Det har gått en månad sedan Svanen Fastigheter tillträtt och förvaltat fastigheterna i Vårberg i Skärholmen, som de genom ett joint venture med M2 ska utveckla. För en vecka sen lanserades det nya varumärket som har fått namnet Liljebo Fastigheter. Fokuset ligger på att ställa om från brunt till grönt berättar grundaren Omid Noghabai.
Liljebo ska vara ett expansivt fastighetsbolag med fokus på Stockholms län, där bolaget nu alltså tagit sitt första steg in på Stockholmsmarknaden. Målsättningen är att förvärva fler bestånd och fastigheter i närtid, berättar Omid Noghabai, som utöver Liljebo grundat flera andra fastighetsbolag, däribland Svanen Fastigheter som alltså gjorde förvärvet i Vårberg.
När Fastighetssverige talade med honom efter förvärvet från M2 så var det alltså inte klart vad det nya varumärket skulle döpas till. Namnet Liljebo har sitt ursprung i Kungsängsliljan, landskapsblomman för Uppland, där Stockholms län ingår. Namnet är valt för att understryka fokusområdet för bolaget.
– Precis som Svanen Fastigheter har sitt ursprung från Östergötlands landskapsdjur, då bolagets fokus är att förvalta hyresrätter i just Östergötland, säger Omid Noghabai.
I Vårberg har de nu etablerat en stabil förvaltning i form av uthyrare, förvaltare och driftspersonal som är i full gång med att ta i kapp den tekniska skulden i fastigheterna.
– Lika mycket handlar det nu om att ställa om fastigheterna till gröna energieffektiva fastigheter och dessutom skapa ett tryggt område för de boende, säger han.
Hur känns det att vara igång med Liljebo?
– Jag är jättetacksam över att ha fått förtroendet från våra investerare och bank i att få ställa om fastigheterna från bruna och olönsamma till gröna och ekonomiskt hållbara.
– Nu har vi tillsatt ett engagerat team på plats som jobbar lokalt och välfokuserat för att öka omställningstakten av husen och är motiverade att genomföra våra investeringsplaner.
Det som väntar i närtid är att Liljebo ska bevisa för investerare och finansiärer att det är möjligt att ställa om dessa fastigheter till hållbara och effektiva fastigheter berättar Omid Noghabai.
– Det mäter vi genom att dels ställa om fastigheterna till dagens nybyggnadskrav, C-klass enligt energideklarationen, och öka trivseln och tryggheten i området.
– När vi visat att receptet på omställning av bruna till gröna fastigheter funkar, såsom vi lyckats ställa om fastigheter i Östergötland via Svanen Fastigheter, kommer vi utöka Stockholmsportföljen med fler intressanta omställningsförvärv, säger han.
Han tror att på grund av den oro som finns på både marknaden och i omvärlden så finns det potentiellt många intressanta affärsmöjligheter.
– Liljebo kommer kunna dra nytta av att det finns ett flertal skuldtyngda fastighetsbolag som kommer behöva lätta på sin balansräkning och sälja av tillgångar. Det ger möjligheten för oss mindre entreprenörsdrivna bolag att förvärva bestånd och fastigheter som tidigare inte varit till salu.
Hur ni kommer arbeta rent praktiskt med att ställa om fastigheterna från bruna till gröna?
– I vår utvärderingsprocess genomför vi sedvanlig juridisk, finansiell och teknisk besiktning – men även en energibesiktning där vi får en energikarta som beskriver hur vi ska ställa om fastigheterna från bruna till gröna.
– Det pågår också en inventering av samtliga värme-, ventilations- och energisystem. Dessa kommer injusteras, uppgraderas och anpassas efter våra principer. Vidare kommer övriga delar i form av värmeisolering i fasad, portar, dörrar, tak och fönster ses över för att nå energiklass C-klass enligt energideklarationen.
När det gäller de lite mer mjuka värdena så jobbar de också med att lyssna till de boende i området för att kunna skapa en trivsam boendemiljö och en levande och välkomnande stadsdel.
– Målsättningen är att Vårberg inte ska vara klassat som ett utsatt område, utan ett trevligt bostadsområde söder om Stockholm. Vi vill vara med och bidra till att nå dit.
För att öka trivseln och säkerheten i området uppgraderar de till rörelsestyrd belysning och säkerställer att utemiljö bjuder in till aktivitet och lek. Även nya passersystem ska installeras, som förhindrar obehöriga att röra sig i byggnaderna, vilket ska öka både trivseln och säkerheten bland hyresgästerna.
– Vi arbetar ständigt med att applicera smarta digitala lösningar som vi tar till oss via AGV Nordics, proptech-huben som jag var med och startade för drygt två år sedan, som samlar branschens digitala innovatörer och fastighetsbolagen för att påskynda fastighetsbranschens digitala omställning.
Hur ser du på förvärvsklimatet nu?
– För at kunna attrahera kapital och finansiering i dagens marknad som präglas av pessimistiska framtidsutsikter, ränteoro, inflation och lågkonjunktur räcker det inte med att presentera förvärvsmöjligheter. Idag behöver samtliga finansiella parter få en trygghet i att det finns en glasklar strategi och erfarenhet i att kunna ställa om olönsamma bostäder med negativ räntetäckning till hållbara, trivsamma och ekonomiskt sunda hem.
Med tanke på den svenska hyresmodellen och att de årliga hyresjusteringarna inte motsvarar fastighetsägarnas faktiska kostnadsökningar är förvaltning av hyresbostäder idag en ekonomiskt ansträngd affärsmodell. Särskilt i dagens läge med ränta, el, inflation och kostnaden för insatsvaror säger Omid Noghabai.
– Det resulterar i att vi i Liljebo kommer anamma samma strategi som vi lyckats applicera i Svanen Fastigheter, det vill säga att fokusera på att sänka fastigheternas drift- och underhållskostnader genom energiförbättrande åtgärder.
– En investering är endast hållbar om den bidrar till sänkt klimatavtryck, men framför allt faktiskt bidrar till sänkta kostnader, alternativt höjda intäkter i fastigheten. Annars är det bara en marknadsföringsåtgärd, eller så kallad green washing, vilket inte går att motivera över tid då investerare och bank vill ha återbetalning av sitt kapital i en tid där pengar inte längre är gratis, säger han.
Vilken potential ser du för Liljebo längre fram?
– Vi bygger Liljebo Fastigheter med avsikten att först bevisa vår omställningsmodell och därefter växa i hela Stockholmsregionen. Vår avsikt är att primärt förvärva fastigheter som har en kassaflödesutmaning och som har ett stort behov av effektivisering. Där kan vi applicera vår brun till grön-strategi.
– På dagens marknad och under kommande lågkonjunktur ser vi många intressanta förvärvsmöjligheter. Vår främsta ambition är att bevisa att vår affärsplan håller för investerare och bank, och få fortsatt förtroende att förvärva nya fastigheter. Vi vill visa branschen och samhället; att det går att kombinera miljömässig och social hållbarhet och samtidigt generera avkastning.
På vilket sätt finns M2 kvar i JV:et?
– M2 Asset Management är minoritetsdelägare i Liljebo Fastigheter och kommer stötta bolaget strategiskt framöver. M2 tror såsom vi på potentialen i fastigheterna i Vårberg och kommer bidra med smarta lösningar för att införliva vår gemensamma affärsplan.
Hur funkar det samarbetet?
– Det fungerar bra. Jag har arbetat med M2 Asset Management sedan drygt två år tillbaka genom att M2 tidigt stöttat mitt initiativ AGV Nordics, proptech-huben vid Östermalmstorg. M2 tror precis som vi, att fastighetsbranschen behöver en digital omställning för at lyckas nå hållbarhetsmålen enligt EU-taxonomin. Vi har samma inställning till ekonomi och hållbar omställning och jag är övertygad om att samarbetet kring Liljebo kan borga för ett långsiktigt samarbete över tid.
