Coronakrisen har slagit till med full kraft och med den följer stor osäkerhet framöver för många branscher. I en intervju med Fastighetssverige berättar Pangeas analyschef Mikael Söderlundh om vilka segment som krisen kan slå hårdast mot och varför det samtidigt finns en starkt motståndskraft på den svenska fastighetsmarknaden.
Ska man få en bild av hur hårt coronakrisen kan tänkas slå mot den svenska och nordiska fastighetsmarknaden är det viktigt att förstå från vilken stark position som branschen går in i den här krisen. Det är infallsvinkeln från Mikael Söderlundh, analyschef på Pangea Property Partners som nyligen släppte en rapport om just coronavirusets effekter på fastighetsmarknaden.
Avstampet är ganska självklart: 2019 var ett rekordår på den svenska transaktionsmarknaden. Den noteringen följde trenden från de senaste fem åren med en starkt uppåtgående transaktionsmarknad och det är från den positionen som man nu kommer in i coronakrisen. Mikael Söderlundh berätta mer:
– Större affärer är det som drivit utvecklingen på den svenska marknaden de senaste åren, det har funnits stora portföljpremier på marknaden vilket betyder att det är bättre att klumpa ihop fastigheter och få bättre betalt som helhet. Nu har en del affärer skjutits upp, men överraskande många affärer sker också. När det gäller virusets omedelbara påverkan så innebär det på kort sikt en stor osäkerhet för både köpare och säljare, inte minst utländska investerare som de senaste åren blivit en allt starkare aktör. Det är svårt logistiskt för dem att resa till Sverige och göra ordentliga due diligence, men på lång sikt tror jag intresset för nordiska fastigheter håller i sig. När världen känns orolig brukar många köpare dra sig mot fastigheter och trygga marknader med starka statsfinanser som Norden. Utländska investerare har nettoköpt fastigheter för över 200 miljarder kronor de senaste tre åren i Norden.
Hur märkbar är coronakrisens påverkan hittills och på vilket sätt syns den på den svenska fastighetsmarknaden?
– Det är väldigt olika påverkan beroende på vilket segment man är inom. I rapporten försöker vi betona att allt inte ska vara panik och dramatiskt, man ska se balanserat på risker och vad som händer. Segmenten befinner sig i olika stadier, hotell var först ut att drabbas och är mitt i krisen nu, som köpcentrumägare är man säkert också orolig, kommer det inga besökare så avtar intäkterna dramatiskt. Är man i andra änden med hyresfastigheter eller staten som hyresgäst så klarar man sig betydligt bättre, men det beror också på hur utdragen krisen blir. De största segmenten kontor, bostäder och samhällsfastigheter samt dagligvaruhandeln har inte haft några märkbara inkomstbortfall än utan man är mer i ett förberedande skede.
Hur har den förväntade transaktionsintensiteten påverkats hittills?
– Det är lite svårt att säga än så länge, men man kan summera Q1 som att det har varit lite lägre aktivitet än förra året. Men då ska man som sagt komma ihåg att det var ett rekordår, transaktionerna ligger ganska nära snittet för de senaste åren innan dess. Sen tror jag Q2 kommer bli lugnare på grund av krisen, vissa har pengar och kör på som vanligt, och nedgången triggar även en del affärer, men vissa väljer också att avvakta för läget är osäkert. Generellt tror jag inte man lägger transaktioner åt sidan helt och hållet utan man avvaktar och tar upp diskussionerna igen när marknaden känns mer stabil.
Vad blir de mest kännbara effekterna för fastighetsbolagen den närmsta tiden?
– Det är väldigt kapitalberoende bolag, osäkerheten finns kring framtida finansiering och det är säkert därför som just fastighetsaktier blivit hårt drabbade i den här krisen hittills. Osäkerheten bottnar i om det finns kapital för de här bolagen på kort och lång sikt, framför allt om man har obligationslån som löper ut. Det kommer säkert fortsätta att vara turbulent en tid.
Hur allvarligt ska fastighetsbolagen och investerare se på den här börsturbulensen?
– Som betraktare är det kanske lätt att tänka ”oj, nu har fastigheter gått ned 40% på börsen och snart kommer samma sak hända på direktmarknaden”. Där tror jag man kan lugna sig, det är en stor kris och många kommer påverkas men man får komma ihåg att fastighetsaktierna kommer från en väldigt hög nivå. Det är ett dramatiskt tapp på kort tid, men man är tillbaka ungefär på den nivån som man hade för ett år sen. Värderingen har också gått från rekordstora substanspremier till en historiskt ganska normal rabatt, säger Mikael Söderlundh.
Mikael Söderlundh är hittills imponerad av de stora stödpaket som de nordiska länderna har lanserat för att försöka mildra effekterna av coronakrisen. I Sverige tycker han att man har agerat resolut från regeringens och Riksbankens sida.
– Vissa tycker att Sverige gör för lite ur ett smittspridningsperspektiv men från ekonomiskt håll är det proportionerligt stora insatser vi pratar om sett till landets storlek. Det handlar om rejäla likviditetstillskott, utöver Riksbankens 500 miljarder kronor till bankerna har man även skruvat på bankernas buffertar så att man frigör ytterligare 800-900 miljarder kronor, det blir totalt upp mot 1,4 biljoner kronor i utökad lånekapacitet. Det borde alltså finnas en likviditet för de största fastighetsbolagen och ränteläget kommer att vara fortsatt lågt under många år. Kanske tvingas Riksbanken till och med att sänka räntan.
Den största oron som Mikael Söderlundh ser just nu är om krisen skulle bli långvarig och i så fall fungera som en trigger för en rejäl lågkonjunktur med massarbetslöshet.
– Historiskt har de värsta lågkonjunkturerna kommit efter rejäla uppgångar, något som vi hade haft i över tio års tid innan coronautbrottet. Det som kan vara oroväckande nu är att man inte hunnit höja ränteläget innan krisen, så vi startar på nollränta i Sverige och till och med på minus i många länder, vilket försvagar penningpolitiken. Norge har redan sänkt sin ränta kraftigt och även USA.
– Ska man vara positiv så är det att branschen sluter upp, man samarbetar och är lösningsorienterade vilket är positivt för framtiden.
