Nästa år kan en ny lag införas som ändrar förutsättningarna för presumtionshyrorna. Målet är att öka möjligheterna till att ändra hyrorna löpande och på så sätt göra det mer lönsamt att investera i att bygga hyresbostäder. Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen ger sitt omdöme på den kommande lagen.
Det som Lagrådet nu har att ta ställning kring är en förändring av presumtionshyrorna. Med lagändringarna, som föreslås träda i kraft den 1 januari 2026, utökas möjligheterna när det gäller att justera presumtionshyrorna löpande. Regeringen skriver i sitt pressmeddelande att hyrorna ska som huvudregel få ändras med ett belopp som motsvarar den allmänna hyresutvecklingen på orten, om det inte finns särskilda skäl för att ändra hyran med ett annat belopp.
”Det kan leda till att det i fler fall bedöms som lönsamt att investera i nybyggnation av hyresbostäder. Inflyttningshyrorna kan också sättas lägre, vilket är positivt för dem som behöver en bostad.”
Regeringen föreslår också att det ska tillkomma nya tvistelösningar om inledande presumtionshyror och tvister om löpande justering av sådana hyror.
”De kollektivt förhandlande parterna på hyresmarknaden ska kunna avtala om att sådana tvister får prövas av en särskild skiljeman, som utses av hyresnämnden. Det kan bidra till mer effektiva förhandlingar om presumtionshyror och att tvister kan avgöras på ett enkelt och snabbt sätt om parterna inte kan komma överens.”
Modellen ska också bli mer flexibel och förslaget är att hyran ska kunna ändras i fler fall, till exempel på grund av individuella önskemål om tillval eller frånval från hyresgästen.
”För att möjliggöra angelägna moderniseringar av en fastighet ska hyran också kunna ändras med ett belopp som är skäligt med hänsyn till ett väsentligt intresse.”
Infrastruktur- och bostadsminister Andreas Carlson (KD) kommenterade lagförslaget:
– För att skapa goda förutsättningar för nybyggnation är det viktigt att det finns ett väl fungerande system för hyressättning. De förändringar som regeringen nu föreslår är efterfrågade av aktörer på hyresmarknaden, och bedöms kunna bidra till ett ökat byggande av hyresbostäder. Fler tillgängliga hyresbostäder är positivt för rörligheten på bostadsmarknaden och arbetsmarknaden.
Fastighetssverige vände sig till de förhandlande parterna, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen, och ställde frågan om hur de ser på förslaget och om de tror att det kommer ge den effekten att fler bostäder bygg.
– Vi bedömer att förslaget kan ge bättra förutsättningar för nyproduktion av hyresrätter, säger Johan Kleveland, förbundsjurist på Fastighetsägarna. Hovrättsdomarna som kom 2022 och som innebar att hyran för lägenheter med presumtionshyra inte fick höjas lika mycket som det övriga beståndet gjorde att många investerare drog öronen åt sig. Det är bra att regeringen nu rättar till detta. Vi är därför positiva till att regeringen går vidare med förslagen i utredningen och att man håller tidsplanen för ett ikraftträdande 1 januari 2026.
– För att på riktigt ge förutsättningar för en ökad nyproduktion skulle emellertid en större reform av hyressättning i nyproduktion krävas. Flera av de problem som finns kopplade till presumtionshyra kommer kvarstå även efter lagändringarna. Bland annat har vi sett flera exempel på att det inte går att teckna en kollektiv förhandlingsöverenskommelse trots att hyresnivån motiveras av kostnadskalkylen. Vi tror inte att det skiljeförfarande som föreslås kommer råda bot på detta problem eftersom förfarandet är frivilligt.
Roger Höög, även han förbundsjurist men på Hyresgästföreningen, satt med i utredningen för den förändrade modellen av presumtionshyrorna. Han är försiktigt positiv till den nya lagen och tror även han att det kan leda till mer nyproduktion av hyresbostäder.
– Och att det här också skulle kunna leda till lägre ingångshyror och det ser vi som positivt. Sen så finns det saker i den här utredningen som vi absolut inte tycker är bra och det är att man tänker tillämpa det här systemet på redan befintliga bostäder som produceras. Det förstår vi faktiskt inte riktigt varför man vill göra.
– För hela idén med det här förslaget var att stimulera nyproduktion och att då tillämpa det systemet på redan producerade bostäder och fastigheter blir väldigt konstigt. Då har man redan ingått ett avtal med vissa förutsättningar och som nu kan omkullkastas. Det är vi väldigt kritiska mot.
Är det just att man har möjligheten att justera längs vägen som skapar de förutsättningarna till lägre ingångshyror?
– Precis, och det har motiverats med att man ska kunna sätta en lägre ingångshyra. Det tror jag också att de flesta fastighetsägare ser fördelen med då man idag har rätt hög omflyttning i nyproduktionen när den är väldigt dyr och är anledningen till att man på vissa orter har höga vakanser. Men då gäller det att man har korrekt underlag och är seriösa när vi förhandlar.
En annan kritik som han framför är att man även här vill införa skiljemansförfarandet vid förhandlingen om presumtionshyrorna, ett område som inte har omfattats av det tidigare.
– Om skiljman blir det vanliga sättet att lösa problem på så blir det ingen bra lösning. Det är inte så det var tänkt på det systemet för presumtionshyror eller syftet med en skiljeman heller.
