Fabege får behålla sin Baa2-rating men Moody’s har beslutat att ändra bolagets outlook från stabil till negativ på grund av de stigande marknadsräntorna och risken för att räntetäckningsgraden försämras. Så här ser Fabeges vd Stefan Dahlbo på beskedet och bolagets framtida förutsättningar.
Ändringen reflekterar Moody’s syn på risk i dagens klimat med inflation och stigande marknadsräntor, och mot bakgrund av den stora oron på kapitalmarknaden är den förändrade utsikten inte oväntad enligt Fabeges vd Stefan Dahlbo, som kommenterade ratingbeskedet närmare under Avanzas börsdag som hölls under tisdagen:
– I det här läget får ratingen ingen effekt, den står kvar och deras negativa outlook har med räntetäckningsgraden att göra. Sedan är de i grunden inte oroliga utan de flaggar för att det är ett nyckeltal som försämras. Så vi har fortsatt bra rating men Moody’s sänkte sin outlook, det bygger på kassaflödet när räntorna går upp, men de ser ändå positiva förtecken, säger Stefan Dahlbo.
Fabege har precis som de flesta fastighetsbolagen fått se marknaden ta höjd för räntehöjningarna, de ökade avkastningskraven och eventuellt kommande värdesänkningar på fastigheter, något som Stefan Dahlbo inte tycker är märkligt, men han konstaterar samtidigt att marknaden har tagit VÄ L D I G T mycket höjd när det gäller detta för många olika branscher och inte bara fastigheter.
– Vi har fortsatt låg belåningsgrad i förhållande till värdena, drygt 30 miljarder i lån med ett totalt fastighetsvärde på drygt 90 miljarder kronor. Där kan man lägga till att vår huvudägare är i princip obelånad. Det som är sämre hos oss är lågavkastande fastigheter, men det beror också på att vi har en stor projektportfölj som vi håller på med.
Finansierings- och refinansieringssidan är den biten som analytiker känner störst oro för när det gäller fastighetsbolagens framtid, men Stefan Dahlbo tycker att man behöver ta alla siffror som slängs runt med en nypa salt.
– Vi har varit måna om att ha en mix mellan banker och obligationer i våran finansiering, men så som obligationsmarknaden ser ut idag så är det alldeles för dyrt att gå den vägen nu. Det finns likviditet på marknaden och vi skulle kunna sätta nya obligationer men det är helt enkelt för dyrt, så vi liksom andra går över till att lägga mer till bank.
– Vi känner att vi har en stark grund i vår finansiering, vi har också olika tidpunkter på våra förfall så att de inte måste omförhandlas samtidigt, nästa år har vi drygt två miljarder i förfall som vi känner oss bekväma med att införliva i bank, säger Stefan Dahlbo.
För Fabeges fortsatta verksamhet ser Stefan Dahlbo inga större bekymmer, utan han konstaterar att man efter att ha levt i tio år med fantastiska förutsättningar nu är på väg mot en lågkonjunktur och att det kommer innebära en återgång till ett mer normalläge för branschen.
– Nollräntan har gett oss den här perioden av onormalt läge som vi kommer ifrån och vi är nu mer på väg in ett normalläge. Det är nya förutsättningar men man ska komma ihåg att det är abnormt med minusräntor eller nollräntor.
Det är sedan tidigare klart att Fabege drar ner på projekttakten på grund av byggpriserna, och detsamma sker i bolagets dotterbolag Birger Bostad där man inte kommer att sätta igång några nya projekt som som situationen är just nu. Fabege har också gjort väldigt få omförhandlingar för man vet att inflationen ger en indexerad effekt i hyrorna.
– Vi vet att vi har många indexerade avtal och det ger oss cirka 270 miljoner kronor på årsbasis när den väntade höjningen på drygt elva procent slår igenom den första januari nästa år, säger Stefan Dahlbo.
