För andra året i rad var bostäder det svagaste segmentet i Sverige under 2023 och för första gången de senaste två decennierna har segmentet negativ totalavkastning två år på raken, det hände inte ens efter finanskrisens svaga år 2008 då återhämtningen gick snabbare. För att få faktan bakom siffrorna har MSCI presenterat sitt bostadsindex för 2023 som bland annat visar att vi nu haft sex negativa kvartal på raken med negativ totalavkastning i Sverige.
Under fredagen höll MSCI Real Assets en digital presentation där bostadsindex för 2023 presenterades utav Rikard Eliasson, Vice President Real Assets Nordics på MSCI. Han visade bland annat helt färska siffror på hur bostadsmarknaden utvecklades under 2023 utifrån en databas som innehåller bostäder med ett totalt fastighetsvärde på över 450 miljarder fördelat på över 4 000 fastigheter.
Som väntat är det ingen särskilt munter läsning när det gäller de två senaste åren då bostadssegmentet varit det klart svagaste av fastighetssegmenten på den svenska marknaden. Det är första gången sedan MSCI startade sitt index för 21 år sen som bostäder är den svagaste sektorn för andra året i rad.
– Den negativa totalavkastningen för segmentet landade på -4,3 procent för 2023, 2022 var den på -2,6. Värdeförändringarna är det som förklarar det totala tappet, säger Rikard Eliasson och fortsätter:
– Det enda tidigare året som index också föll bakåt var 2008, men då återhämtade sig indexet redan året efter, så det är första gången som bostäder är svagast två år i rad. Under den här perioden som indexet funnits är det kontor och industri som varit de starkaste sektorerna, men nu har även kontor börjat tappa något. Direktavkastningen för bostadssegmentet låg på 2,5 procent 2023, men nedgången från flera år bröts 2023 och är på ungefär samma nivå som 2021. Att värdena gått ner beror på att direktavkastningskraven har justerats upp, säger Rikard Eliasson.
Samtidigt som effekten av ökade intäkter är den högsta på 21 år med över sex procent, tack vare hyreshöjningarna, så väger den siffran ändå inte upp för värdeminskningen som ligger på över elva procent, därav negativ totalavkastning för segmentet som helhet.
– Vi har nu haft sex stycken kvartal på raken med negativ totalavkastning i Norden och Europa, men i Norden är den lägre än i övriga Europa som börjat återhämta sig något. Bostäder går svagare i Sverige för att man till skillnad från andra segment inte har kunnat lägga hyreskostnaderna på hyresgästerna i samma utsträckning. I och med att bostäder är en mer reglerad marknad så är det låga vakanser och en tryggare investering, men skruvar man på låga avkastningskrav så blir det rätt stor effekt på värdena. Bostäder får även en konkurrens av andra tillgångsslag, det vi ser i övriga Europa är att kontor drabbats mer för där har de högre vakanser än i Sverige, säger Rikard Eliasson.
I indexet slår ändå MSCI fast att det är skillnad på bostäder och bostäder på den svenska marknaden. Över tid är det högst avkastning utanför Stockholm och de ser att det var svagast utveckling i det äldre beståndet under 2023, men att det är små skillnader i totalavkastning sett till de senaste tio åren. Under 2023 var det faktiskt D-lägena som presterade bäst, men sett över tid är det B-lägena som presterar bäst.
