Transaktionsrådgivaren Savills märker av en annorlunda transaktionsmarknad idag jämfört med för ett halvår sedan och bolagets analyschef Maryrose David tror att vändningen på marknaden är nära – om den inte redan är här. För Fastighetssverige berättar hon och Savills-kollegan Lena Sylvén mer om vad som stuckit ut hittills på marknaden, hur förutsättningarna ser ut framöver och vad effekterna blir när väl räntan börjar sänkas.
När Savills sammanfattar det första kvartalet på transaktionsmarknaden landar den preliminära volymen på 26 miljarder kronor, det är en ökning med 43 procent jämfört med samma period 2023, men ligger samtidigt cirka 46 procent lägre än det femåriga genomsnittet för årets första kvartal. Värt att notera är att volymen under Q1 2023 uppgick till cirka 18 miljarder kronor, vilket var den lägsta volymen sedan 2013.
Antalet genomförda affärer uppgick till cirka 80 stycken, vilket innebär en minskning jämfört med första kvartalet 2023 då antalet affärer uppgick till 102 stycken. Enligt Savills indikerar detta att det har varit färre men större transaktioner under första kvartalet i år jämfört med föregående år.
– Vi har observerat en ökning av större affärer jämfört med föregående år, samtidigt som vi noterar en ökad efterfrågan på strukturerade försäljningsprocesser på marknaden. Detta utgör en tydlig förändring jämfört med investeringsläget för sex månader sedan. Vi ser bara början av en positiv förändring, och det verkar som om vi närmar oss en vändpunkt, om vi inte redan befinner oss i början av den, säger Maryrose David, analyschef på Savills.
Under det senaste kvartalet utgjorde andelen utländska investerare 21 procent av den totala volymen, vilket ligger under det femåriga genomsnittet på 27 procent. En av de mest betydande transaktionerna med en nordisk eller icke-nordisk investerare var Citycons förvärv av 50 procent av Kista Galleria. Dessutom har flera andra aktörer, såsom Hines, NREP (Altura och Invela), samt Blackrock, varit aktiva på marknaden under perioden.
– Vi ser en bestående trend av intresse från internationella aktörer att investera i Sverige. Debutanten Hines är ett exempel på detta som gjorde sin första investering under årets första kvartal. Framför allt noterar vi ett fortsatt starkt intresse bland de som redan har en närvaro på den svenska marknaden. Detta blev särskilt tydligt under 2023 då andelen utländska investerare översteg det femåriga genomsnittet, säger Maryrose David.
Hennes kollega Lena Sylvén är värderingschef på Savills och berättar för Fastighetssverige att bland annat den svenska logistikmarknaden lockar utländska investerare:
– Inom logistik är det många internationella investerare som gjort affärer det senaste året, vilket också gör det till det snabbast växande segmentet på den svenska marknaden. Vi ser en ökning i antalet värderade logistikfastigheter i vår värderingsportfölj. Detta kan förklaras av det ökade utbudet av moderna logistikfastigheter, men också det stora intresset från investerare för detta segment, säger Lena Sylvén.
Under första kvartalet utgjorde logistik- och industri det största segmentet sett till total volym, följt av bostads- och handelssegmentet. Största affären inom logistikssegmentet var Hines affär med Nobia i Jönköping som Savills transaktionsavdelning genomförde. Därutöver har Emilshus förvärvat en lättindustriportfölj för cirka 700 miljoner kronor av Corem och Blackrock har förvärvat i Vaggeryd av Infrahubs.
Största bostadsaffären genomfördes av Uppsalahem som förvärvade för cirka 800 miljoner kronor av Granit Bostad. Även Svenska Bostäder har varit aktiva i Vårberg. Handel utgör det tredje största segmentet sett till volym främst på grund av Citycons förvärv av Kista Galleria (50 procent).
Inom samhällsfastigheter har det varit lugnare enligt Lena Sylvén, men där börjar det säljas lite större portföljer.
– Inom samhällsfastighetssegmentet har antalet transaktioner minskat, vilket är likt för samtliga segment, men de utgör ungefär samma andel av transaktionsvolymen som femårssnittet. Vi har sett en rad samhällsfastighetsportföljer, särskilt inom delsegmenten LSS och äldreboende, under de senaste kvartalen, förklarar Lena Sylvén.
Hur stor påverkan kan eventuella räntesänkningar under året få på transaktionsmarknaden och hur kommer det att märkas?
– Jag observerar att marknaden i viss mån redan har prisat in förväntade räntesänkningar från Riksbanken, men det är viktigt att notera att vi befinner oss i en annan ekonomisk miljö jämfört med 2021, med förändrade ränte- och finansieringsförutsättningar. Finansieringskostnaderna har minskat sedan september 2023, och detta har ännu inte återspeglats i direktavkastningskraven. Trots det kan vi förvänta oss att optimismen kommer att visa sig genom ökat intresse från både köpare och säljare, där säljare efterfrågar mer strukturerade försäljningsprocesser, förklarar Maryrose David och fortsätter:
– De mest pressade segmenten har varit de lågavkastande, som exempelvis delsegment inom bostadssegmentet, vilket kan komma att gynnas i samband med räntesänkningar. Sedan gynnas förstås branschen som helhet av lägre finansieringskostnader.
Savills europeiska researchteam har nyligen släppt sina preliminära resultat för den europeiska investeringsmarknaden under första kvartalet 2024. Enligt rapporten landade den totala volymen på 34 miljarder euro, vilket markerar en nedgång med tolv procent jämfört med samma period föregående år.
Trots denna nedgång spår Savills European Research en mer optimistisk vy för transaktionsmarknaden under resten av 2024. De förutspår en ökning med 20 procent i transaktionsvolymen jämfört med 2023. Denna förväntade ökning tillskrivs främst en nedgång i marknadsräntorna, vilket förväntas öka aktiviteten på transaktionsmarknaden.
