Under tisdagen presenterades oktobers inflationssiffror – den siffra som många av de kommersiella fastigheternas hyreskontrakt lyder under när det gäller uppräkningen. Fastighetsägarnas chefsjurist menade att indexeringen är långt ifrån tillräcklig för att täcka de ökade kostnaderna. Men hur ser hyresgästerna på frågan?
Statistiska Centralbyrån kunde under tisdagen konstatera att konsumentprisindexet, KPI, för oktober 2023, stannade på 6,5 procent och förblev oförändrat jämfört med föregående månad.
En uppräkning av hyror med 6,5 procent i en annars stagnerande hyresmarknads med platt hyresutveckling och generellt tuffare ekonomi kommer drabba många hyresgäster hårt menar Tenant Representation bolaget Cresnia. Klyftan mellan den faktiska hyresutvecklingen och de indexerade hyrorna blir allt större, vilket resulterar i att många företag kommer betala en hyra som är högre än den faktiska marknadshyran.
Samuel Lagergren, project manager på Cresnia, menar att vi befinner oss i ett paradigmskifte.
– Vi ser en trend där marknadsförhållanden skapar fantastiska möjligheter för företag att minska sina kostnader. Men, detta är inte bara en tid för kostnadsbesparingar, utan också en tid för företag att se hur de kan optimera sitt utrymme för maximal effektivitet och avkastning, säger han.
Cresnia har sedan starten 2009 enbart representerat hyresgästsidan och jobbar framför allt med arbetsplatsstrategi, hyresförhandling, lokalsök och flyttprojektledning. Deras slutsatser av den höga inflationen i relation till KPI-indexerade hyresavtal är att den påtagligt gynnar fastighetsägare och drabbar många hyresgäster mycket hårt.
– Marknadshyrorna utvecklas mycket blygsamt om det inte vore för indexeringen. Gapet mellan marknadshyror och indexerade hyror växer sig större. För hyresgäster innebär det omotiverat höga hyresutgifter i en annars allt svagare ekonomi som sätter press på företagen.
– På andra sidan drar fastighetsägarna nytta av uppräkningen på hyran både genom större intäkter och starkare fastighetsvärden i en annars stillastående marknad, säger Samuel Lagergren.
Han berättar att Cresnia pratar med kommersiella hyresgäster varje dag och indexfrågan är ofta ett stort orosmoln.
– Företagen har svårt att klara av de skenande kostnaderna speciellt när aktiviteten i den svenska ekonomin svalnar och allt fler står inför en ökad arbetsbrist. Ofta resulterar detta att företag flyttar för att hitta mindre lokaler, eller söker sig till billigare områden och därigenom minska sina kostnader.
Samuel Lagergren fortsätter med att säga att detta sker i en tid då marknaden upplever snabbt växande vakanser och allt fler tomma lokaler på marknaden.
– Något som vi märker av när vi genomför lokalsök åt våra kunder är att vi får 30 – 50 procent fler alternativ idag i än vad vi fick för ett par år sedan.
– Förutsättningarna för att hitta en ny lokal är därmed bättre än någonsin. Men att genomföra själva flytten kostar också mycket pengar och tid.
– Med rätt förutsättningar upplever vi att det finns en stor vilja hos många kunder att sitta få sitta kvar. Mycket hänger kort och gott på hyran, de fastighetsägare som förstår problematiken med det stora gapet mellan marknadshyra och indexerad hyra har en mycket större sannolikhet att få behålla hyresgästen och en fortsatt långsiktig relation.
Han kommer med ett medskick till hyresgäster om att vara uppmärksamma på sin uppsägningstid.
– Innan pandemin, när vi befann oss i en marknad där marknadshyrorna steg snabbt år för år, var fastighetsägarna inte blyga med villkorsuppsägningar till betydligt högre hyror. Hela fastighetsägarnas affär bygger på att ha uthyrda lokaler till så höga hyror de kan och är experter på hyresförhandling.
– På samma sätt bör hyresgäster resonera idag. Det är viktigt att aktivt jobba med rätt hyra för sin verksamhet och att granska sina utgifter. När tiden för uppsägning är inne, se till att säga upp hyresavtalet för nya villkor och utmana fastighetsägaren.
– Se till att vara väl pålästa om marknaden och hyrorna i området – eller anlita ett proffs. Det ger en hyresgäst bästa förutsättningarna för att sänka sin hyra till en skälig och marknadsmässig nivå, säger Samuel Lagergren.
