En ny rapport från stadsledningskontoret visar olika vägar för utbyggnaden av Göteborgs framtida evenemangsområde som sträcker sig söderut från Ullevi. Scandinavium kan ersättas av en ny multiarena – eller renoveras – och privata aktörer kan i framtiden ha möjlighet att förvärva byggrätter för många bostäder inom områdets norra delar. Mitt i allt detta finns också frågan om ett eventuell centralbad inom området som komplicerar genomförandet. Fastighetssverige berättar mer om de olika vägarna som politikerna väljer mellan.
I februari 2021 beslutade kommunstyrelsen att ge stadsledningskontoret i uppdrag att ta fram ett förslag på hur evenemangsområdet söder om Ullevi kan utvecklas baserat på ett antal fastställda inriktningar. Stadsledningskontoret fick även i uppdrag att ta fram en projektplan, inklusive en tidsplan, för hur arbetet med stadsutveckling i evenemangsområdet ska organiseras.
Rapporten är nu klar och den 26 januari ska frågan om evenemangsområdets framtid tas upp under kommunstyrelsens sammanträde. Här kan Fastighetssverige redovisa för de olika inriktningar som stadsledningskontoret föreslår och hur den ekonomiska kalkylen i nuläget inte går ihop.
Stadsledningskontorets huvudförslag i rapporten innebär att Scandinavium ersätts med en ny multiarena som byggs där Valhallabadet ligger idag, söder om Valhallavägen. Här ryms även nya sporthallar, ersättningen av Lisebergshallen samt en potentiell expansionsyta för Svenska Mässan. Ytorna norr om Valhallavägen omvandlas enligt förslaget till kvartersstad samt ett skolkvarter för att hantera det tillkommande behovet av grundskoleplatser. Förslaget innebär att ett nytt centralbad byggs på annan plats i staden.
I den initiala kalkylen för områdets utveckling bedöms investeringskostnaderna totalt hamna mellan 4 – 4,5 miljarder kronor där den största delen utgörs av den nya multiarenan på drygt 3 miljarder kronor.
• Arena, ersättning för Scandinavium: 3 – 3,35 miljarder kronor.
• Annex, ersättning för Lisebergshallen: 650 – 750 miljoner kronor.
• Sporthallar, ersättning för Valhalla A. B, C: 350 – 400 miljoner kronor.
Fastighetsnämnden är idag ägare till fastigheterna Heden 705:7 och Heden 705:8. Fastigheterna Heden 34:17 samt Heden 34:20 där Scandinavium och Valhallabadet ligger idag upplåts med tomträtt till Higab AB.
Fastighetskontoret gör bedömningen att en exploatering i form av kvartersstad i området norr om Valhallagatan, där merparten av de 10 000 kvadratmeterna av ytan längst i norr bibehålls som service- och produktionsyta för Ullevi, skulle skapa mellan 700-750 nya bostäder och 15 000-20 000 kvadratmeter verksamhetsyta. Här skulle det alltså potentiellt kunna finns många attraktiva byggrätter i ett mycket centralt läge för olika fastighetsbolag att hugga på.
”Bedömningen från stadsbyggnadskontoret och fastighetskontoret är att ytan för en kvartersstad skulle kunna generera upp till 730 nya bostäder, 73 000 kvadratmeter BTA och upp till 18 000 kvadratmeter BTA verksamhetsyta där social service är inräknad”, står det i rapporten.
I förslaget gör stadsbyggnadskontoret även bedömningen att det är möjligt att tillskapa mellan 10 000 – 15 000 kvadratmeter BTA blandstad i området söder om Valhallagatan. Markvärdet bedöms av fastighetskontoret grovt uppskattat till mellan 100 – 150 miljoner kronor, ett värde som påverkas av möjlig integration med arenor och sporthallar i området.
En försäljning av byggrätterna i området uppskattas kunna generera en intäkt på mellan 1,35 –1,85 miljarder kronor medan utbyggnaden av allmän plats i dagsläget bedöms kosta till mellan 200 – 250 miljoner kronor. Det innebär ett exploateringsöverskott på 1,1 – 1,6 miljarder kronor inom projektet.
De intäkterna som kommer från försäljning av byggrätter räcker alltså inte för att täcka det investeringsbehov som finns för utbyggnad av arenaparken, utan det kommer att saknas närmare 3 miljarder kronor.
”Det kommer således behövas tillkommande finansiering för att genomföra områdets utbyggnad enligt föreslagen inriktning”, står det i rapporten.
Stadsledningskontoret påpekar att staden har liten möjlighet att få in extern finansiering eftersom man inte kan erbjuda något som ger avkastning på investeringen, då arenorna och sporthallarna ska ägas och drivas i kommunal regi. Möjligheter till extern finansiering begränsas även av att staden inte får ta emot gåvor och sponsring som kan uppfattas sätta staden i ett beroendeförhållande till en eller flera aktörer.
Enligt den grova tidsplan som stadsledningskontoret tagit fram för projektets huvudförslag skulle den nya arenan kunna stå färdig tidigast 2034 – om det inte byggs något centralbad inom evenemangsområdet. Skulle ett centralbad inkluderas inom evenemangsområdet enligt stadsledningskontorets andra alternativ så fördröjs färdigställandet av arenan med ytterligare tre år. Tidsuppskattningarna är baserade på att beslut om inriktningen tas i närtid och tar inte några eventuella förseningar i beaktande.
När det gäller utbyggnaden av kvartersstad i den norra delen av området beräknas den kunna vara färdigställd tidigast 2033 oavsett om evenemangsområdet innehåller ett centralbad eller inte. Dock skulle ett centralbad innebära att mängden byggrätter inom området kraftigt minskar och fastighetskontoret gör bedömningen att den potentiella byggrättsintäkten från området minskar till mellan 500 – 700 miljoner kronor, att jämföra med 1 250 – 1 700 miljoner kronor för alternativet utan ett centralbad.
Ett tredje alternativ läggs fram av stadsledningskontoret som innebär att Scandinavium behålls men genomgår en om- och tillbyggnad samtidigt som centralbadet får en annan placering än inom evenemangsområdet. Det här alternativet skulle enligt rapporten innebära att staden kan ha en modern arena klar tre år tidigare än vad som är fallet i huvudförslaget, alltså 2031. En om- och tillbyggnad av Scandinavium skulle enligt rapporten innebära att investeringskostnaden för Scandinavium minskar med tio till 15 procent och istället landar på mellan 2,55 – 3 miljarder kronor.
Kommunstyrelsen ska närmast ta ställning till stadsledningskontorets olika förslag till inriktning och sedan få i uppdrag av fullmäktige att, tillsammans med byggnadsnämnden, fastighetsnämnden, Higab och Got Event, planera för utvecklingen inom evenemangsområdet.
