Fastighetsbranschen likt övriga delar av världen står inför en omställning på grund av all osäkerhet som präglat innevarande decenniet. Pandemi, krig och hög inflation har haft en enorm inverkan på branschen och förväntas få ringar på vattnet de kommande åren. Vad innebär detta för fastighetsbranschen på kort sikt? Fastighetssverige tog hjälp av Savills analyschef Maryrose David för att lista vad som kan vara värt att hålla utkik efter under 2023.
Byggtakten
Maryrose David beskriver att byggtakten har minskat och flertalet byggbolag har kommunicerat att man har behövt varsla anställlda.
– I en kostnadsmedveten miljö blir det svårt att hitta finansiering till att påbörja nya projekt, vilket har inneburit en minskad aktivitet på projektmarknaden. Detta gäller dock inte samtliga segment, säger hon.
Logistik – Inom logistiksegmentet byggs det fortfarande mycket. Under 2022 färdigställdes cirka 1,3 miljoner kvadratmeter logistikyta vilket är dubbelt så mycket jämfört med femårssnittet. Ytterligare 1,4 miljoner kvadratmeter förväntas färdigställas under 2023 varav den klart största marknaden är Mälardalen och en majoritet byggs på spekulation. Hur denna marknad kommer att mättas återstår att se. Analyschefen på Savills funderar på om vi kommer att se högre vakansgrader från dagens väldigt låga nivåer inom logistiksegmentet.
Bostäder – Det segment som påverkats mest är bostadssegmentet. Antalet påbörjade lägenheter i flerbostadshus i riket har halverats under 2022 jämfört med 2021. Då det fortfarande råder bostadsbrist i landet kommer detta ha enorma effekter på bostadsförsörjningen under 2024/2025 där antalet färdigställda bostäder kommer att minska enormt. En av faktorerna som måste justeras är markpriserna för bostäder.
För övriga segment har trenden inte varit lika påtaglig som för bostadssegmentet, dock förväntas ytterligare projektstarter att flyttas fram även för de kommersiella segmenten.
Finansieringskostnadernas och valutakursernas utveckling
Sedan 2014 har svenska fastighetsmarknaden präglats av god tillgång till finansiering vilket har varit drivande för tillväxten i sektorn. Under 2022 har finansieringskostnaderna dubblerats, vilket inte är unikt för Sverige, säger Maryrose David. Osäkerheten kring finansieringskostnadernas utveckling har dessutom lett till ett tapp i investeringstakten som påvisades främst under andra halvåret av 2022.
– Hur marknadsräntorna kommer att utvecklas alternativt stabiliseras under 2023 är intressant att följa och kommer att vara en viktig komponent för aktiviteten på investeringsmarknaden. Mycket beror på omvärlden, inflationen och världsbankernas ränteutveckling, säger hon.
Även valutakurserna har varit vacklade under de senaste åren där den svenska kronan idag är ovanligt svag och har närmat sig rekordlåga nivåer mot euron. Bland annat driver en svag valuta upp inflationen, något som ställer till det för Sverige då inflationen redan är alltför hög. Detta ökar trycket på Riksbanken att fortsätta höja räntan vilket i sin tur har en direkteffekt på finansieringskostnaderna.
Bokförda fastighetsvärden
Köparnas betalningsvilja har sjunkit samtidigt som säljarna i stor utsträckning inte är villiga att sälja under det bokförda fastighetsvärdet. I tider med stor osäkerhet har även investerarnas riskbedömning justerats.
– Savills har noterat att ett större riskpåslag på samtliga värdepåverkande faktorer har adderats i investerarnas kalkyler som resulterar i en negativ effekt på prisbedömningen. Köparnas och säljarnas svårigheter att enas kring prisbilden har lett till att aktiviteten på transaktionsmarknaden har minskat, säger Maryrose David.
I syfte att sälja i linje med bokfört värde, har det lett till att det senaste halvåret har präglats av få samt svåranalyserade transaktioner då exempelvis avdrag för den latenta skatten har ökat. Den faktiska nettoköpeskillingen är därmed svårdefinierad vilket i sin tur försvårar värdebedömningen.
– Men det alla är överens om är att värdena kommer att justeras ned, säger hon.
Konsolideringstrenden – drivet av refinansieringen
Strukturaffärerna som ägde rum under 2021 drevs av tillväxt, medan de strukturaffärer som ägt rum under andra halvan av 2022 och de som vi kommer att se framöver är drivna av annat än just tillväxt konstaterar Maryrose David. Ett flertal fastighetsbolag som idag är finansierade med obligationer bedöms få svårigheter att refinansiera sig via banksystemet.
– Ett sätt för bolagen att öka likviditeten är genom försäljning av tillgångar. Det är alltså frigörandet av kapital i syfte för exempelvis projektutveckling eller på grund av förfall av finansiering som förväntas driva på konsolideringstrenden och därmed förändra ägarstrukturen på den svenska fastighetsmarknaden, säger hon.
Kommersiella hyresförhandlingar och KPI
Positivt för fastighetsmarknaden har varit den stora aktiviteten på uthyrningsmarknaden. Som del av det har rekordvolym kontorsyta hyrts ut under 2022, främst inom Stockholms innerstad. Under årets sista kvartal har Savills märkt av att både fastighetsägare och hyresgäster blivit mer kostnadsmedvetna vilket har medfört längre beslutsprocesser och tuffare förhandlingar.
– I en verklighet med ökade drift- och underhållskostnader samt hög inflation, välkomnades oktoberindex om 10,9 procent av många svenska fastighetsägare vilket innebar en markant högre hyra för många hyresgäster. Hyresgästernas betalningsförmåga kan på grund av det ekonomiska läget komma att försvagas på sikt, vilket kan innebära ökade vakansgrader för kontor, säger Maryrose David.
I vissa delar av Europa, bland annat i Madrid, har hyresgäster och fastighetsägare kommit överens om att inte höja hyran fullt ut, utan i stället förlänga hyresavtalet. Vidare är det allt fler hyresgäster som efterfrågar ett KPI-tak vid nyteckning av hyresavtal. Denna trend är en direkteffekt av den höga inflationen vi sett under 2022 förklarar hon.
Konjunkturläget innebär en ökad kostnadsmedvetenhet hos företagen. Det förväntas leda till att företagen med stora lokalytor kommer att sträva efter besparingar genom att till exempel yteffektivisera.
– På Savills spår vi att det kan komma allt fler andrahandsvakanser, så kallade dolda vakanser, främst i fastigheter med endast en hyresgäst. Under rådande tider där avtalslängd och hyresgästernas kreditvärdighet blir allt viktigare för bankerna, blir både fastighetsägare och hyresgäst tvungna att vara mer lyhörda, säger analyschefen.
Hyresförhandlingarna för bostäder
Hyresrätten i bostadssegmentet har haft det turbulent under 2022. Bakom det står kombinationen av borttagandet av investeringsstödet, ökade byggkostnader och minskad köpkraft bland hushållen.
– Dessutom har Svea hovrätts domslut av begränsningar i hyressättningen för presumtionshyror lett till ytterligare osäkerheter inom segmentet. Hyresförhandlingarna mellan fastighetsägare och hyresgästföreningar har under året varit tuffa. De flesta fastighetsägare har begärt en årlig hyresökning om 7-9 procent, detta för att möta den höga inflationen. I dagsläget är inte samtliga hyror färdigförhandlade men trenden påvisar att hyresökningen kommer att uppgå till cirka 3,5 – 5,0 procent, vilket i vissa fall är knappt hälften av det som begärdes av fastighetsägarna, säger Maryrose David.
Trepartsöverenskommelsen mellan Svenska Allmännyttan, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen hade som syfte att underlätta hyresförhandlingarna. Man hade kommit överens om totalt fem faktorer som skulle utgöra grunden för hyresförhandlingarna. Trots detta har fastighetsägarna och hyresgästföreningen varit väldigt långt ifrån varandra i förhandlingarna.
– Vad som legat bakom det är att viktningen av dessa fem faktorer inte är tydlig – utan det får respektive part avgöra hur avvägningen av dessa fem faktorer ska vara. Man kan ställa sig frågan hur överens parterna är och om överenskommelsen faktiskt kommer underlätta framtida hyresförhandlingar, säger hon.
