Marknaden är polariserad och Savills Sveriges analyschef Maryrose David ger sin syn på vilka segment som kommer vara efterfrågade 2025, hur kontorshyresgästerna ser på kontoren och vad som efterfrågas på logistikmarknaden. Till det bjuder hon på sin analys av hur investerarna ser på marknaden och en möjlig anledning till att internationella aktörer haft svårt att lägga in stöten på den svenska marknaden 2024.
Hyresgästens profil, ESG-faktorer och mikroläge är avgörande för investeringsviljan på dagens fastighetsmarknad. Den pågående trenden med ”flight to quality” har förstärkt marknadens polarisation under de senaste tre åren, säger Maryrose David, analyschef på Savills Sverige. Positivt är att marknaden förblir likvid, med kapital som fortsatt rest både globalt och inom privata fonder, vilket stärker investeringsmöjligheterna.
– Det kapitalet har ännu inte allokerats fullt ut, men skall fördelas vilket kan stimulera en ökad aktivitet på investeringsmarknaden. Vi ser även en betydande andel opportunistiskt kapital och value-add-strategier, där fokus ligger på ’beds and sheds’ – bostäder och logistik, säger hon.
2023 noterades den lägsta transaktionsvolymen sedan 2013. Under 2024 skedde dock en återhämtning, med en transaktionsvolym som beräknades uppgå till cirka 152 miljarder kronor – en ökning med 43 procent jämfört med 2023. Detta var högre än initialt förväntat, även om volymen fortfarande låg 33 procent under femårssnittet.
Savills noterar även en viss minskning av andelen utländska investerare. Det genomsnittliga femårssnittet ligger på 27 procent, medan andelen under 2024 endast uppgick till 14 procent. Enligt Maryrose David innebär detta dock inte ett minskat intresse från utländska investerare.
– Snarare ser vi att svenska investerare har varit mycket konkurrenskraftiga i budgivningarna. Vid förändrade marknadsförutsättningar tenderar aktörer dessutom att fokusera på sin inhemska marknad, säger hon.
Under 2024 har bostäder, kontor och logistik utgjort den största andelen av transaktionsvolymen. När det gäller köpare och säljare framträder institutioner och pensionsfonder som de största nettoköparna, framför allt inom kontorssegmentet. En annan tydlig trend är att kommunerna har varit svaga nettoköpare, vilket avviker från deras historiska mönster. Detta kan förklaras av att de förvärvar bostäder och samhällsfastigheter. De främsta nettosäljarna har varit fastighetsutvecklare inom bostads- och logistiksektorn.
– Nu ser vi att börsbolagen har återvänt till marknaden, vilket är anmärkningsvärt då de historiskt har stått för en betydande del av transaktionsvolymen. När de utgjorde de främsta nettosäljarna under 2022 och 2023 påverkade det både volymerna och transparensen, säger Maryrose David.
– Jag ska vara ärlig och säga att vi som arbetar med att analysera marknaden upplevde den minskade insynen i affärerna som en utmaning. Att börsbolagen nu successivt börjar återvända under 2024, även om det ännu inte gäller samtliga, är dock ett positivt tecken som vanligtvis innebär en ökad transparens i marknaden.
När det gäller transaktionsvolymen inom kontorssegmentet har hela 95 procent av investeringarna under 2024 allokerats till Stockholm och Göteborg. Även om dessa städer traditionellt dominerar marknaden, beskriver hon årets fördelning som anmärkningsvärd. En betydande del av transaktionerna har dessutom varit koncentrerade till Stockholm CBD, vilket ytterligare understryker den ökade polariseringen på marknaden.
Savills analyserar även vakanstalen i storstadsregionerna och noterar en viss nedgång i den förväntade vakansgraden i citykärnorna.
– Vi ser att den prognostiserade vakansen, det vill säga ytor som förväntas bli lediga det kommande kvartalet, börjar minska. Det kan vara en indikation på att marknaden är på väg att stabiliseras.
I ytterområdena fortsätter dock vakanserna att öka, likaså andrahandsvakanserna. Många hyresgäster ser ett behov av att minska sina ytor och väljer därför att hyra ut delar av sina lokaler i andra hand. Savills har även kartlagt vilka behov som idag är mest framträdande på kontoren och identifierat tydliga skillnader mellan stora och mellanstora företag.
– Det var särskilt tydligt att små och medelstora företag efterfrågade fler samtalsrum, dedikerade Teams-rum och bättre möjligheter till tyst arbete. De större bolagen, däremot, fokuserade främst på att effektivisera och minska sina ytor. För medelstora företag är frågan mer komplex, då de behöver balansera mellan att omvandla befintliga ytor, expandera eller definiera vilka utrymmen som är mest affärskritiska.
Logistiksegmentet har varit ett av de mest omtalade områdena de senaste åren, särskilt med den omfattande tillväxten av ny logistikyta. År 2024 blev ett rekordår, då hela 1,4 miljoner kvadratmeter tillfördes marknaden. Den totala moderna logistikstocken uppgår nu till strax över 13 miljoner kvadratmeter. Även om utbyggnaden till viss del har mött tidigare efterfrågan och utbudsbrist, har den skett i en mindre gynnsam marknadskonjunktur, säger hon.
– Det som är positivt är att nyproduktionen av logistik minskar de kommande två åren. Visserligen kan ytterligare några projekt annonseras, men den totala volymen blir väsentligt lägre, vilket är en stabiliserande faktor. Förhoppningsvis närmar vi oss snart toppen av vakansökningen i den moderna stocken, och på medelkort sikt bör vakanserna börja minska.
En stor del av den senaste byggnationen har skett på spekulation, ofta i mycket stora enheter, vilket har bidragit till den ökade vakansgraden när dessa nu står outhyrda. Tidigare låg antalet projekt över 30 000 kvadratmeter på omkring fem per år, medan det under den senaste perioden har ökat till uppemot 15. Detta har skett samtidigt som efterfrågan har förändrats, vilket ytterligare har förstärkt obalansen på marknaden.
– Vi börjar nu se en justering i hyresgästernas behov, där efterfrågan rör sig mot mindre ytor. De företag som är redo att teckna nya kontrakt söker ofta en tredjedel av de tidigare ytorna på 30 000 kvadratmeter. De mest framgångsrika utvecklarna är de som kan anpassa sig och omvandla fastigheter från single-tenant till multi-tenant-lösningar.
Bostäder utgör det största segmentet sett till transaktionsvolym, men marknaden har ännu inte återhämtat sig till tidigare nivåer. Byggtakten för flerbostadshus har sjunkit till en historiskt låg nivå, och även om vakanserna ökar något, är det framför allt i det äldre beståndet och på orter med färre än 75 000 invånare som denna utveckling märks tydligast. Samtidigt har hyresförhandlingarna de senaste åren resulterat i rekordhöga nivåer.
– Historiskt sett har hyreshöjningen för bostäder i Sverige i genomsnitt alltid överstigit inflationen. Trots den höga inflationen de senaste åren kan vi därför förvänta oss att hyreshöjningarna fortsätter att ligga över inflationsnivån även framöver.
När det gäller nyproducerade bostäder har utbudet ökat markant i vissa områden, exempelvis i norra Stockholm. De höga hyresnivåerna har i vissa fall nått marknadshyror, vilket påverkar efterfrågan.
– Vi ser att kötiderna för nyproducerade hyreslägenheter har minskat. Tidigare krävdes en kötid på åtta år eller mer för att få en nyproducerad lägenhet i Stockholm, men nu räcker det ofta med knappt två år.
– Det har även blivit mer utmanande att hyra ut dessa bostäder, och det återstår att se hur marknaden utvecklar sig framöver. På medellång sikt räknar vi med en viss ökning av vakanserna, särskilt i områden med en hög andel nyproduktion, säger Maryrose David.
