Hyresförhandlingarna för 2023 har pågått i snart en månad och debatten har duggat tätt mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna. Båda parter har hänvisat till Trepartsmodellen, en uppgörelse som slöts i somras om vilka parametrar som ska vägas in i förhandlingarna som skulle underlätta hyressättningen framöver. Men som namnet antyder är de tre i överenskommelsen, och för Fastighetssverige berättar Sveriges Allmännyttas vd hur de ser på förhandlingarna nu.
Det kanske var lite olyckligt att trepartsöverenskommelsen skulle testas för första gången i just det här ekonomiska läget menar Anders Nordstrand, vd för Sveriges Allmännytta.
– Vi tror väldigt mycket på den modell som vi förhandlat fram och vi är övertygade om och att den kommer underlätta förhandlingarna framöver. Sen har Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna gjort sina utspel kring deras tolkningar av den. Vi är överens om att hålla fast vid i användningen just för att den skapar förutsättningar för en jämn nivå i hyreshöjningarna som gynnar både hyresgäster och fastighetsägare och inte skapar dramatiska höjningar så som det kanske varit tidigare, säger han.
Fastighetsägarna har i olika regioner gått ut med rekommendationen till deras medlemmar att yrka på tio procent. För ett tag sen kontrade Hyresgästföreningen med en historiskt hög höjning enligt dem på fyra procent. Men från Sveriges Allmännytta har det varit tyst.
– Dels är det för att inget har frågat oss helt enkelt. Vi ser egentligen inte någon anledning till att gå ut med någon rekommendation. Det skiljer sig så mycket på lokal nivå och på olika landsändar att det inte skulle vara konstruktivt att gå ut med en procentsats som skulle kunna tillämpas nationellt, den tiden är förbi, säger Anders Nordstrand.
De är några stycken som under fyra års tid tagit fram parametrarna som ska ligga till grund för förhandlingarna. Nu är det flera hundra personer som ska tolka de parametrarna och det är naturligt att det kommer frågor från alla parter menar Anders Nordstrand. Han menar att eftersom det är första gången modellen används att det efter en utvärdering av detta förhandlingsår kan bli aktuellt att förtydliga oklarheterna inför kommande förhandlingar. Just att förhandlingarna ska förankras på den lokala nivån är något Anders Nordstrand trycker extra hårt på.
– En stor del i det som orsakar höjda kostnader för så väl fastighetsägare, våra medlemmar och hyresgästerna är el och uppvärmningskostnaderna. Och det skiljer sig i hur det ser ut mellan olika delar av landet. Men sen har det också en inverkan på förhandlingarna vad som händer i politiken på riksplan och den elpriskompensationen som regeringen har föreslagit, säger han.
Anders Nordstrand spår att innan det blivit klart med hur den kompensationen ska se ut så kommer det försena förhandlingarna. Det är nämligen en av de parametrar som ska vägas in när nu trepartsöverenskommelsen ska testas i praktiken. Kortfattat innebär modellen att man i förhandlingarna ska ta hänsyn till dels lokala förhållanden, som avgifter för el, värme, vatten och avlopp och avfall samt förvaltnings- och underhållskostnader. Den andra delen är det nationella – räntor, BNP och BNP/capita samt inflation exklusive hyror.
I fredags kommenterade Hyresgästföreningen en granskning som SVT gjort av de fyra största fastighetsägarnas vinster de senaste tio åren. SVT konstaterar i granskningen:
”Heimstaden, Rikshem, Wallenstam och Balder har totalt nästan 100 000 lägenheter i Sverige. Förra året blev 37 procent av hyresintäkterna vinst. Och mellan 2011 och 2021 ökade hyresintäkterna från fyra miljarder till 23 miljarder. Mycket handlar om att bolagen köpt och byggt fler lägenheter.”
Det var alltså den ökningen som Marie Linder, förbundsordförande på Hyresgästföreningen kallade upprörande och skriver i kommentaren att:
”Det är orimligt att hyresgästerna ska bära hela kostnadsökningen för fastighetsägare som i många år gjort en lönsam affär under en period med låga räntor och energipriser.”
Anders Nordstrand, vd för Sveriges Allmännytta vill sätta ett annat perspektiv på kritiken som Marie Linder framför.
– Det är inte enbart fastighetsägarna som tjänat på låga räntor och elpriser. Även samhällsekonomin men också hushållen har dragit nytta av det och vi har dessutom sett reallöneökningar under många år, säger han.
Även de allmännyttiga bolagen har gynnats av detta, har era medlemmar också gjort större vinster och utdelningar till följd av det?
– Av våra 319 medlemmar så har väldigt få gjort någon utdelning till ägarna. Det mesta av vinsten har gått till att rusta upp fastigheterna, områdena, bygga fler bostäder och satsa på social hållbarhet, säger Anders Nordstrand.
Sveriges Allmännytta kommer alltså inte själva presentera vad de anser är en rimlig hyresökning. Däremot menar Anders Nordstrand att när den första tvistelösningen blir avgjord så kan det bli ett riktmärke för de övriga förhandlingarna.
– Men vi har faktiskt inte fått in en enda tvist ännu vilket sannolikt beror på att det inte är klart hur det blir med bland annat elpriskompensationen. Men när vi löser den första tvisten så kommer parterna få ett bättre underlag till modellen inom trepartsöverenskommelsen, säger han.
Men att det kommer bli högre än två procent som varit genomsnittet de senaste åren kommer vi definitivt se konstaterar Anders Nordstrand.
– Både fastighetsägare, privata som kommunala, och hyresgäster kommer få ta ett samhällsansvar i det här läget. Samtidigt så vet jag inte om jag tycker att fastighetsägare ska ta ansvar för hushållens privatekonomi så som Hyresgästföreningen framställer det. Jag är medveten om att en höjning av hyran kommer att drabba hushåll som redan har det ekonomiskt svårt – jag har förståelse för det argumentet – men det är inte bara boendekostnaden som kommer öka, det är också mycket annat som blir dyrare i det här läget. Det måste vara hela samhällets ansvar att att stötta de som har en svagare ekonomi, säger han.
Många bedömare menar att såväl elpriser som ränta kommer vända ner igen. Vad ser ni för möjlighet till att det blir hyressänkningar i det fallet att det sker?
– Helt ärligt tror jag inte att det är särskilt sannolikt att hyran kommer att sänkas. Men modellen kommer ta hänsyn till sänkta räntor och lägre inflation och därmed kommer hyrorna att kunna förändras på ett sätt som både gynnar hyresgästen och fastighetsägaren långsiktigt. Sedan är det upp till de lokala parterna att förhandla om det, säger Anders Nordstrand.
