Castellum redovisade en oväntat stark nettouthyrning under avslutningen av 2020 och vd:n Henrik Saxborn tycker det vittnar om en stor motståndskraft på den nordiska kontorsmarknaden. För Fastighetssverige berättar han mer om bolagets starka bokslut, hur han ser på konkurrensen kring Entra och varför Castellums aktieägare är i ett guldläge oavsett om Entra-affären slutförs eller inte.
Castellum redovisar en stark tillväxt i bokslutet för 2020 där förvaltningsresultatet uppgick till 3 380 miljoner kronor (3 146), motsvarande 12,35 kronor (11,52) per aktie, en ökning med 7 procent. Bolaget redovisade även en oväntat stark nettouthyrning för det fjärde kvartalet som landade på 48 miljoner kronor, jämfört med -9 i det tredje och 14 miljoner kronor samma kvartal 2019. Henrik Saxborn är förvånad över den ökade nettouthyrningen och han har inte sett någon negativ trend under det fjärde kvartalet.
– Jag är jättenöjd med förvaltningsresultatet som steg sju procent för helåret trots pandemin och vi har även tillväxt sista kvartalet med tre procent. Men mest av allt är jag nöjd med nettouthyrningen och att vi lyckats hyra ut mer och slår förra årets siffror, det är otroligt starkt. Vi har alltså hyrt ut mer i befintlig portfölj och i projekt än vad vi gjorde förra året i sista kvartalet, säger Henrik Saxborn till Fastighetssverige och berättar han att ser en stor motståndskraft på den nordiska kontorsmarknaden.
– Jag tror vi har lärt oss nu att motståndskraften är stor, det kommer sannolikt vara stora justeringar som görs framöver men det kommer inte vara uppsägningar på grund av pris. Vi erbjuder samma hyresnivåer som vi gjorde innan pandemin så marknaden håller sig stark även om den kommer förändras, men också utvecklas. Vi hjälper kunder att omdana sina kontor och det är där vi lägger all kraft, att säga upp och minska yta tror jag inte är den stora frågan utan det gäller att vara lyhörd. Den här frågan är uppe i varenda bolagsstyrelse och ledningsgrupp nu.
En annan fråga som är på branschens läppar är förstås den pågående budstriden om det norska fastighetsbolaget Entra, där både Castellum och SBB nu har lagt förbättrade bud som aktieägarna ska ta ställning till. Henrik Saxborn vidhåller att Castellums bud resulterar i två vinnare som tillsammans skapar Nordens största fastighetsbolag med förmånliga synergier. Han ser det också som en fantastisk möjlighet för Castellums aktieägare:
– Vi kommer jobba på för att få igenom den här affären och kör med full fart, men skulle det inte bli något så sitter Castellums aktieägare ändå i en guldsits. Vi har till exempel en belåningsgrad under 40 procent som sjunker till under 30 procent vid försäljning av den andra delen av portföljen till Blackstone.
Försäljningen till Blackstone inkluderar en första affär värd fem miljarder som redan godkänts och förväntas frånträdas i början av februari. Försäljningen är en del av en större färdigutvecklad fastighetsportfölj med varierande ålder, bestående av främst lager/logistik till Blackstone för totalt cirka 18,1 miljarder kronor netto efter avdrag för omkostnader och uppskjuten skatt om cirka 900 miljoner kronor.
Den andra portföljen har ett försäljningspris netto på cirka 13,1 miljarder kronor och en värdering vid årsskiftet på cirka 12,7 miljarder kronor och förväntas frånträdas i månadsskiftet mars/april, men den är villkorad av att Entra-affären blir av. Skulle den inte gå igenom tillförs Castellum cirka fem miljarder kronor i likviditet och förstärker därmed en redan stark balansräkning. Det ger bolaget möjlighet att växla upp investeringstakten, ta ner den finansiella risken och/eller skifta ut kapitalet till ägarna, enligt Henrik Saxborn.
Om Entra-affären inte blir av står det Castellum fritt att välja om bolaget fortsatt vill genomföra den andra delen av affären eller inte. Henrik Saxborn ser att alla handlingsalternativ gör bolaget starkare och än mer rustat att skapa framtida värde.
– Det är det jag menar med att Castellums aktieägare sitter i en guldsits, vi vet vilken summa nån vill köpa den här portföljen för. Men det är klart att vi kommer konkurrensutsätta detta om det är så att affären med Entra inte blir av, det är en bedömning vi får göra om det scenariot kommer upp. Men från vår horisont kan försäljningen av logistikportföljen bara bli samma eller bättre.
Det är ni och SBB som lagt formella bud på Entra men samtidigt fortsätter Balder att öka sitt ägande i bolaget och är nu uppe i 20 procent. Hur sannolikt tror du det är att de så snabbt skulle acceptera erat bud och sälja hela innehavet som de nyss skaffat sig?
– Vi har diskuterat affären med alla aktieägare och gett Balder samma erbjudande som alla andra, jag väntar mig att 7 000 aktieägare accepterar att sälja till oss, säger Henrik Saxborn.
SBB har formellt lagt in sitt nya bud, på vilka sätt anser du att Castellums bud är bättre?
– Vid stängning igår (läs torsdag) låg vi i ett värde av 185 norska kronor per aktie, när fredagen slutat kommer vi redan vara på 190 och då har jag inte räknat med synergier. Vi har även projektvinster på över en miljard framför oss så vårt bud ger nog 205 norska kronor per aktie och det är en siffra vi nämnt hela tiden. Vi är förvånade att SBB:s bud kommer in på 190 kronor.
SSB:s acceptfrist går ut nästan tre veckor efter eran, hur kommer ni agera om Castellums bud inte har accepterats innan er frist går ut den 6 februari?
– Vi får återkomma kring det då, vi är helt inställda på att vi får acceptans från aktieägarna i Entra, säger Henrik Saxborn.
