Krisen inom handeln får som effekt att Vasakronan skriver ner värdet på sina fastigheter med nästan 1,8 miljarder kronor under det första kvartalet. För Fastighetssverige berättar vd:n Johanna Skogestig mer om kvartalet och hur hyreslättnaderna kan komma att påverka det andra kvartalet.
Fastighetssverige har i flera tidigare artiklar skrivit om olika handelskedjor som gått i konkurs eller hamnat i rekonstruktion på grund av coronakrisen, bland annat MQ och Intersport. Vasakronan är en av de fastighetsägare som påverkats av olika konkurser och fallande besökssiffror vid deras handelsfastigheter. När bolaget släppte sin rapport för det första kvartalet under måndagseftermiddagen var det tydligt vilken effekt som handelns kris har haft på Vasakronans fastighetsvärde och hyresintäkter.
Under Q1 uppgick värdeförändringen på fastigheterna till –1 786 miljoner kronor, vilket motsvarar en värdeförändring på –1,1 procent. Värdenedgången avser mestadels segmentet butiksfastigheter. Per den 31 mars 2020 bedöms värdenedgången till 5–10 procent för Vasakronans handelsfastigheter. Nedgången beror bland annat på hur stort kontorsinslag det finns i respektive handelsfastighet.
– Vi har få rena handelsfastigheter i vårt bestånd, mestadels finns det även ett stort inslag av kontor i husen, säger Vasakronans vd Johanna Skogestig, som trots den negativa värdeförändringen ändå kan blicka tillbaka på ett kvartal som gav betalt i vissa avseenden efter en stark start:
– Året började extremt starkt med en hög uthyrningsvolym i framför allt Sergelhuset. Uthyrningsgraden är generellt hög, både i vårt förvaltningsbestånd och i våra projekt. Vi hade även en hög nettouthyrning. Vi har haft fem raka kvartal med stark nyuthyrning nu.
Men sedan slog som bekant coronapandemin till och med den påverkades även en fastighetsjätte som Vasakronan, vars fastighetsbestånd omfattar 174 fastigheter värderade till 155,5 miljarder kronor. Inriktningen är centralt belägna kontors- och butiksfastigheter i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö, och inom cityhandel är Vasakronan störst i samtliga regioner.
– Den här snabba förändringen kommer att påverka även oss och det är de utsatta branscherna som jag ser som vår största utmaning framåt. Handel hade inte en stark hyresutveckling under 2019 heller, men nu är det viktigaste att vi får igenom lättnader för våra hyresgäster, sedan beror effekterna på hur länge detta pågår, säger Johanna Skogestig.
Fördelningen mellan kontor, handel och övrigt i landet är 74 procent – 18 procent – 8 procent, där Göteborg och Malmö sticker ut som delmarknader som är mer exponerade mot handel med en andel på 34 respektive 26 procent. I Stockholm är andelen endast tolv procent.
Sett på hela beståndet redovisar Vasakronan lägst värdenedgång i Stockholm med –0,5 procent, medan siffran för Göteborg är -2,6 procent och för Malmö 2,7 procent. Göteborg står för 0,5 procentenheter av den totala värdeförändringen i fastighetsbeståndet på -1,1 procent.
– Göteborg är den region där vi har störst andel handelsfastigheter, men de ligger också i enormt bra lägen. Så även om de på kort sikt är ganska utsatta för att man just nu handlar minst i city så tror jag samtidigt att det är handel i de här lägena som kommer att återhämta sig bäst och snabbast efter krisen. Uppgiften just nu är att hjälpa våra mest utsatta hyresgäster att ta sig igenom detta, säger Johanna Skogestig.
Knappt 20 procent av Vasakronans hyresintäkter kommer från de branscher som inledningsvis påverkats mest av pandemin. För de hårdast drabbade hyresgästerna har Vasakronan erbjudit månadsinbetalning av kvartalshyra och anstånd med hyresbetalning. För kvartal två har Vasakronan aviserat hyresintäkter på drygt 1,5 miljard kronor, varav cirka 245 miljoner kronor inte hade erhållits den sista april. Merparten av det belopp som ännu inte har betalts in förklaras av överenskommelser i form av anstånd och månadsbetalningar.
För att lindra effekter av hyresrabatter har regeringen infört ett hyresstöd som i grova drag innebär att staten bär 50 procent av hyresreduktionen under det andra kvartalet upp till maximalt 25 procent av totalhyran. I kvartalsrapporten framgår det att om Vasakronan skulle stå för 25 procent rabatt av totalthyran till samtliga hyresgäster inom sällanköpshandel, restaurang och hotell så skulle hyresintäkterna minska med knappt 90 miljoner kronor under Q2. Det motsvarar lite drygt en procent av bolagets totala hyresintäkter på 7,1 miljarder kronor som redovisades mellan april 2019 och mars 2020.
– Alla de stödpaket som riktas till de mest utsatta branscherna är absolut nödvändiga. Det är många av våra hyresgäster som har det svårt och hyresstödspaketet får en direkt och välkommen effekt på företagens likviditet, säger Johanna Skogestig.
