Pandemiåret 2020 har lett till en viss förändring i internationella investerares intressen på den svenska fastighetsmarknaden – och hyrorna för kontor i bästa läge i Stockholm har sjunkit för första gången på över ett decennium. Det här konstaterar JLL i sin senaste Nordic Outlook-rapport som rådgivaren presenterade närmare under ett webbinarium.
Rådgivaren JLL har en så kallad fastighetsklocka som mäter hur hyresläget för kontorsfastigheter ser ut i olika storstadsområden runt om i Europa. Ända sedan 2009 har klockan visat fem i tolv för Stockholm vilket indikerar en viss ökning av hyrorna, men för första gången på över ett decennium har visaren flyttat sig till klockan 14 för huvudstaden. JLL:s analyschef Niclas Höglund förklarar närmare vad det betyder:
– Vi har egentligen haft stigande hyror i Stockholm sedan 2009, men nu har den utvecklingen dämpats och det här är första nedgången sedan dess – det är dock fortfarande låga vakanser. Både London och Oslo har kommit längre i sina sänkta hyror och där har sänkningen börjat bottna ut nu, vilket kan vara en indikation kring vart Stockholm är på väg framåt.
Uppgifterna presenterades under onsdagen vid ett webbinarium kring JLL:s senaste Nordic Outlook-rapport som fokuserar på fastighetsmarknaden 2020 och utsikterna framåt. Precis som de flesta rådgivare slår JLL fast att det är samhällsfastigheter, logistik och bostäder som är de hetaste segmenten inom branschen just nu, men bolaget visar även på en viss optimism inom handelsfastigheter – trots segmentets tuffa läge under pandemin.
JLL kan bland annat peka på en nyligen utförd affär där bolaget var rådgivare till Citycon vid försäljningen av tre stadsdelscentrum till Niam för 1,5 miljard kronor. Thomas Persson, Head of capital markets i Norden på JLL, berättar mer:
– Det här visar att det går att göra affärer inom handel, vi fick in en handfull bud på de här tre centrumen. Att det gick bra i den här processen beror dels på det relativt begränsade inslaget av mode med mer tyngd på dagligvaruhandel, det är sådant som lockar nu.
Handelsaffärer hörde dock inte till vanligheterna under 2020, ett år som annars präglades mycket av affärer som genomfördes under radarn:
– 2020 var det mycket off market-affärer, men nu har det växlat till mer breda processer igen. Institutionerna satt väldigt stilla i båten under 2020 som var mer entreprenörernas år, i synnerhet SBB som var inblandade i affärer som stod för en fjärdedel av de pengarna som omsattes på marknaden, säger Thomas Persson som tror på ett starkt transaktionsår 2021.
– Aktiviteten kommer att öka igen, det finns ett annat självförtroende i marknaden nu än vad som var fallet under vissa perioder 2020. Vi kommer inte nå 2018-2019 volymer men vi kommer att passera 2020, som ändå var det tredje starkaste transaktionsåret någonsin sett till volym.
Ett tema för JLL:s rapport är bostadsfastigheter, ett segment där det redan före pandemin fanns ett stort investerar-intresse. Detta har förstärkts ytterligare, drivet av såväl inhemskt som utländskt kapital som i ökad utsträckning söker sig till stabila kassaflöden. Filip Sköldefors, senior director för capital markets, berättar att hyresbostäder är något som för första gången lockar internationella investerare.
– Bankerna har prioriterat utlåning mot den här sektorn och då förbättras kalkylen för investerarna. Det ökade antalet beror dels på nya typer av aktörer med hög likviditet som gjort intåg på marknaden och att flera befintliga aktörer har skiftat sina investeringar. Så vi ser en stark transaktionsmarknad på hyressidan, och i en lågräntemiljö kommer den här sektorn alltid att erbjuda ett bra alternativ, det kommer inte förändras den närmaste tiden. Överlag erbjuder Sverige en hög och attraktiv avkastningsprofil, samhällsfastigheter och bostäder erbjuder fortsatt stabila och långsiktiga kassaflöden och det är väldigt bra avkastning i båda segmenten för internationella investerare.
