Trots ökade hyresintäkter och positiv nettouthyrning präglas Vasakronan av en avvaktande kontorsmarknad. Bolagets vd, Johanna Skogestig, pekar på en osäker omvärld och försiktiga hyresgäster som bromsar utvecklingen:
– Vårt erbjudande är relevant men konjunkturen och arbetsmarknaden behöver ta mer fart, säger hon till Fastighetssverige.
Vasakronan redovisar ett i stort sett oförändrat resultat för årets första kvartal, trots något ökade hyresintäkter. Hyresintäkterna uppgick till 2 369 miljoner kronor, jämfört med 2 331 miljoner kronor motsvarande period i fjol, medan de i jämförbart bestånd var oförändrade. Fastighetssverige har pratat med vd Johanna Skogestig, bland annat om vad hon ser som de främsta orsakerna bakom den här utvecklingen:
– Hyresintäkterna i det totala beståndet ökar framför allt till följd av de ny- och ombyggnadsprojekt vi har färdigställt under året. Samtidigt är hyresintäkterna i jämförbart bestånd oförändrade. Det är en spegling av att marknaden är fortsatt avvaktande och vakanserna i kontorsmarknaden generellt sett höga. Många kunder har svårt att bedöma hur deras verksamhet, tillväxt och framtida lokalbehov påverkas av osäkerheten i omvärlden och är därför försiktiga i sina beslut, förklarar Johanna Skogestig.
Driftöverskottet landade på 1 705 miljoner kronor, i nivå med föregående år, och förvaltningsresultatet uppgick till 1 146 miljoner kronor (1 155). Samtidigt ökade räntenettot till -467 miljoner kronor, vilket främst förklaras av högre skuldsättning.
Under kvartalet tecknades nya hyresavtal om totalt 36 000 kvadratmeter, motsvarande ett hyresvärde på 218 miljoner kronor. Nettouthyrningen uppgick till 5 miljoner kronor, en förbättring från -18 miljoner kronor året innan, men fortfarande på en relativt låg nivå. Uthyrningsgraden var oförändrad på 87,7 procent.
Nettouthyrningen är positiv men fortfarande låg. Vad krävs för att ni ska få upp en mer tydlig tillväxt i nettouthyrningen framöver?
– Det finns en efterfrågan på och betalningsvilja för lokaler med rätt kombination av läge, innehåll och kvalitet. Vår uppgift är att fortsätta utveckla vårt erbjudande, vara nära kunderna och möta deras behov med rätt lokallösningar i rätt lägen, säger Johanna Skogestig och fortsätter:
– Sedan årsskiftet har vi tecknat hyresavtal om totalt 218 miljoner kronor. Det visar att vårt erbjudande är relevant men konjunkturen och arbetsmarknaden behöver ta mer fart för att det ska bli en tydlig tillväxt.
Konkurrensen på kontorsmarknaden är fortsatt hög, med generellt stora vakanser i de städer där bolaget verkar. Det påverkar även möjligheterna att höja uthyrningsgraden.
Hur ser du på efterfrågan på kontorslokaler framöver, särskilt med förändrade arbetsmönster och ökad flexibilitet kring arbete?
– Min bedömning är att kontoret kommer att ha en fortsatt viktig roll framöver men kraven har förändrats. Vi noterar att många företag har ett större fokus på kontorsnärvaro och en högre ambition att erbjuda attraktiva arbetsplatser för att kunna attrahera och behålla rätt kompetens. Det gör att efterfrågan blir mer selektiv och intresset koncentreras allt mer till kontor av hög kvalitet i bra kommunikationslägen där funktion, service och upplevelse hänger ihop. Jag tror alltså fortsatt på kontorets betydelse och vi har ett starkt erbjudande.
Uthyrningsgraden ligger kvar på 87,7 procent. Hur ser du på möjligheterna att höja den i dagens marknad och vilka hinder finns?
– Konkurrensen i marknaden är hög och varje lokalbeslut prövas än mer noggrant. Vi har haft en period av neddragningar och svag arbetsmarknad inom tjänstesektorn. Det påverkar efterfrågan på kontor, menar Skogestig.
Samtidigt fortsätter bolaget att arbeta aktivt med finansieringen i ett läge där räntorna fortfarande spelar en viktig roll. Räntenettot har också försämrats till följd av högre skuldsättning.
Hur arbetar ni strategiskt för att hantera räntekostnader i det nuvarande ränteläget?
– Den genomsnittliga räntan i skuldportföljen är oförändrad på 2,5 procent. Vårt sätt att hantera räntekostnaderna är att sprida finansieringen mellan marknader, valutor och löptider. Under kvartalet har vi utnyttjat ett förhållandevis gynnsamt finansieringsfönster och lånat upp både via obligationsmarknaden och genom ett banklån från Nordiska Investeringsbanken. Att Moody’s nyligen bekräftade vårt kreditbetyg A3 stabila utsikter är ett kvitto på vår starka finansiella ställning, anser vd:n.
Framåt ligger fokus på uthyrning, investeringar och finansiell stabilitet i en fortsatt osäker marknad.
– Våra prioriteringar är tydliga. För det första handlar det om uthyrning och kundfokus, både att behålla och utveckla relationen med befintliga kunder och att vinna nya affärer. För det andra handlar det om att investera selektivt där vi ser ett långsiktigt värde och då menar jag både projektutveckling och vidareutveckling av vårt befintliga bestånd och våra områden, säger Johanna Skogestig.
Hon pausar och lägger sedan till:
– För det tredje är det så klart viktigt att vi upprätthåller vår finansiella position så att vi har handlingsutrymme när möjligheter uppstår.
