– Vi har aldrig haft så många äldreboenden i produktion samtidigt som vi har just nu.
Det sade Dan T. Sehlberg när han talade från scenen på Fastighetssveriges event Stora Samhällsfastighetsdagen på Grand Hôtel i Stockholm i förra veckan.
– Just nu ligger vi på tio startade projekt, vilket känns lagom. Vi håller tillbaka lite i den rådande marknaden och de finanskostnader som gäller. Samtidigt ser vi att det är betydligt bättre marknad idag, obligationsmarknaden har vaknat till liv och räntan kommer ner.
Sehlhalls grundidé är att behålla de flesta av dessa uppförda fastigheter, men man kan också sälja om rätt läge visar sig.
– Vi har en idé om att vi ska ligga på 14 byggstarter per år; fyra äldreboenden, sex gruppbostäder och fyra förskolor. Sedan blir det aldrig riktigt så.
Det är fortfarande svårt att få loss investeringspengar, men Dan T. Sehlberg menar att skillnaden mot bara sex månader sedan är jättestor. Han berättar att Sehlhall kan låna till en swap-ränta på 2,59 procent om man låser lånet på fem år, vilket är en stor förbättring.
– 2023 var ganska deppigt. Nu säger folk ”survive ’til ’25”, det är bara att paddla på.
”Från Umeå till Ystad”
Sehlhall finns över hela Sverige, i stort sett, men vill utöka sin geografiska spridning.
– Alla kommuner har inte landat i det begåvade att ta hjälp av det privata näringslivet – men de kommer nog till sans, säger Dan T. Sehlberg
En fråga som ofta debatteras nu för tiden är hur flexibla boenden, sjukhus och vårdfastigheter egentligen ska vara.
– Jag tror inte på att man ska bygga till exempel äldreboenden för att vara flexibla och kunna göras om till något annat. De är väldigt specialiserade. De behöver inte vara kliniska; det är ingen som ska opereras där, men samtidigt behöver vi ha smittskydd. Det är svårt att i efterhand få till ett äldreboende av någonting annat.
– LSS-boenden har sina speciella behov. Det är väldigt viktigt att man förstår hur människor som bor där rör sig, till exempel.
Man borde, menar Sehlberg, kunna konstruera äldreboenden med möjlighet att bygga på ett våningsplan, där man kan göra trygghetsboende eller studentbostäder som sedan kan konverteras till äldreboende, de också, vid behov.
– Flexibilitet leder till kompromisser och kompromisser är inte bra för den här typen av fastigheter. Jag tror att äldreomsorg och gruppboenden inte behöver vara så flexibla, utan att man i stället optimerar dem för sitt syfte.
Däremot, menar Dan T. Sehlberg, skulle det vara bra om storleken på boendenas avdelningar kunde bli lite mer flexibel.
– Kommunerna kör ju redan med tolv lägenheter per avdelning i sina boenden. Hälften av Sveriges kommuner har brist på boendeplatser och det är klart att med gruppboenden med tolv lägenheter skulle vi få en helt annan ekonomi. Jag tror att det skulle vara bra om vi fick lov att göra dem lite större, då skulle fler entreprenörer vara intresserade och då skulle det byggas mer.
Lagstiftningen på det här området är 30 år gammal. Det kan vara läge, menar Sehlberg och hans kollegor, att se över den nya situationen. På fastighetssidan är man redo att bygga större.
Flexibla detaljplaner
– Vi som fastighetsutvecklare skulle kunna jobba i partnerskap med kommunerna. Det är framför allt mindre kommuner som behöver den här hjälpen. Det är möjligt att SKR, Sveriges Kommuner och Regioner, skulle kunna ta den rollen framöver, att försöka samordna och vara kunskapshubb, men hittills har det inte fungerat. Problemet är att personen man tillsätter ska ha hand om upphandlingen av kopiatorpaper, gem och äldreboenden. Det blir jättekonstigt, tycker Dan T. Sehlberg.
Insatsen för bolag som Sehlhall är byggklar mark och här spelar naturligtvis detaljplanerna en stor roll. Vissa kommuner har inget emot att man bygger boenden på mark av klassificeringen ”B”, som är vigd åt bostäder, medan många fortfarande kräver att marken ska vara klassad som ”D”, det vill säga ämnad åt vård.
– Det här är fullständigt idiotiskt. Vi bygger boenden, vi bygger hem, man bor där, alltså är det bostäder. Nu krävs det ofta väldigt långa, tröga detaljplaneändringar. Om bostadsministern sa: ”det är jättebrist på äldreboenden, så bygg på B”, som direktiv till alla 290 kommuner, så skulle det göra jättestor skillnad.
