Ett väldigt speciellt och på många sätt historiskt andra kvartal är till ända. Coronapandemins effekter gjorde att transaktionsvolymen i Sverige och övriga Norden föll betänkligt och aktiviteten störtdök under en period. Fastighetssverige presenterar siffrorna, trenderna och framtidsutsikterna med hjälp av Pangeas analytiker Mikael Söderlundh.
2019 var ett rekordstarkt år på den svenska transaktionsmarknaden och det gjordes affärer för 22,1 miljarder euro, närmare 240 miljoner kronor. Hittills under första halvåret har det gjorts affärer för 6,7 miljarder euro, närmare 70 miljarder kronor. Q1 2020 fortsatte rida på transaktionsvågen från 2019 och volymen ökade med tio procent jämfört med motsvarande period 2019, men i slutet av kvartalet slog som bekant coronapandemin till med full kraft mot människor, samhällen och ekonomiska system.
Effekten blev en nästintill stillastående transaktionsmarknad under två månaders tid, där maj månad noterades som den absoluta kulmen för inaktivitet. I juni började marknaden vakna till liv igen igen och den efterföljande spurten gjorde att kvartalet inte blev så svagt som vissa branschexperter hade befarat.
En av dem som blev positivt överraskad är Mikael Söderlundh, analyschef och partner på Pangea Property Partners, en rådgivningsbyrå som regelbundet gör affärer och analyserar marknaden. Här berättar han mer om transaktionsmarknadens första halvår och det historiska andra kvartalet:
– Vi ser att ungefär hälften av volymen försvann under april och maj, men nu har det återhämtat sig i juni även om det inte är på en normal nivå för månaden. När man summerar hela första halvåret är det ett tapp på 15 procent jämfört med förra året, med lite uppsving nu på slutet. Jag tycker att vi ser en del positiva tecken inför framtiden redan nu. Samhället börjar öppna upp, finansieringsmarknaden ser ljusare ut och köparna är mer resoluta. Jag tror att många aktörer kommer tillbaka efter sommaren med ett sug efter att göra affärer, och idéer på hur man kan flytta fram sina positioner, och att det sedan gradvis går mot en mer normal marknad.
Mikael Söderlundh flaggar dock för att den faktiska volymen under det första halvåret kan vara högre än de siffrorna som Pangea har sammanställt.
– En trend som uppstått under krisen är att det är färre breda processer och som följd också mindre transparens, det görs affärer som inte blir offentliggjorda så den verkliga volymen kan vara högre. Vi har till exempel gjort flera affärer uppåt miljarden som aktörerna inte ville offentliggöra. Det är något vi är ganska ovana med på den svenska marknaden som är känd för att vara väldigt öppen.
– Jag tycker även att vår verksamhet är lite annorlunda nu, vi har färre breda mandat och jobbar mer lokalt. Det är riktade processer mellan investerare där vi oftast kommer med själva affärsidéen. Det är en svårare marknad med en större grad av osäkerhet så det gäller att ha fingertoppskänsla och veta vad som flyger och arbeta proaktivt, säger Mikael Söderlundh.
En annan trend som uppstått till följd av pandemin är att andelen utländska köpare på den nordiska marknaden har minskat rejält, framför allt i Sverige och Norge. Andelen utländska köpare i hela Norden minskade till 29 procent under första halvåret 2020, från 32 procent 2019, och under det andra kvartalet var andelen bara 16 procent. I Sverige låg andelen på 20 procent för halvåret och var nästan obefintlig under det andra kvartalet.
– Vi såg en väldigt tydlig effekt i Q2 där andelen är nere på 16 procent för hela Norden och klart under 10 procent i Sverige och Norge. Det är svårt att flyga in och titta på nya fastigheter och investerarna har fullt upp på hemmaplan, det är jättetydligt. Det har bara gjorts några enstaka affärer med icke-nordiska köpare. Men det är en trend som jag tror kan svänga snabbt när krisen avtar och resandet kommer igång igen. Norden står fortfarande starkt utomlands och har goda förutsättningar att återhämta sig snabbare från den här krisen än andra regioner.
Det största segmentet under första halvåret 2020 var bostäder som stod för 32 procent av transaktionsvolymen, tätt följt av kontor som stod för 31 procent. Andelen bostadsaffärer har ökat kraftigt från 21 procent under samma period förra året. Däremot har andelen handelsfastigheter minskat från 17 procent till 10 procent av volymen.
– Vi märkte ganska tidigt i krisen vart det var på väg, vissa segment påverkades direkt som hotell och sen köpcentrum och de problemen har bara fortsatt. Det är dock förhållandevis små segment på transaktionsmarknaden. I andra änden har vi bostäder och samhällsfastigheter som nu står för nästan 70 procent av omsättningen i det andra kvartalet, det har varit 30-40 procent tidigare, säger Mikael Söderlundh.
Vilka segment kommer att vara hetast framöver tror du?
– En generell trend som kan bestå även efter krisen är att kontor upplevs mera osäkert och bostäder mera stabilt, där kan vi få ett trendskifte. Även de internationella köparna kommer nog att vikta över mer mot bostäder när de kommer tillbaka. Andra heta segment kommer sannolikt att vara logistik och fastigheter kopplade till infrastruktur och samhällsservice. Sett till olika länder borde Norge blir mer intressant drivet av stora räntesänkningar och en svagare valuta.
Vad väntar du dig för typ av marknad efter sommaren?
– Den starka avslutningen inför sommaren är positiv och blir något som jag tror många tar med sig till hösten. Det förbereds en hel del affärer just nu och vi har bland annat flera försäljningar i pipeline som man inte velat köra mitt under brinnande krisen men som man är redo att testa i höst istället. Sedan kanske det inte blir ”proppen ur” direkt, utan marknaden kommer att vakna till liv gradvis, och det kommer att vara fortsatt stora skillnader mellan olika segment.
