan om att fler hellre bor kvar hemma och väntar på den perfekta bostaden.
– Förr var tanken att man så fort som möjligt skulle flytta hemifrån, men det har ändrats, menar Stina Olén.
Hur påverkar denna förändring er i ert dagliga arbete?
– Man behöver bli mer på hugget, tänker jag. Många av våra medlemmar har jobbat med att utveckla sina erbjudanden aktivt sedan länge, men hela branschen behöver vara mer på tårna nu. Man behöver förstå vad studenterna verkligen vill ha och att det är en marknad och inte bara ett tillhandahållande av tak över huvudet.
Medlemmarna i Studentbostadsföretagen är nästan alla studentbostadsaktörer. Ungefär 85 procent av landets studentbostäder ingår i föreningens ansvarsområde.
– Vi samlar kommunala bostadsbolag, stiftelser, privata bostadsbolag och universitet, de senare då de har en förmedling till internationella studenter. Så vi har ju en väldigt bredd, berättar Stina Olén.
Hur pratas det bland era medlemmar om att förändra utbudet och bygga om beståndet?
– Det är ju inte enkelt att bygga om och det kostar, men det är många som tittar på det och flera som ställer om en andel av korridorsbeståndet till lägenheter, till små ettor med pentry. Då gör man också om gemensamhetsköken till tvåor. Det handlar främst om de aktörer som har en övervikt på korridorsrum. Då ser man behov att öka andelen lägenheter, men samtidigt vill man inte bygga bort alla korridorer. De efterfrågas fortfarande, inte minst av internationella studenter.
Det blir svårt att veta hur många bostäder man ska ha tillgängligt och hur stor den långsiktiga efterfrågan är om man inte får till den dialogen med universiteten.
Det har pratats för lite om hur hyresbostäder ska marknadsföras, anser Stina Olén. Bostadsbolag har tidigare inte behövt göra det på särskilt många orter, då folk har stått i kö och väntat på en bostad. Där sker det också en förändring och studentmålgruppen är otroligt snabbrörlig jämfört med den vanliga hyresgästen.
Det finns en uppfattning om att hyrorna på studentboendena har gått upp ganska kraftigt de senaste åren. Stämmer det?
– Nej – och det är faktiskt rätt intressant. Det är klart att nyproduktionen har blivit dyrare än vad nyproduktionen var för tio år sedan. Man ska också komma ihåg att studentbostadsprojekt per definition är dyra, för det ska in väldigt mycket på en liten yta och det krävs kvalitativa material som klarar det extra höga slitaget. Detta gör kalkylerna extra svåra för studentbostäder, jämfört med om du bygger en större lägenhet, säger Stina Olén och fortsätter:
– Sett till CSN:s och hyrornas utveckling så har studiestödet ökat i snabbare takt än den genomsnittliga hyran. Vi ser också att många studenter väljer bort det billigaste segmentet och att de flesta vill lägga ca 4500-6500 kr i månaden på sin bostad. Inom det spannet ligger den stora majoriteten av studentbostäder idag. Sen kan som sagt nyproduktionen vara något dyrare än så idag, särskilt i Stockholm.
Du nämnde förut att det märkts på framför allt de små orterna att färre studenter söker studentboende. Vilken effekt har detta haft på fastighetsbolagen som tillhandahåller studentboende?
– Vakanserna har blivit mer påtagliga, men det gäller inte bara studentbostäder utan även vanliga hyresrätter runt om i landet. Om man har stora och återkommande vakanser över hela året så märker vi att man ser över beståndet. Men det vi också ser, som är lite svårare att hantera, är att det är så stora svängningar på bostadsmarknaden. Vi har alltid haft ett jättestarkt tryck på höstterminen och vissa vakanser på våren, men de vakanserna kommer tidigare nu och är fler. Just i år har det faktiskt sett bättre än vad det gjorde i fjol, så det är positivt.
Det stålbad som branschen gått igenom kommer ju ha goda effekter också; vi blir mer effektiva och mer på hugget efter vad kunden vill ha och det är ju inte en nackdel.
Stina Olén tror att de allt tidigare uppsägningarna kan bero på att studenterna upplever att de, även om de inte går en distansutbildning, har fler moment där de är på distans, vilket gör att det fungerar att plugga hemifrån, hos föräldrarna, i slutet av terminen. Alltså säger de upp lägenheten tidigare, flyttar hem tidigare på våren och skriver exjobb och liknande på hemmaplan.
– Så det har varit tuffare för våra medlemmar på vissa håll – men inte överallt. Det går ju för högtryck i till exempel Stockholm och Göteborg. Men det som är mer skrämmande är vad som händer med de mindre studentstäderna. Vi hade ju, tidigare, en jätteutbyggnad av högskolan på olika orter, en utbyggnad som har gynnat det lokala näringslivet, städerna och regionala tillväxten. Det blir problem om de unga inte kommer till de ställena i samma utsträckning och heller inte får fäste där, för då händer det ju något med de lokala arbetsmarknaderna. Det här börjar man se och känna på vissa håll, menar Stina Olén.
Det pratas ofta om olika samverkansmodeller i fastighetsbranschen, kanske främst mellan stadsutvecklare och byggherre – men hur skulle en samverkansmodell fungera på bästa sätt för era medlemmar?
– Det är en svår och bred fråga. Effektiv samverkan kring byggprojekt är naturligtvis oerhört viktig, men en samverkan som tyvärr inte heller fungerar särskilt bra just nu, är samverkan med högskolorna. De ser inte alltid bostadsmarknaden för sina studenter som en fråga för dem och har då inte heller intresse för den dialogen. Det blir svårt att veta hur många bostäder man ska ha tillgängligt och hur stor den långsiktiga efterfrågan är om man inte får till den dialogen med universiteten.
Dialogen skulle till exempel kunna handla om att tala om hur många utbytesstudenter man ska få in under ett år eller vad man har för prognoser för vilka utbildningssegment som ska växa.
– Det gynnar varken universitet, studieort, kommun eller bostadsbolag om man helt plötsligt ska ta emot väldigt många och det blir i kris och panik om man inte har några bostäder redo – likväl som det inte gynnar någon om man står med ett överskott som man hade kunde förutse. Så den dialogen, samt samverkan för att få studenterna att trivas och få fäste i staden, skulle behövas på många orter. Bristande intresse för samverkan från kommun och lärosäte är en källa till frustration i vår bransch.
Efterfrågan är ju störst på den lilla enskilda bostaden – men är det den som är det bästa för dem? Nej, inte alla gånger. Vi vet att studenter är ganska ensamma – och det jobbar vi ju otroligt mycket med.
Det här beror främst, menar Stina Olén, på att utbildning, bostad och studentliv hanteras som separata delar, ingen har ansvar för den totala studieupplevelsen. Fler kommuner och lärosäten borde ta ett större grepp här, tillsammans med bostadsföretagen och kårerna bland annat.
Om det nu blir stora vakanser i studentbeståndet, kan era medlemmar välja själva om de vill hyra ut sitt bestånd som vanliga lägenheter?
– Det är lite olika. Vissa bostäder är registrerade för att vara enbart studentbostäder, de kan till exempel vara villkorade i att bolaget har fått investeringsstöd för studentbostäder.Då kan man inte göra om dem. Men i vissa andra fall så kan du ju definitivt göra om det till vanliga hyresrätter om det finns större efterfrågan på det.Vissa av våra medlemmar får bara hyra ut till studenter, eftersom det är reglerat i deras stiftelser, medan privata och kommunala bolag kan vara mer flexibla.
Vad tror du om framtiden, de närmaste åren. Tror du att utvecklingen kommer fortsätta åt samma håll?
– Jag tycker att jag börjar skönja lite uppvaknande, att det kan komma lite rekyl som blir väldigt positiv. Jag jobbar ju mycket med politiskt påverkansarbete och har försökt prata med utbildningspolitiker att åtminstone sätta ljuset på problemen och låta någon utreda konsekvenserna. Varje universitet har ju möjlighet att själva lägga upp sin plan, hur de vill utbilda och så vidare, men om alla gör likadant över landet, ganska oreflekterat, så finns risker. Jag tror att vi kommer att se en förändring som kan vara positiv.
– Det stålbad som branschen gått igenom kommer ju ha goda effekter också; vi blir mer effektiva och mer på hugget efter vad kunden vill ha och det är ju inte en nackdel.
– Sedan får vi också se vad de nya byggreglerna kan göra för nytta. Kan vi bygga mer effektivt nu, med lättare tillgänglighetskrav och sånt, så är det ju verkligen något som har stor potential framöver.
Är det bra att ha lättare tillgänglighetskrav?
– Ja, det tycker vi. Det är det vi har jobbat för. Helt plötsligt så kan man ju få en större effektivitet i de ganska tuffa projekten och studenterna behöver inte betala för mer än vad de faktiskt vill ha.
– Det finns stor psykisk ohälsa bland unga och studenter, i synnerhet. Efterfrågan är ju störst på den lilla enskilda bostaden – men är det den som är det bästa för dem? Nej, inte alla gånger. Vi vet att studenter är ganska ensamma – och det jobbar vi ju otroligt mycket med. Medlemmarna är ju mer och mer engagerade i att skapa aktiviteter för studenterna, mötesplatser och forum, på ett sätt man kanske inte gjorde för femton år sedan.
