Sedan november förra året har Fabege haft negativa utsikter på sin investment grade rating Baa2 från Moody’s och även om bolaget siktar på att bibehålla minst den nivån säger bolagets finanschef Åsa Bergström att det inte skulle förvåna om ratingen sänktes framöver. Vd Stefan Dahlbo berättar också mer om sin syn på kontors- och transaktionsmarknaden och några fler detaljer om den kommande stora uthyrningen i Nöten 4.
Fabege redovisade ett stabilt resultat för det andra halvåret med ökade hyresintäkter, förbättrat driftöverskott och lägre vakansgrad. Nettouthyrningen uppgick till 22 miljoner kronor och nya avtal tecknas fortsatt på bra nivåer enligt bolagets vd Stefan Dahlbo. Hittills i år har Fabege orealiserade värdeförändringar på sina fastigheter som uppgår till -3 824 miljoner kronor, ungefär 4,4 procent. Under bolagets rapportepresentation på fredagen berättade finanschefen Åsa Bergström att bolaget klarar av långt mycket mer nedskrivningar innan det kan börja bli kärvt:
– Vi tål nästan ytterligare 20 procents nedskrivningar utan att slå i våra interna målsättningar, och utrymmet till kovenanterna i bankavtal är ännu högre än så, säger hon.
Fabeges räntetäckningsgrad nu nere på 2,6 och bolaget har totala skulder på nästan 34 miljarder kronor. Sedan ett bra tag prioriterar man banklån framför obligationer när det gäller refinansieringen. Fabege har hittills skrivit nya bankfaciliteteter på nästan tre miljarder kronor medan man har återbetalat obligationer på drygt 1,2 miljarder.
– Vi tycker obligationsmarknaden är för dyr idag, nu är priserna för höga men långsiktigt vill vi att den ska finnas öppen för oss. I dagsläget är priserna för höga och det är för stor skillnad i marginaler jämfört med bank, säger Åsa Bergström.
Sedan november förra året har Fabege haft negativa utsikter på sin investment grade rating Baa2 från Moody’s, men Åsa Bergström säger att det inte skulle förvåna bolaget om ratingen sänktes framöver.
– Vi har haft negativ outlook sedan november, vi vill absolut behålla vår investment grade, men när man ser den utveckling som varit sedan dess skulle det inte vara oväntat med en nedgradering framöver.
Stefan Dahlbo berättar under presentationen att bolaget har haft diskussioner om försäljning av fastigheten Ynglingen 10 som ligger vid Karlavägen i centrala Stockholm. Det är en fastighet som Fabege ägt i nästan 20 år och som enligt fastighetsdatabasen Datscha har ett taxeringsvärde på drygt 450 miljoner kronor.
– Vi har varit ute och pratat om Ynglingen 10 men inte gjort något avslut där, vi hade en part som vi diskuterade länge med men den parten fick inte ihop sin finansiering. Så vi får se om vi tar detta vidare efter sommaren eller utvecklar den själva, säger Stefan Dahlbo.
När det gäller transaktionsmarknaden överlag är Stefan Dahlbo öppen för att Fabege kan bli både nettoköpare eller nettosäljare under resten av året.
– Det kan nog bli båda sidor på transaktionsmarknaden, vi kan titta på båda hållen om möjligheterna och priserna är rätt. De affärerna som har gjorts i vår marknad har skett på bra nivåer.
På kontorssidan vittnar Stefan Dahlbo om fortsatt bra diskussioner med hyresgäster men att beslut och avslut tar längre tid.
– Vi har ett antal företag som tittar på att bygga fler mötesrum, vi har självklart flera som vill dra ner på ytan, å andra sidan har en del märkt att när alla anställda är inne så finns det ont om yta. Men totalt sett ser vi på nettouthyrningen att det är bra efterfrågan i bra lägen och där tillgängligheten har blivit ännu viktigare, den gamla klyschan med ”läge, läge, läge” kanske stämmer ännu mer nu. När det gäller omoderna fastigheter med sämre kommunikationer ser vi högre vakanser.
När det gäller uthyrningsgraden har den ökat från 90 till 91 procent i den senaste rapporten, men fortfarande är det långsiktiga målet att återkomma till en nivå på 95 procent. Det LOI som Fabege skrivit med en hittills okänd hyresgäst för hela fastigheten Nöten 4 kommer att hjälpa en bit på vägen.
– En av anledningarna att vi gick ut med beskedet att vi hade tecknat ett LOI var för att få bort Nöten 4 från marknaden för vi hade andra intressenter, och vi hade inte tackat nej till de andra om vi inte var säkra på att detta LOI skulle förverkligas till ett avtal, säger Stefan Dahlbo om avtalet.
